Suelo disputado en Canarias
Una región que goza de poca estacionalidad, buen clima y servicios y equipamientos de calidad', tal y como lo describe José Luis Estevas Guilmain, vicepresidente de la Sociedad de Tasación, hace que Canarias sea un lugar donde el inversor inmobiliario puede obtener una rentabilidad los doce meses del año. Pero las Islas tienen unas características fiscales, políticas e incluso geográficas particulares que matizan el mapa del sector.
Turismo y vivienda son las dos caras del cemento en Canarias. Dos subgrupos que han sufrido cambios bruscos en los últimos años y que han venido marcados por el escollo principal de la escasez de suelo en las islas, cuya superficie tiene un 44% de espacios protegidos y una orografía muy pronunciada.
Determinante ha sido el primer decreto de moratoria de 2001, preaviso de la Ley de Directrices de Ordenación General y del Turismo que tardó dos años más en ver la luz y que persigue un desarrollo sostenible. La moratoria, que tuvo un decreto de derogación al que siguió una segunda moratoria, impedía la construcción de más plazas turísticas que las concedidas hasta el momento. Efecto llamada o no, lo cierto es que desde entonces se han levantado unas 40.000 camas, la mayoría en forma de licencias ya otorgadas. Algunos ayuntamientos han acaparado porcentajes muy altos de construcción. Es el caso de Adeje, Tías y Teguise que reúnen la mitad del montante de plazas.
El turismo se enfoca hacia resorts de lujo, campos de golf y segunda residencia para extranjeros. También hay demanda para viviendas utilitarias de precio medio
'Esto ha hecho crecer la oferta turística en un 26%. La consecuencia ha sido un excedente en la oferta de camas, que ha ido acompañada de la recesión en la demanda en los principales países de origen de turistas como Alemania, Francia o Escandinavia', asegura Carlos Cruz, vicepresidente de la Federación Provincial de Entidades de la Construcción de Santa Cruz de Tenerife (Fepeco).
Las directrices han dejado una única parcela clara de desarrollo del sector: los hoteles de cinco estrellas, resorts con campos de golf o puertos deportivos. El empeño de acometer un viraje hacia el turismo de lujo es claro, así como hacia el de segunda residencia para extranjeros, según se reconoce desde la Asociación de Empresarios Constructores de Las Palmas de Gran Canaria (AEC).
La promotora Fadesa, que desembarcó en las islas en 1997, ha sabido orientar su inversión hacia estas parcelas de negocio tanto en Gran Canaria como en Fuerteventura. Sin embargo fuentes de la promotora gallega matizan que 'debido a la escasez de suelo' se tiene que 'medir muy bien la rentabilidad de los proyectos', lo que se suma al encarecimiento del transporte, por la subida del petróleo, y de materias primas como el hierro.
La demanda de vivienda libre también se ha ido enfriando, según se reconoce desde AEC, así como la de residencia de lujo, que está 'sobreofertada', según Carlos Cruz. El espectacular crecimiento demográfico de las islas ha sido uno de los pilares del desarrollo inmobiliario en Canarias. El ritmo de crecimiento de la población de Canarias (11,9%) ha sido el segunda más alto de España en el periodo 1991-1999, sólo por detrás de las islas Baleares (15,8%).
La demanda se ha ido decantando progresivamente hacia una 'vivienda utilitaria, de prestaciones intermedias y de precio medio', según fuentes de AEC. En vivienda, el otro reto inmobiliario en las islas es el de las viviendas de protección oficial (VPO), que tienen una demanda en la actualidad que supera las 20.000 peticiones. Las constructoras y el Gobierno canario han relanzado ahora las negociaciones para fomentar, a través de subvenciones del suelo, la rentabilidad de las promotoras en las VPO.
El crecimiento de la construcción continúa en Canarias, aunque a un ritmo más sosegado que la media nacional, cuyo incremento interanual del precio de la vivienda nueva en un 13,8%. El valor de la vivienda nueva ha aumentado en las islas en un 7,5% (1.520 euros el metro cuadrado), que se eleva a un 11% en el caso de la usada (1.429). El crecimiento previsto para este año por la AEC es del 4%, lo que supone una desaceleración de más de diez puntos con respecto a los años del boom.
La RIC, una polémica exención fiscal
La Reserva de Inversión de Canarias (RIC), que figura en el artículo 27 del Régimen Económico Fiscal canario y que entró en vigor en 1994, consiste en que las empresas con domicilio en las islas, al menos por un ejercicio fiscal, tienen la opción de destinar el 90% de la base imponible al Impuesto de Sociedades de sus beneficios a la RIC y tributar sólo el otro 10%. La condición es que ese dinero se rein-vierta y se mantenga la inversión en los cinco años subsiguientes.'Uno de los factores que ha lubricado el flujo de inversiones hacia lo inmobiliario es la RIC', asegura Luz Marina García, especialista en urbanismo y catedrática de Geografía de la Universidad de La Laguna. Muchos son los que han visto en la inversión inmobiliaria de este fondo una de las causas del encarecimiento de la vivienda, y de la sobreoferta de camas turísticas, entre ellos el catedrático de Economía Aplicada de la Universidad de La Laguna, Federico Aguilera Klink. Desde la AEC se desmiente esa perversión de los precios por la RIC. Más bien, la achacan a la mala gestión del suelo y de sus plusvalías por parte de los ayuntamientos. Más de 12 millones de euros han pasado ya por la RIC, de los cuales la mitad tienen todavía por definir su destino.