Obstáculos a la inversión colectiva en inmuebles
El ladrillo ha dado muchas alegrías en los últimos años. En paralelo, cabría esperar un auge de los vehículos aptos para llevar a cabo esta inversión, sobre todo, de la inversión colectiva que disfruta de un 1% de gravamen en el Impuesto sobre Sociedades frente a otras fórmulas gravadas al 35%. Sin embargo, en España sólo hay siete fondos inmobiliarios con unos 100.000 partícipes y dos sociedades inmobiliarias (SII) con algo más de 100. Un dato pobre si se compara, no ya con el resto de fondos, sino con el auge de las sociedades de inversión mobiliaria, que rondan las 3.000.
La operativa interna y las rigideces de funcionamiento que impone la ley a la inversión colectiva en inmuebles son, según el sector, uno de los motivos que frenan su despegue. El nuevo reglamento de instituciones de inversión colectiva, aún en fase de tramitación, no cambia esta situación e incluso se endurece. Entre las reformas más notables está la elevación del capital social mínimo desde los nueve millones de euros actuales a los 12 millones y la creación de compartimentos con un capital de 2,4 millones.
Ahora bien, como señala Alberto Ruiz, socio director de Asesores Financieros Internacionales (AFI), 'son pocas entidades, pero con un patrimonio importante'. Los fondos manejan unos 4.000 millones de euros. Y lo que es más importante, señala Ruiz, 'en el caso de los fondos, ofrecen una rentabilidad muy interesante, del 8% a tres años'.
Las sociedades de inversión inmobiliaria son inadecuadas para patrimonios familiares
Mientras los fondos van destinados al público general, hoy por hoy las SII no sirven, como sí lo hacen sus hermanas mayores las Sicav, para gestionar patrimonios familiares compuestos por inmuebles. Como así señalan desde Inverco, la patronal del sector, las SII 'tienen un coste de gestión inviable'.
Entre las rigideces de estas entidades, y que hereda la nueva norma, está el destino que han de dar a sus inversiones. Además de tener que dedicar más del 50% de los inmuebles a ser residencias de estudiantes o de la tercera edad, no pueden, como así aclaran en Inverco, invertir en centros comerciales o vivienda de protección oficial. Asimismo, existen limitaciones en la compra de vivienda en construcción. Según ha propuesto Inverco al Ministerio de Economía, el reglamento debería permitir la compra de suelo urbanizable antes de obtener licencia de obra. Una gran limitación viene del propio mercado, donde la oferta de alquiler es escasa.
Al regular las relaciones entre los socios con el patrimonio de la entidad, el nuevo reglamento es especialmente duro, aunque para Ruiz, 'adecuado'. Según Inverco, deberían permitirse las operaciones de compra y venta o la aportación de inmuebles por sociedades del grupo, de la gestora y, en general, de socios y partícipes sin limitación. Según ha interpretado Hacienda, en las aportaciones de inmuebles a una sociedad a cambio de acciones puede aplicarse un régimen fiscal que no grava la operación. Ahora bien, con cuidado. En cuanto a la transparencia de estas entidades, está asegurada porque están registradas en la CNMV y son sometidas a tasaciones periódicas.
Ruiz reconoce que valorar la idoneidad de invertir en las SII es difícil, ya que al haber sólo dos se termina personalizando. Pero, en todo caso, reconoce que son un instrumento interesante y adecuado para quien quiera asegurarse rentas procedentes del alquiler sin perder el control de sus inversiones.
La más antigua de las SII es Promociones Lladero, su gestora es del Santander y nació en 2002. La otra, Real Estate Deal, se creó en 2004 y está gestionada por BBVA. Entre ambas tienen 107 accionistas y un patrimonio de 90 millones de euros. Mientras Lladero responde a las necesidades de gestión de la empresa La Llave de Oro, Real Estate es más abierta y está destinada a clientes de perfil elevado de la banca privada.
Aportaciones bajo suspicacia fiscal
'La fiscalidad no puede ser un freno ni un estímulo en las tomas de decisiones'. Esta idea preside una consulta respondida por la Dirección General de Tributos sobre el trato fiscal aplicable a la aportación de inmuebles de una entidad a otra sociedad de inversión inmobiliaria.En general, el Impuesto sobre Sociedades concede un régimen beneficioso con ausencia de tributación para las aportaciones no dinerarias. Ahora bien, para que esto suceda, Tributos explica que 'es necesario que la operación haya sido realizada para el logro de fines económicos tales como la reestructuración o la racionalización de su actividad y no con la mera finalidad de lograr una ventaja fiscal'.Teniendo presente la suspicacia de Hacienda, Tributos aclara que sí es posible aplicar el régimen especial. Pero con un matiz penalizador. Ya que la sociedad que aporta el inmueble tiene un gravamen diferente y muy superior al de la SII (del tipo general del 35% al 1%), la renta que se produzca con la venta futura de ese inmueble se entiende generada linealmente. De esta forma, la renta generada desde la compra hasta el día en que el inmueble se aporta a la SII tributa al tipo del 35% o al que corresponda a la sociedad que lo aporta. El resto de renta aflorada durante el periodo en el que el inmueble ya está en el patrimonio de la SII hasta su venta, se gravará al 1%. Tributos insiste que nada de esto se aplicará 'cuando la operación tenga como principal objetivo el fraude o la evasión fiscal'.
Requisitos de las sociedades
Forma Las sociedades de inversión inmobiliaria deben adoptar la forma de sociedades anónimas de capital fijo. Ya no tienen que cotizar, pero sí han de estar registradas en la CNMV.Objeto Sólo pueden dedicarse a la inversión en inmuebles urbanos para su arrendamiento. Para lograr ventajas fiscales, deben invertir en residencias de estudiantes o de tercera edad al menos, el 50% del total.Capital El capital social mínimo de las SII debe ser de 12 millones de euros y estar totalmente desembolsado desde su constitución. Si se crean compartimentos, cada uno debe tener un capital mínimo de 2,4 millones de euros. Las aportaciones para constitución o ampliación pueden hacerse también en inmuebles.Socios Se exige que el número de socios no sea inferior a 100, al menos para que se aplique el tipo de gravamen del 1% y las bonificaciones y exenciones en otros impuestos.Fiscalidad Tributan al 1% en el impuesto sobre sociedades. Por operaciones societarias están exentas y por la compra de inmuebles, tienen una bonificación del 95% en el impuesto de transmisiones y actos jurídicos. Además de tener que invertir el 50% en residencias de estudiantes o de tercera edad, se exige que los inmuebles no se vendan hasta pasados tres años desde la compra.