La inversión en ladrillos aún tiene cuerda
Los gestores de fondos inmobiliarios, tanto de inmuebles como de acciones, mantienen sus expectativas de revalorización para 2005Para invertir: fondos
Los fondos inmobiliarios manejan ya en España más de 5.000 millones de euros. La cifra parece alta porque ha crecido de forma espectacular en estos últimos años, pero está muy lejos de la que manejan países como Alemania o Francia, algunos de cuyos fondos son mayores que el conjunto del sector español. Los fondos inmobiliarios son los que invierten en bienes inmuebles: pisos, oficinas, centros comerciales. Adquieren estos activos y los administran, generando las ganancias por la vía de las rentas de alquiler y por la revalorización de los edificios, ya que los activos han de ser valorados de forma periódica.
El destino de su inversión son activos inmuebles, mientras que los fondos que invierten en compañías bursátiles, denominados fondos del sector inmobiliario (en España hay cuatro), tienen en su cartera acciones de empresas inmobiliarias, como Metrovacesa, Colonial, Urbis o compañías inmobiliarias extranjeras, sobre todo británicas, que es en donde el mercado de empresas inmobiliarias cotizadas tiene una mayor representatividad, al haber muchas compañías, y de tamaño considerable, cotizando en la Bolsa.
En España, los fondos inmobiliarios, los que invierten en activos fijos o inmuebles, tienen que dedicar necesariamente la mitad de su inversión a la vivienda residencial, aunque los criterios de aplicación de esta exigencia se ha flexibilizado en los últimos años, en paralelo al auge de las residencias para la tercera edad y su consideración de activo apto para su inversión por parte de este tipo de fondos.
Si un inversor aspira a disponer de una alternativa de colocación de su ahorro que le ofrezca una rentabilidad estable y significativa a largo plazo, los fondos inmobiliarios son posiblemente uno de los mejores instrumentos para lograrlo. En los últimos cinco años, la rentabilidad media anual de estos instrumentos de ahorro ha sido superior al 7,5% y la media de rendimiento en los tres últimos años supera el 7%. El otro grupo de fondos que actúa en el sector inmobiliario, el que invierte en empresas cotizadas, ha tenido también una excelente trayectoria en los últimos años, al calor de la brillante evolución que han tenido en Bolsa las empresas del sector inmobiliario que cotizan.
Este año, sin embargo, tanto unos como otros han experimentado sus primeras advertencias debido a la subida de los tipos de interés a largo plazo. Bancaja Construcción, uno de los dos fondos más rentables del año en curso, con más de un 8% de ganancia acumulada, se mantiene como uno de los fondos más rentables entre los que invierten en compañías cotizadas a pesar de la importante corrección que han vivido estos valores en el mes de marzo.
'Este peor comportamiento del sector se ha debido principalmente a los fuertes niveles de sobrecompra que habían alcanzado las acciones cotizadas del sector con el rally bursátil de principios de año, que llevó al fondo a obtener una rentabilidad anualizada para el conjunto de 2005 de más del 85%', explica Francisco Blasco Sáez, gestor del fondo Bancaja Construcción.
Juan Uguet de Resayre, director de Inversiones de Ibercaja Gestión y gestor del fondo Ibercaja Sector Inmobiliario, es optimista sobre el futuro de estos fondos. El de Ibercaja acumula este año más del 10% de ganancia acumulada en apenas tres meses. El año pasado ganó un 22% y el anterior un 29,36%. 'Estamos entrando en algunos países en los que las compañías inmobiliarias cotizadas tienen buenas expectativas de revalorización, sobre todo en Alemania y en Japón. En el mercado japonés tenemos ahora mismo el 12% del patrimonio', explica Juan Uguet.
'Pensamos que el potencial de revalorización de las empresas que forman el índice de compañías inmobiliarias no ha terminado todavía. Los buenos resultados publicados de 2004 junto a las buenas expectativas declaradas para 2005, los movimientos corporativos internacionales que se están produciendo en el sector, la toma de participaciones significativas por parte de las cúpulas directivas de las principales empresas, así como las buenas perspectivas del sector inmobiliario en países de la Europa convergente, hacen que a estos fondos, con una buena diversificación de acciones, le queden buenas expectativas de revalorización para el presente año', explica Blasco.
Las inmobiliarias cotizadas tienen todavía potencial alcista
Hay una sensación entre los gestores que manejan los fondos inmobiliarios del sector bursátil (en España hay cuatro, de Ibercaja, de Bancaja, del Banco Popular y de Caixa Catalunya, y podría surgir alguno más en breve) de que las valoraciones de las empresas en las que invierten estos fondos son todavía bastante atractivas y, por lo tanto, cuentan con un buen potencial de revalorización.'Tenemos posiciones en compañías que están baratas, echando mano de los sistemas de valoración clásicos', señala Juan Uguet, de Ibercaja. A su juicio, el hecho de que los tipos de interés se encuentren tan bajos es un factor muy positivo para el crecimiento del sector inmobiliario.Un estudio realizado estos días por los analistas de Activos Inmobiliarios del Grupo Santander señala que 'la baja correlación del sector inmobiliario con otro tipo de activos hace que incrementar la exposición al sector reduzca el riesgo total de la cartera mientras mantiene o mejora la rentabilidad de la misma'.La inversión en el sector para un particular a través de fondos del sector inmobiliario facilita además la liquidez, lo que no sucede en todo caso con la inversión directa en estos activos. Quien quiera colocar el ahorro en ladrillos tiene tres opciones: comprar un inmueble, entrar en un fondo de inversión inmobiliaria o entrar en un fondo de sector inmobiliario. Los expertos consideran que este último escenario es el más cómodo para el inversor particular, sobre todo cuando se trata de invertir cantidades no muy elevadas, que están reservadas para los grandes patrimonios. Y, sobre todo, sin perder de vista el factor liquidez.En un fondo que invierte en acciones inmobiliarias, la disponibilidad del dinero es inmediata. En un fondo de inversión inmobiliaria (los que invierten en inmuebles), la liquidez es periódica, ya que suele estar a disposición del inversor solamente dos veces al año o, en algunos casos, una vez al mes. En el caso de una inversión inmobiliaria directa, la disponibilidad del dinero depende del momento del mercado. Vender un piso puede llevar meses, sobre todo en una situación económica desfavorable.