Queda impulso para dos años

Si en los tres últimos años algún segmento del mundo de los fondos de inversión ha dado unas rentabilidades generosas y constantes, ese es el de los fondos que invierten en el sector inmobiliario. La ventaja comparativa se ha agudizado en los últimos meses, durante los cuales los mercados de renta variable en general han intensificado sus dudas, los de renta fija se han mantenido con sus modestas rentabilidades por debajo del nivel de inflación y sólo algunos segmentos del mercado, caracterizados por sus altos niveles de riesgo, han logrado aportar beneficios sustanciales a los inversores. A estos últimos se han unido los fondos de inversión especializados en el mercado inmobiliario.

Con rentabilidades acumuladas en lo que va de año entre el 12% y el 21,5%, los cuatro fondos especializados en este segmento del mercado (tres de cajas de ahorros, uno de una gestora bancaria) están ya compitiendo entre los mejores fondos del momento en términos absolutos: dos de los siete fondos más rentables de los 2.500 de las gestoras españolas son precisamente de este segmento.

'Invertir en el sector inmobiliario a través de un fondo de compañías cotizadas tiene, además de la liquidez inmediata, una ventaja fundamental, que es la posibilidad de invertir en cada momento en el área geográfica o subsector específico que mejores perspectivas presenta en cada momento', asegura Juan Uguet de Resayre, director de Inversiones de Ibercaja Gestión, una de las gestoras que cuenta con un fondo de estas características. El pasado año, la rentabilidad del Ibercaja Sector Inmobiliario fue la mejor entre los de su categoría, más del 29%, al mismo nivel de ganancia que el Ibex 35.

Los valores inmobiliarios extranjeros son más estables porque viven del alquiler

El negocio ha conseguido salvarse de la corrección de las Bolsas sufrida en los últimos meses

Los fondos del sector inmobiliario se distinguen de sus parientes los fondos de inversión inmobiliaria en que invierten en compañías cotizadas y, por lo tanto, tienen liquidez diaria y se mueven de acuerdo con el segmento posiblemente más conservador y defensivo de las Bolsas, el de las empresas inmobiliarias. Por contra, los fondos de inversión inmobiliaria, que invierten su patrimonio en activos físicos (edificios de oficinas o de viviendas, centros comerciales o residencia de la tercera edad) carecen de liquidez inmediata (generalmente se puede sacar el dinero una vez al trimestre o cada seis meses) y son de ciclo largo, aunque sus rentabilidades suelen ser también altas, no tanto como las de los fondos que invierten en acciones inmobiliarias. Eso sí, suelen tener una volatilidad mucho más baja y estar más al margen de los ciclos, de las caídas y subidas que experimentan las acciones de las empresas inmobiliarias cotizadas.

Ahora estamos en un ciclo bueno en lo inmobiliario. 'Es el único segmento de la renta variable que no ha corregido en los últimos meses', afirma Xavier Auguets, director ejecutivo de Caixa Catalunya Gestió, una de las gestoras que cuenta con un fondo de este tipo, el Caixa Catalunya Sector Inmobiliario, cuya rentabilidad en lo que va de año roza el 18%. 'Creo que las compañías inmobiliarias tienen por delante dos años asegurados de buenos resultados', asegura Auguets. 'Estamos invertidos a tope porque el mercado está aún en una fase alcista o cuando menos positiva. Esperamos que se mantenga así en los próximos seis o doce meses. En los seis próximos, seguro', asegura Leticia Santaolalla, gestora del fondo de Caixa Catalunya.

Las recientes subidas de los tipos de interés en Gran Bretaña, el mercado más importante de Europa, no han asustado a los inversores ni al mercado. Ni a los gestores de fondos que invierten en valores inmobiliarios. 'La tendencia alcista se ha reafirmado ya que los tipos, a pesar de las subidas, siguen siendo asequibles', señala Santaolalla. 'De hecho, la demanda de hipotecas apenas se ha resentido. Y los valores inmobiliarios no han sido víctimas de la rotación sectorial que se temía en algunos momentos'.

La virtud defensiva de estos fondos de inversión especializados en compañías inmobiliarias y su menor dependencia del ciclo económico reside, en buena medida, en que sus inversiones se centran en compañías que generan ingresos recurrentes procedentes más del alquiler que de la promoción. Este rasgo es característico sobre todo de las compañías anglosajonas y centroeuropeas, donde se encuentra la mayor parte de las inversiones de los fondos españoles. En España, por contra, las empresas inmobiliarias cotizadas dependen en muy elevada medida de las promociones inmobiliarias y, a la postre, de la demanda de viviendas y, en segunda derivada, de los tipos de interés.

Pero las empresas españolas presentes en los fondos especializados en el sector inmobiliario copan una parte reducida del total, nunca mayoritaria. Las diferencias de rentabilidad entre los diversos fondos españoles obedecen en alguna medida a las apuestas más o menos firmes por unos países o por otros. En todo caso, Europa no es sólo el único mercado apetecible para estos fondos. Según Juan Uguet, de Ibercaja Gestión, 'en el momento actual pensamos que en Asia es donde mejores oportunidades existen, concretamente en Japón, ya que los precios y las tasas de ocupación de oficinas están empezando a subir de forma importante. La construcción de viviendas también empieza a mejorar. En Reino Unido y Estados Unidos vemos el mercado en máximos mientras que en Europa continental es Alemania donde las perspectivas son mejores. En cuanto a España, vemos recuperación en el segmento de oficinas mientras que el sector residencial se ralentizará'.

'Si se invierte a largo plazo, es buen momento para entrar en estos fondos', asegura Fernando Donoso, de Eurovalor. 'En los doce próximos meses no veo riesgos en este tipo de inversiones'.

La rotación sectorial ha sido escasa pese al temor a un alza de tipos

El sector inmobiliario europeo está sorteando de forma aceptable las dudas que pesan sobre los tipos y sobre los precios. Los comentarios acerca de una posible corrección no han afectado de forma negativa a los fondos de inversión que operan en este mercado.'En Gran Bretaña, el efecto de los tipos de interés está en buena medida superado puesto que ya han subido', afirma Fernando Donoso, de Eurovalor Sector Inmobiliario. 'Dado que la mitad de las carteras de estos fondos de inversión está en valores británicos, hay una cierta seguridad de que las subidas de tipos de interés no les van a causar grandes problemas'.En todo caso, las subidas de los tipos de interés en Europa continental no serán ni bruscas ni aceleradas, opinión bastante extendida entre los analistas. Además, existe la impresión de que la política monetaria europea se va a mantener al margen y con vida propia respecto a la de Estados Unidos, por lo que no tiene por qué existir un contagio tan directo de las subidas de tipos de interés que se están viendo ya en EE UU y que podrían intensificarse en los próximos meses.Es por ello, en parte, por lo que el sector inmobiliario europeo, y a la postre los fondos que invierten en estas compañías, no ha sido víctima del efecto de rotación sectorial, es decir, del dinero que salía de valores defensivos hacia los de más riesgo. Los inversores han seguido apostando por valores seguros y estables. La inseguridad bursátil ha jugado en estos meses a favor de los valores inmobiliarios, muchos de los cuales presentan además un rasgo común, el de un más que aceptable rendimiento por dividendo.Bancaja Construcción, otro de los fondos que invierte en este sector (aunque de forma minoritaria, ya que su cartera está orientada más hacia las compañías constructoras), considera que 'el alza de los tipos de interés no afectará tanto como en anteriores periodo al sector, ya que creemos que no van a ser subidas tan pronunciadas como en ciclos anteriores al euro y que, además, tanto oferentes como demandantes del sector han diversificado sus inversiones'.No obstante, los gestores de este fondo consideran que algunas de las empresas inmobiliarias españolas 'no han recogido en su totalidad el incremento de precios del sector'.

El ejemplo británico desmiente un ajuste brusco

Uno de los riesgos que pesan sobre los fondos que operan en los mercados bursátiles y que invierten en compañías inmobiliarias es el posible frenazo que puede producirse en el mercado inmobiliario como consecuencia de una subida de los tipos de interés. Y, en consecuencia, el frenazo sobre la demanda de hipotecas y nuevas viviendas. De hecho, este riesgo ya ha sido puesto a prueba durante los últimos meses en el Reino Unido, donde los tipos de interés han reflejado importantes aumentos hasta dejar el de referencia en el 4,75%. Y en Gran Bretaña es, precisamente, donde se encuentra buena parte de las compañías inmobiliarias cotizadas en las que invierten los fondos de inversión especializados.'Las subidas de tipos no afectan de lleno a los fondos del sector inmobiliario porque la mayor parte de las empresas cotizadas, en las que invierten estos fondos, no son de promoción inmobiliaria, como sucede en España, sino que su actividad principal es el alquiler, los edificios de oficinas o locales comerciales', explica Fernando Donoso, gestor del fondo Eurovalor Sector Inmobiliario, el que este año lidera la rentabilidad en este segmento. Las inmobiliarias españolas sí son más sensibles a los tipos de interés. Un frenazo en el empleo y en el consumo tendría consecuencias más directas en la medida en que afecta a la actividad económica.