'Los fondos son la mejor vía para entrar en activos inmobiliarios'
Para el inversor particular, aunque el consejo final depende de su perfil del riesgo y de su disponibilidad de fondos, quizá la opción que tiene a la vez menor riesgo, mayor liquidez y más diversificación sea la de los fondos inmobiliarios', señala Adolfo Ramírez-Escudero, consejero-director de CB Richard Ellis, cuando aconseja sobre las líneas básicas a seguir para invertir en ese sector. 'Han captado mucha liquidez de inversores privados en los últimos años y creo que lo van a seguir haciendo en el futuro porque todavía tienen recorrido al alza', añade.
Además espera que en el próximo futuro se amplíen sus posibilidades. 'Hoy por hoy esos fondos son genéricos (ahora tienen exposición en residencial, locales y en todas las áreas inmobiliarias), pero en el futuro iremos viendo, cuando la legislación fiscal lo permita, fondos especializados por productos. Y entonces los propios particulares podrán decidir si prefieren oficinas, residencial naves u otras áreas', agrega.
Ramírez-Escudero subraya que ya cuentan además con una buena rentabilidad histórica, que ha batido los índices tanto de la renta fija como de la renta variable.
'El capital que se transacciona en el mercado inmobiliario español se duplicará en tres o cuatro años'
'Pero las posibilidades para el inversor, si cuenta con un volumen disponible más elevado, son más amplias. Puede empezar a plantearse las compras directas', indica. Y es que, si se cuenta con una cifra significativa para invertir, según manifiesta el consejero-director de CB Richard Ellis, 'es posible no estar atado a un sólo producto y a una única ubicación'. Para ello es necesario tener una capacidad de fondos propios de unos dos o tres millones de euros y, si además se pide deuda, se pueden llegar a invertir cinco o seis millones. 'Con esa cantidad sí que podemos hacer una cartera diversificada y con recorrido', añade.
Para esos inversores destaca el atractivo que tienen los locales comerciales. 'Aunque en Madrid y Barcelona es difícil encontrar actualmente productos con elevadas rentabilidades, otras ciudades, quizá no tan competitivas, si pueden ofrecerlas'. Y cita a Salamanca, Málaga y Toledo, así como otras próximas al cinturón industrial y residencial de Madrid 'que ofrecen además altas perspectivas de revalorización si se opta por buenas zonas comerciales'.
Otro aspecto positivo para los posibles inversores es que los locales tienen poco gastos de mantenimiento y que el inquilino cubre prácticamente todos los costes, indica. 'Están además ligados al comportamiento del consumo, por lo que son más estables en el tiempo. No tienen demasiado riesgo'. Y al analizar otros productos similares, como son los centros comerciales, destaca como problema 'que normalmente no están disponibles, ya que son de propiedad única'
Y es que el directivo de Richard Ellis subraya que, si se opta por destinar fondos a activos inmobiliarios, es preciso analizar con profundidad no sólo el perfil del inversor sino también las características de cada producto. Desde la legislación que le afecta a las posibilidades que les da su ubicación geográfica y, por supuesto, sus expectativas de rentabilidad y de revalorización. 'No vale todo', añade.
Con esas premisas, Adolfo Ramírez-Escudero indica que, aunque el formato es algo más alto, son también atractivas las inversiones en superficies medianas 'para luego alquilarlas a clientes como Porcelanosa, que te pueden ofrecer una rentabilidad del 7% con un contrato a medio o largo plazo'. 'Es una opción bastante interesante', subraya.
Y como mercado atractivo en general cita a Zaragoza, 'ciudad en que hay que tener en cuenta tanto por su posición geográfica, el efecto de las nuevas comunicaciones como por el impacto de la Expo', aspectos que la van a revitalizar significativamente. También se refiere a otros activos 'más novedosos, como las naves-nido, la logística'. Según Ramírez-Escudero, 'aportan más rentabilidad, aunque menos plusvalías'.
Y sobre la vivienda afirma que su compañía ha estado pronosticando un aterrizaje suave, 'evolución que se está produciendo con la actual moderación de los precios', manifiesta. 'Nosotros creemos, por tanto, que es una inversión con menor recorrido, y si se quiere entrar en residencial hay que hacerlo con mucha prudencia. Es preciso calibrar el precio de entrada y en qué manera ese producto se diferencia de su competencia', advierte.
Destaca, no obstante, que ciertos activos de costa todavía pueden proporcionar rentabilidades atractivas, como también los edificios para rehabilitar en el centro de las ciudades, 'aunque normalmente están muy caros'. Otra posibilidad es la adquisición 'de antiguas industrias para cambio de uso a residencial, aunque este producto es más propios de inversiones institucionales'. Respecto a la costa, 'aunque los precios han subido en Levante, Almería y Cádiz, todavía pueden tener recorrido'. No obstante, prefiere no recomendar zonas. 'Es mejor ir a determinados proyectos concretos. Que tengan calidad y buenas infraestructuras, desde el transporte a campos de golf', puntualiza.
En general, al área residencial 'le pondría una posición más reducida en la cartera. Otra cosa es la compra de la vivienda habitual que no tiene componente de inversión', manifiesta. Y el directivo de Richard Ellis aconseja que, dentro de una cartera ideal de inversión inmobiliaria de no muy elevado riesgo, 'si antes la vivienda ocupaba el 50%, ahora la pasaríamos a porcentajes más residuales del 15 al 20%, y nos centraríamos más en fondos, nacionales o no, y productos comerciales, mezclados con logístico e industrial para elevar la rentabilidad'. Pero son carteras de 3 o 4 millones de euros.
En general, la inmobiliaria sigue siendo una actividad en crecimiento. 'El capital transaccionado en este mercado puede duplicarse en los tres o cuatro próximos años, ya que sus productos son demandados por fondos de inversión, de pensiones y compañías de seguros como respaldo financiero a sus obligaciones. Es una tendencia muy clara', añade.
'Miami es una buena opción'
Miami, con inversiones a partir de 300.000 euros, y México son opciones que destaca Ramírez-Escudero si se opta por invertir en inmobiliario en el exterior. 'Estamos viendo mucho interés, tanto por parte de institucionales, privados o promotoras, por diversificar fuera de España. El ciclo aquí ya ha alcanzado un cierto grado de maduración', señala. Y aunque depende del grado del riesgo que se quiera asumir, el consejero director de Richard Ellis destaca que hay dos grandes grupos: mercados consolidados y seguros, como París o Bruselas, mientras que otra posibilidad son los países del centro y el este de Europa como Polonia, la República Checa, Hungría e, incluso, Rumanía.