El auge inmobiliario en España dispara el mercado de la titulización
El precio de la vivienda en España ha subido más de un 200% en 10 años, según S&P, provocando una avalancha de créditos. Para afrontarla, las entidades se están financiando con titulizaciones, bonos respaldados por derechos de cobro. El mercado está en apogeo; el volumen negociado creció un 145% en 2004.
La falta de comercialización para particulares hace que la titulización sea un producto de inversión casi desconocido para el gran público. Pero lo cierto es que es ya el principal mercado de renta fija privada. En enero, el volumen de negociación creció un 337,5% comparado con el mismo mes de 2004: 22.594,9 millones de euros, frente a los 5.164 del año anterior, según las cifras del mercado oficial de renta fija AIAF. La negociación de bonos de titulización creció en 2004 un 145%, respecto a 2003. Por cifras de emisión, se ha pasado de 11.785 millones en 2001 a 51.441 en 2004. Sólo en enero, ya se han admitido a negociación otros 2.550 millones y los agentes del mercado prevén que 2005 se saldará con un crecimiento de emisiones del 15% al 20%.
'El año comienza generalmente con suavidad y éste ha empezado ya con bastante energía. Si bien ha crecido a ritmo rapidísimo que no es posible mantener, si pensamos en un crecimiento del 20%; un buen nivel de mercado internacional', anticipa José Ramón Torá, responsable de titulización de Standard & Poor's.
El mercado hipotecario es el preeminente. Aunque sólo un 10% de las hipotecas firmadas en España están titulizadas, el sector hipotecario representa un 75% del volumen emitido en 2004, lo que da una idea del inmenso potencial del sector.
Standard & Poor's pronostica para este año crecimientos de emisiones del 20%
'La titulización beneficia a los bancos y cajas porque les aporta liquidez y les permite liberar capital', explica Ricardo Gabilondo, de ABN Amro. Con los créditos, las entidades tienen una partida de activos inmovilizada y además, por ley, están obligados a mantener un coeficiente del solvencia del 8% sobre esos activos. La titulización consiste en transferir esos activos a un fondo, que para comprarlos emite unos bonos respaldados por derechos de cobro. Con la operación, el banco canjea sus activos inmóviles por liquidez, que, al carecer de riesgo, está exenta de la obligación del ratio de solvencia.
El papel del Banco de España
A pesar del rápido desarrollo del mercado español, que es el segundo de Europa, superado por Reino Unido, aún faltan muchos aspectos por definir y en los que el sector está a la espera de que el Banco de España se pronuncie. Los agentes del mercado inciden en que la entidad central aún no se ha expresado con claridad cómo impactará en el balance de los bancos la transferencia de activos y de riesgo. 'El salto que falta en España es la posibilidad de hacer titulizaciones sintéticas, que son en las que transfiere el riesgo y no los activos', señala José Antonio Olavarrieta, presidente de Ahorro y Titulización, la primera gestora por saldos vivos (34.683 millones de euros).
El problema, según reconoce Olavarrieta, es que este es el año de adaptación de las empresas a las nuevas normas de contabilidad internacional NIC. 'En consecuencia, los asuntos pendientes de la titulización se encuentran lejos en lista de prioridades del Banco de España', admite el máximo directivo de A&T.
A&T prepara otro producto minorista
El pequeño inversor tendrá este año una nueva oportunidad de comprar bonos de titulización. El presidente de Ahorro y Titulización, la gestora que administrará el fondo, adelantó a Cinco Días que la compañía trabajaba ya 'muy intensamente en el montaje de la operación'. Olavarrieta se mostró 'absolutamente convencido' de que el cliente minorista responderá positivamente al lanzamiento.A&T gestionó en 2004 el primer fondo de titulización para minoristas. La emisión tuvo un importe de 26 millones de euros, el fondo fue dirigido por Caixa Galicia y estaba destinado a financiar un plan de energía eólica de la Consellería de Industria y Comercio de Galicia.Pero la mayoría del sector es escéptico sobre la idea de llegar hasta el inversor minorista. 'Aunque tiene una calidad excelente, no es un bono normal, en muchos casos la fecha de vencimiento puede ser mucho antes de lo previsto. No creo que el mercado esté preparado', valora Pablo Lladó, de Calyon. 'Es un producto complejo y técnico, que requiere una capacidad de análisis que hace que tenga más sentido venderlo a institucionales', opina Ricardo Gabilondo, de ABN Amro. 'La conexión lógica no es a particulares, sino al inversor institucional' afirma José Antonio Trujillo, de Intermoney Titulización.
¿Cómo se tituliza un activo?
1 La titulización hipotecaria es la más frecuente en España. El punto de partida son los créditos concedidos por las entidades y que generan un volumen notable de activos inmovilizados. La necesidad de las entidades de deshacerse del riesgo de impago que implica todo crédito y de dotarse de liquidez es lo que lleva a lanzar un fondo de titulización.2 El banco selecciona a una gestora, que será la encargada de crear y gestionar el fondo. El paso clave es la agrupación de los créditos por distintos criterios, para determinar el perfil de riesgo de la cartera. Un auditor externo identifica y documenta los créditos y calcula los flujos de fondos que se generarán a lo largo de la vida de dichos préstamos. Estos flujos constituyen la base del fondo de titulización.3 Una vez completado el paquete, éste es vendido por el banco al fondo. Para pagarlo, el fondo emite unos bonos de titulización, que dan derecho a sus tenedores a recibir unos pagos periódicos en concepto de intereses y de capital. Una vez vendidos, los bonos pasan a cotizarse en el mercado AIAF, que es el especializado en los productos de renta fija.