Buen año para los inmuebles
Al sector inmobiliario se le está complicando el paisaje. No es sólo que las promociones de viviendas estén empezando a venderse más lentamente sino que las declaraciones de las autoridades de diverso tipo, sean gobernadores de bancos centrales o altos cargos de organismos internacionales, están contribuyendo a sembrar las dudas sobre la evolución futura de los precios en el sector.
Las advertencias al respecto, así como su persistencia y coincidencia en un corto periodo, es lo que puede resultar más sorprendente. Tanto, que es difícil no recordar las que Alan Greenspan, presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, hizo a finales de 1996 sobre la carrera de precios a la que se habían lanzado las Bolsas de todo el mundo, acuñando una de sus abundantes frases célebres que, por otra parte, tan bien definían el momento: 'exuberancia irracional'.
Lo cierto es que hace apenas dos semanas el gobernador del Banco de Inglaterra Mervyn King se hizo eco, en unas declaraciones, de los excesos en el sector inmobiliario británico y de las consecuencias que ello pudiera acarrear. Sus palabras echaron leña europea a un fuego propiamente español en el que ya se habían sucedido las advertencias del Banco de España y, sobre todo, las más catastrofistas de la OCDE. También la fundación de las cajas de ahorro se ha sumado a estas tesis.
Entretanto se produce el fenómeno de parada de la escalada de precios; o, tal vez, de un puro estancamiento, si es que no siguen subiendo, puede resultar interesante echar la vista atrás y comprobar qué rentabilidades les ha estado proporcionando a los partícipes de fondos de inversión el incremento del precio de los bienes inmuebles.
En España, la inversión en el sector inmobiliario a través de fondos de inversión se puede llevar a cabo por dos vías diferentes: los fondos inmobiliarios, que invierten directamente en inmuebles, y los fondos mobiliarios de renta variable que invierten en empresas del sector de la construcción y del sector inmobiliario.
Si se considera el plazo de tres años, la rentabilidad media anual compuesta de los cuatro fondos españoles que invierten en renta variable de los sectores inmobiliario o de construcción es del 8,30% anual, mientras que si la inversión se hubiera hecho a través de un fondo inmobiliario el resultado hubiera sido de un 8,14%.
La diferencia no es, pues, muy grande, aunque el partícipe de fondos hubiera estado quizás mejor en un fondo mobiliario que invierte en los sectores de construcción e inmobiliario que en uno que lo hubiera hecho en un fondo inmobiliario, aunque no por razones estrictas de rentabilidad (que favorecen a aquéllos ligeramente) sino por las mejores condiciones de liquidez que ofrecen: diaria frente a la mensual de los fondos inmobiliarios.
En España hay al menos cuatro fondos mobiliarios que ligan su rentabilidad a la evolución del sector inmobiliario, promovidos, respectivamente, por Banco Popular, Caixa de Catalunya, Ibercaja y Bancaja. Los cuatro tienen una historia que supera los tres años, algo que no puede decirse de todos los fondos inmobiliarios: en este momento hay cinco domiciliados en España, de los que tres tienen una historia superior a los tres años (promovidos por BBVA, SCH e Inverseguros) mientras los otros dos apenas tienen un año (el de Caja Madrid) o no llegan a los seis meses (el de Banco de Sabadell).
De los fondos ligados al sector inmobiliario a través de sus inversiones en Bolsa, el Eurovalor (gestionado por Sogeval) concentraba hasta muy recientemente una parte importante de su inversión en British Land Company, Land Securities PL o Canary Wharf Group. El de Caixa de Catalunya lo hacía en diversas Sicav, en General Growth Properties o en American Real Estate.
Ibercaja, en cambio, optaba por valores nacionales como Urbis, FCC, Inmobiliaria Colonial o Grupo Acciona. Una inversión ésta del mismo corte que la llevada a cabo por la gestora de Bancaja: FCC, Ferrovial, Dragados o Lafargue.
La evolución de estos cuatro fondos en el año en curso es mejor que la de los índices generales, aunque sometida a un mismo ritmo: rentabilidades positivas en enero, febrero y marzo, y negativas en abril (para los cuatro) y en mayo (para uno solo de ellos). Para el conjunto de esta familia, la rentabilidad acumulada en 2004 es del 10,25%, mientras que la rentabilidad media de los inmobiliarios es del 9,01%).