TRIBUNA

El fisco en la casa propia

El pasado 24 de noviembre analizaba en estas misma páginas la fiscalidad que recae sobre la vivienda desde la adquisición del suelo hasta su primera transmisión, destacando la sobreimposición y el trato diferenciado y perjudicial que sobre la misma recae en nuestro ordenamiento. Afrontemos ahora la fiscalidad en la continuación de su ciclo vital: las sucesivas adquisiciones, tenencia, reparación, rehabilitación y transmisión.

Cuando no se compra una vivienda nueva, es decir, si se tratase de una segunda o ulterior transmisión, y pese a que la primera compra ya habría pagado en su día el IVA, el comprador abonará a la Hacienda autonómica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, a un tipo, en general del 7%, muy superior al 4% que recae sobre los bienes muebles.

Conviene precisar que la vivienda no siempre es transmitida por compraventa. Puede hacerse a título lucrativo ínter vivos, porque se dona a un hijo, familiar o a un tercero, o porque se deja en herencia, mortis causa. En uno y otro caso, la generosidad del donante no se ve correspondida por dicha Hacienda, que liquidará el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, aunque cabe la bonificación para los herederos de parte de la cuota con ciertos requisitos y si se sigue habitando; ni por la Hacienda municipal, que exige con igual presteza el pago del impuesto de plusvalía correspondiente al valor del suelo. La Hacienda estatal no iba a presenciar la donación como convidado de piedra, y, si es ínter vivos, también exigirá el pago del IRPF por la plusvalía total alcanzada por la transmisión. En cambio, si se tratara de la llamada 'plusvalía del muerto', por tratarse de una herencia, la acción fiscal resultaría exenta, prebenda que es fruto quizá de la mala imagen que procuraría una actuación históricamente tachada de carroñera.

Es necesario un tratamiento fiscal más simple, justo y ordenado para los bienes inmuebles, en particular para la vivienda

La amplitud de la factura por la compra de la vivienda no impide que a lo largo de los años la corriente siga su curso inexorable. En efecto, se habrá de pagar anualmente al municipio el IBI por la propiedad, y por la misma razón, si la vivienda no fuese la habitual, podrá derivarse el Impuesto sobre el Patrimonio. Si tuviésemos alquilada la casa, por la realización del contrato, el de Actos Jurídicos a la Hacienda autonómica y, por las rentas percibidas, el de Sociedades o el IRPF a la Hacienda estatal; sin que cederla gratis, a un familiar por ejemplo, libere de la imputación de rentas presuntas a su titular, como tampoco se hace en los inmuebles vacíos u ocupados por su propietario, salvo que se tratase de la vivienda habitual.

No acaba ahí el sendero de la contribución al sostenimiento de los gastos públicos que procura la vivienda, porque la constitución de un derecho real sobre ella: usufructo, uso y habitación, etcétera daría lugar al pago del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados y, el importe percibido, estaría sujeto al IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, debiendo pagar, también, la plusvalía municipal por el acto dispositivo.

El paso del tiempo avejenta los inmuebles, introduce modas, y el uso produce desperfectos. Será necesario realizar obras de restauración, mejoras o reparaciones, para las que se precisará autorización municipal, lo que comportará el pago de tasas e ICIO, además del IVA que nos trasladará el constructor. O, quizá se decida, por gusto o necesidad, transmitir el inmueble, en este caso, se pagará por la plusvalía el IRPF al Estado, quedando exenta si se tratase de vivienda habitual, cuando se venda para adquirir una nueva, aunque habrá de pagarse al ayuntamiento por el impuesto sobre la plusvalía municipal del suelo; mientras que, por el valor real de la transmisión, el comprador abonará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Actos Jurídicos Documentados, a la Comunidad autónoma, en una inacabable vuelta a empezar.

Si se pagó por comprar suelo, materiales y servicios, emplear trabajadores, construir, promover, ganar y hasta perder, por comprar los inmuebles, documentar, registrar e hipotecar, ahora se habrá de pagar impuestos por tener, usar o no usar, reformar o rehabilitar, alquilar -tanto si se cobra renta o no- y por vender o regalar. En fin, una completa panoplia de verbos que se atraen al acervo común de la fiscalidad, en actuaciones a veces discriminatorias.

Los hechos están descritos a grandes rasgos, pero nos hablan de las múltiples consecuencias de orden fiscal que acarrea cualquier acto relacionado con los bienes inmuebles, más doloso al tratarse de la vivienda. Así como de la presencia de los tres niveles de Hacienda en cualquier manifestación económica que tenga que ver con ella; de la reincidencia de impuestos diferentes sobre un mismo hecho imponible; del gravamen sobre rendimientos presuntos, no dinerarios, incluso inexistentes; de la aplicación de tipos impositivos más altos que los que recaen sobre otras categorías de bienes. Y también de la imposición sobre actuaciones documentadas que se devengan, en cascada, sobre los muchos documentos que en el ámbito inmobiliario se emplean, de actuaciones singulares como las descritas e inusuales, como el gravamen sobre el stock empresarial, que han de pagar promotores y constructores por las existencias inmobiliarias no vendidas.

Tales factores denotan la necesidad de alumbrar un tratamiento fiscal más simple, justo y ordenado para los bienes inmuebles, en particular para la vivienda, para la que conviene favorecer la opción al mercado de alquileres. Es imprescindible racionalizar algunos de los beneficios fiscales que se aplican con ilógica generalidad, impedir o limitar la modulación al alza de los tipos de gravamen municipales que se aplican, gravar los valores patrimoniales netos y no los brutos, eliminar la doble imposición de las distintas Haciendas sobre un mismo hecho imponible, suprimir los tipos incrementados de los tributos autonómicos, y tantos otros aspectos que impiden disipar la terrible acción alcista de precios a que se ve sometida hace dos lustros, sin que nadie lo remedie.

La acción coordinada del Ministerio de Economía y Hacienda con el nuevo Ministerio de la Vivienda, podría, mediante un conjunto de medidas -sin faltar las fiscales- reordenar la fiscalidad inmobiliaria, en la que a los municipios debe corresponder la acción más directa. Y a las demás Haciendas se les puede reclamar la generosidad, la moderación y la actuación no discriminatoria que sobredimensione la justa fiscalidad municipal.