Marco legal de la vivienda
La vivienda es bien de uso y de inversión, bien posicional, parte fundamental del patrimonio y de la herencia que se deja, fuente de tributación en el proceso de construcción y de transmisión. Es objeto de los desvelos de quien no la tiene y de los cuidados del que la posee. En torno a ella se regula todo, desde dónde puede hacerse hasta qué altura y muchas otras peculiaridades que hacen que justifique leyes propias así como medidas de política económica, tanto más cuanto que aporta la mayor parte del empleo en construcción (2 millones de personas en 2004 en España) e incide decisivamente en la actividad de fabricantes de materiales, de muebles, textil hogar, electrodomésticos y los oficios de mantenimiento, rehabilitación y protección.
La vivienda está sujeta a modas y cambios de enfoque, tanto en su configuración física como en la visión conceptual respecto a forma de propiedad y tenencia. Hasta hace poco tiempo en España se consideraba que la propiedad era la forma normal de tenencia, de modo que el 85% de las familias vive en vivienda propia a la que se orienta buena parte del ahorro. De modo casi súbito (en un tema así una década es poco tiempo) las autoridades económicas instan a la oferta de vivienda en régimen de alquiler y se propugna reducir las ayudas a la adquisición de primera residencia. Esto supone una oscilación pendular que puede llevar a un extremo igualmente indeseable pues si la ausencia de oferta de vivienda en alquiler frena la movilidad, de ahí a anatematizar la propiedad directa va un abismo.
Las dos modalidades básicas de tenencia tienen ventajas e inconvenientes que pueden minimizarse sin cambiarlas, de modo que cada cual se adapte a la que le convenga. Si parece inconveniente que las familias jóvenes deban endeudarse para adquirir su casa cuando podrían usar mejor sus ahorros para otros fines, también puede ser inadecuado perder la forma de ahorro que supone la adquisición. Si los gastos de transmisión de vivienda, especialmente impuestos (que afectan también a hipotecas y costes de transacción) se redujeran significativamente, no serían el freno que suponen a la movilidad de las familias.
El aumento de la oferta de viviendas en alquiler crecería con la facilidad de desahucio de morosos
Eliminar la deducción por compra de vivienda es un cambio de marco que, tal vez, lesione expectativas de quien contaba con esa ayuda para la compra. Las subvenciones al alquiler pueden aumentar su nivel medio, del mismo modo en que el mayor poder de compra asociado a la reducción del tipo de interés elevó el precio de los terrenos y de los pisos. Crear agencias públicas de alquiler supone contar con un personal fijo caro para prestar servicios que dan con elevado nivel de profesionalidad los agentes de la propiedad que, además, no suponen coste fijo alguno. Es cierto que el alquiler de vivienda censado en España es bajo, pero también lo es que, en realidad, es superior al declarado porque hay una irregularidad alta. El aumento de la oferta de viviendas en alquiler crecería con la reducción de contingencias de morosidad, y la facilidad de desahucio de morosos, circunstancias que explican buena parte de la inutilización del parque de viviendas.
La preferencia social por la propiedad, revelada de forma inequívoca en las opciones que se realizan, relativiza el valor de iniciativas como la oferta de vivienda de titularidad pública en régimen de alquiler. Ya ha sucedido que los beneficiarios de esas viviendas reclaman a los pocos meses la posibilidad de compra, y sería lógico que sus titulares las vendieran, pues con ellas generarían recursos que dedicar a nueva edificación, mejorarían la calidad del parque existente, pues cuando se tiene en propiedad se mantiene mejor, y se ahorrarían gastos de gestión y mantenimiento.
Las deficiencias, reales y supuestas, que hay en el mercado de la vivienda, y su importancia de todo orden, aconsejan evitar opciones extremas en uno u otro sentido. La escasez existente en España no se debe a la falta global de vivienda, pues en ningún país europeo hay las 600.000 viviendas iniciadas en 2003, cifra superior a la que puede hacer el sector público, sino a aspectos de inadecuación y coste. Al tiempo, tampoco puede construirse sin atender a los costes de mantenimiento, especialmente energéticos. En todo caso conviene tener presente la preferencia de las personas, tanto en lo relativo al tipo de vivienda que desean como la forma de tenencia, sobre todo porque es la vía principal de ahorro, que se nota cuando se vive de la pensión, sea en forma de evitar alquileres o por la vía de generación de ingresos.