Tiempo de mudanzas
El traslado a otra ciudad, la necesidad de más espacio y de mayores prestaciones o simplemente el deseo de habitar una nueva vivienda son motivos que se esconden detrás de un cambio de casa. Un acto que, independientemente del precio del nuevo inmueble, suele llevar consigo, además de numerosos trámites, un coste importante.
Como sucede en este tipo de operaciones, un estudio minucioso y saber negociar cada aspecto de la operación, tanto de la compraventa como de la contratación de la hipoteca -cuando es necesaria- puede reportar un ahorro.
Sea vivienda nueva o usada, los costes relativos a la escritura de compra-venta como los aranceles notariales, los registrales y los de gestoría son comunes. No sucede lo mismo cuando se trata de pagar los impuestos que afectan a la operación. Si la vivienda es nueva hay que abonar el IVA correspondiente y, según la comunidad autónoma en la que se encuentre, también el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si, por contra, se trata de una vivienda usada, será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas el que le corresponda saldar. En suma, se trata de gravámenes que rondan el 10% del valor total del inmueble.
Cuando se adquiere una vivienda hay que estudiar si es más rentable subrogarse al préstamo que pesa sobre la misma o bien suscribir una nueva hipoteca
Los gastos no finalizan aquí. Cuando se adquiere una vivienda usada, el vendedor debe liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. No obstante, previo acuerdo, el comprador puede hacerse cargo del tributo.
Una vez realizadas las comprobaciones necesarias para adquirir la vivienda - la memoria de calidades en las nuevas o la existencia de cargas o derramas en las usadas-, al propietario sólo restará firmar las escrituras y abonar el importe correspondiente. Una cantidad que, en muchos casos, requerirá la suscripción de un préstamo hipotecario.
Subrogación o nuevo préstamo
Cuando recurrir a la financiación ajena para afrontar la compra de una casa es ineludible, el propietario debe tener en cuenta ciertas consideraciones. Si la vivienda es nueva es casi obligado contratar un nuevo préstamo. Esta operación, como la compraventa, requiere de escritura pública, por lo que se deberán abonar los pertinentes impuestos (AJD) y abonar de nuevos los aranceles notariales y registrales, además de las comisiones del banco o caja. En algunos casos existe la posibilidad de subrogarse al préstamo del promotor, una opción que puede evitar algunos costes en lo que a impuestos y aranceles se refiere.
En el caso de las viviendas usadas, los supuestos son similares. El propietario puede optar por contratar un préstamo hipotecario nuevo o bien subrogarse al que ya tiene la vivienda. Inclinarse por una u otra opción dependerá de los gastos que se asuman en cada una y de los diferentes tipos de interés. Algunos expertos estiman que si existe gran diferencia en las tasas interesará más suscribir un nuevo préstamo y abonar sus costes (nueva escritura, comisiones y tasación). Otros, sin embargo, consideran que, en su mayor parte, resulta más económico subrogarse al préstamo que ya pesa sobre la vivienda, sea cual sea el interés que la grava. 'Modificar el tipo, el plazo o ampliar capital se podrá hacer con posterioridad en una novación operación que permite variar las condiciones de un préstamo', señala un experto, que cree primordial evitar el mayor número de impuestos. 'Aunque la novación hay que elevarla a escritura pública, en función del importe que reste por pagar en la hipoteca, los impuestos serán menores'. Y es que no es lo mismo pagar tributos sobre 120.000 euros de un nuevo préstamo que sobre 60.000 euros de una antigua hipoteca. Fiscalmente, y siempre que se trate de la vivienda habitual, el propietario podrá desgravarse un porcentaje del importe satisfecho hasta un tope de 9.015,18 euros.
La solución, el préstamo puente
Conseguir el importe de la venta para hacer frente a la compra es el sueño de todo propietario, pero hacer coincidir ambas operaciones en el tiempo no es tarea fácil. Sobre todo si se pretende evitar una venta apresurada ante una mayor demora. Como lo habitual es que la operación de compra se articule antes que la de venta, las entidades financieras han diseñado un producto específico que permite al cliente adquirir la nueva vivienda sin haber vendido previamente la antigua. Por lo general, estos préstamos, conocidos como hipotecas puente o de cambio de casa, se articulan en dos préstamos distintos, uno hipotecario y otro personal, o bien dos hipotecarios. En función de la entidad se financia el 100% o el 80% del valor de tasación de la nueva vivienda. Algunas incluso adelantan el importe de los gastos de compraventa de la nueva casa y los de cancelación que pesa sobre la antigua. La hipoteca suele actuar como garantía de las dos viviendas y, en muchos casos, brinda la posibilidad de acogerse a un periodo de carencia -de hasta 24 meses en algunos casos- en el que sólo se abonan intereses y no capital. Durante este plazo, bancos y cajas entienden que el cliente venderá su casa y cancelará anticipadamente la hipoteca o el préstamo de la vivienda antigua.No obstante, cada entidad utiliza su propia operativa. BBVA, por ejemplo, financia hasta el 110% de 300.000 euros en dos hipotecas. La que se suscribe sobre la vivienda nueva puede llegar al 80% del valor de tasación mientras que la segunda será por el exceso hasta el 110%. El Sabadell, por su parte, puede llegar a financiar el 100% del valor de la nueva casa, además de ofrecer la posibilidad de suscribir un préstamo personal para hacer frente a los gastos de compraventa. En La Caixa, la operación se instrumenta en dos créditos, mientras Bancaja exime de amortizar capital e intereses el primer año.