Arbitraje para resolver disputas inmobiliarias
Su inquilino no paga la renta?, ¿la comunidad de propietarios está en pie de guerra por el reparto de los gastos?, ¿la constructora arregla por un lado y hace goteras por otro? Todo puede resolverse en los tribunales. Pero también por arbitraje. Ahorro de dinero porque no son necesarios los abogados y, sobre todo, ahorro de tiempo porque la toma de declaraciones a las partes es más ágil, son las ventajas del arbitraje frente a la vía judicial. La decisión del árbitro (laudo) debe cumplirse igual que una sentencia.
Un asunto, como un desahucio, que en un juzgado puede tardar un año, en arbitraje se resuelve en el tiempo pactado entre las partes, que por ley no será más de seis meses. Por ejemplo, Javier Iscar, secretario general de la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (Aeade) explica que en su entidad, en 30 días de media, se resuelve una petición para echar al inquilino moroso y la reclamación de rentas debidas. Si el inquilino no cumple voluntariamente la decisión del árbitro (laudo), el asunto se demoraría dos meses más. Al final, se tardará de tres a cuatro meses.
Desde que en marzo de este año entró en vigor la nueva ley de arbitraje, esta forma extrajudicial de resolver conflictos ha recibido un fuerte empujón. 'Desde marzo se han firmado 25.000 contratos de arrendamientos urbanos con la cláusula de arbitraje de la Aeade, pero esperamos alcanzar los 150.000'. En cuanto al número de conflictos, esta entidad que también se dedica al arbitraje en materias como el editorial o las telecomunicaciones ya ha tenido 55 disputas por alquileres. De éstos, un 65% se han resuelto con el pago de la renta, el 30% con desahucio y en un 5% era el inquilino quien demandaba al dueño. Aeade ha llegado a un acuerdo con los estanqueros para que vendan por 30 euros su modelo de contrato de alquiler de vivienda con convenio arbitral.
Para dirimir un arbitraje, la ley da un plazo máximo de seis meses. Pero en materia de inmuebles, los asuntos se suelen solucionar en dos o cuatro meses como mucho
Casos más frecuentes
Inmaculada Sainz de Robles, árbitro de Arbin, una de las pocas entidades que sólo se dedica al arbitraje inmobiliario, señala que los casos más frecuentes son los conflictos entre las comunidades de propietarios, disputas en la división de la propiedad horizontal y problemas con la empresa contratada para rehabilitar un edificio. Para Sainz de Robles, el ámbito inmobiliario 'se adecua mucho al arbitraje porque además de aplicar las leyes se llega a soluciones prácticas para las partes y todo es más natural que en un juicio'. En su opinión, 'al juzgado, una parte va voluntaria y la otra, forzada. Al arbitraje todos van porque quieren soluciones'. 'Además', señala, 'es muy frecuente que las partes lleguen a un acuerdo antes de que el árbitro decida'.
Para poder acogerse a un arbitraje por problemas con el alquiler de vivienda, el contrato entre inquilino y propietario debe recoger una cláusula en la que ambos acuerden renunciar a la vía judicial y optar por un árbitro. En los conflictos entre propietarios de casas y la constructora, es el contrato de obras el que debe recoger esta cláusula. Si varios familiares discuten por el reparto de un edificio o unos vecinos por el reparto de gastos de comunidad, pueden ir a arbitraje firmando un convenio arbitral.
Otra de las ventajas del arbitraje, explica Iscar, es el tema de las notificaciones. 'En la vía judicial, es habitual que el inquilino moroso intente todo por no darse por notificado, pero en el arbitraje basta con entregar la notificación en su domicilio aunque esté ausente'. En ese momento comienza el procedimiento.
Tras la notificación vienen las alegaciones de las partes y, al final, el árbitro emite su decisión. Tanto el laudo como la sentencia pueden recurrirse, pero con una diferencia. Según explica Iscar 'para suspender un laudo, el inquilino debe pagar antes las rentas que debe, más las rentas futuras. Esto evita que el propietario no cobre mientras se soluciona el asunto'. Asimismo, explica Iscar, es frecuente que los propietarios de pisos pidan a sus inquilinos una garantía en forma de aval bancario por un año de renta ya que éste es el tiempo medio de un desahucio. Con el arbitraje basta con pedir un aval por unos meses porque esto es lo que dura el procedimiento. Aunque árbitro puede ser cualquiera, tanto Aeade como Arbin optan por abogados en ejercicio y jueces jubilados.
Quién paga los honorarios
Según la entidad elegida para arbitrar así serán los gastos. En Arbin, cada parte satisface sus costas y las comunes se reparten por mitad. Las costas están en función de la cuantía del asunto. Para un alquiler anual de 12.000 euros, el coste será entre el 6% y el 7 % (720 a 840 euros). En Aeade, el que demanda hace una provisión de fondos que se le reembolsará si resulta vencedor y se recupera de la parte condenada. El que pierda pagará las costas, de las que se resta la provisión. Para un alquiler de 12.000 euros, la provisión serán 335 euros y las costas: honorarios del árbitro, 420 euros; honorarios del servicio de la asociación, 1.175 euros; gastos de notificación, 60 euros; si el laudo pasa por un notario, 57 euros. En total, 1.712 euros, de los que, 335 de provisión vuelven al demandante. Siguiendo las normas orientadoras del colegio de abogados de Madrid, el caso saldría por unos 2.000 euros. Ahora bien, al arbitraje también se puede ir con abogado. En este caso, el ahorro de dinero no existe.