¿Burbuja inmobiliaria?
Cuentan que en una ocasión el veterano presidente de la Reserva Federal, Alan Greenspan, que afronta ya lo que será su quinto mandato al frente de esta institución, en una de sus habituales comparecencias ante el Senado norteamericano, tras un largo y complejo informe, espetó al senador que le interpelaba: 'No sé si usted me ha entendido o no me ha entendido, lo que si sé es que si me ha entendido es porque no me he explicado bien'.
Y es que los arcanos del lenguaje económico son en ocasiones indescifrables, calculadamente ambiguos, cuando no crípticos o esotéricos. Eso es lo que ocurrió el pasado 11 de mayo cuando se hizo público el informe de la OCDE que, fuera de contexto, auguraba para España que 'teniendo en cuenta el fuerte aumento del precio de las viviendas durante estos últimos años, una corrección súbita y marcada, aunque improbable, constituiría un riesgo y tendría un efecto riqueza negativo' sobre el consumo.
Automáticamente se encendieron todas las luces de alarma y algunas agencias informativas no dudaron en titular que la 'OCDE advierte sobre una caída brutal de los precios de la vivienda'. Asistimos entonces al recurrente y episódico síndrome de las burbujas, y al tan manoseado pinchazo de la burbuja inmobiliaria, que debe tomar el relevo del ya fenecido pinchazo de la burbuja tecnológica. Si el lenguaje económico es esotérico, el periodístico es, a veces, excesivamente claro.
La salud de las finanzas locales está directamente relacionada con el actual nivel de precios de la vivienda
Este periódico publicaba a principios de mes un informe muy interesante sobre vivienda y economía familiar que abordaba la cuestión de la supuesta burbuja inmobiliaria. Recordaba que los analistas, el Gobierno, y los agentes del mercado inmobiliario, desvinculan el actual boom de la construcción residencial del fenómeno que vivieron los mercados con las telecomunicaciones. Afirman que, si bien es cierto que el Banco de España ha reconocido una sobrevaloración de la vivienda cercana al 20%, la verdad es que el mercado inmobiliario atraviesa una situación de bonanza impulsada por la fortaleza de la demanda, que irá perdiendo fuelle lentamente hasta alcanzar precios de equilibrio. Y a la pregunta básica de si esta burbuja puede pinchar, es decir, si los precios de la vivienda pueden bajar hasta valores inferiores a la deuda hipotecaria contraída para financiarla, responden que esto sólo ha ocurrido, en ciclos puntuales, en países como Australia, Japón o el Reino Unido. Es más, los organismos como el Banco Central Europeo, el FMI, o el propio Banco de España, advierten que sólo una crisis económica mundial podría producir un desplome semejante del valor de la vivienda. Dejando al margen las licencias debidas al lenguaje periodístico, o el esoterismo calculado del lenguaje económico, la OCDE tampoco pronostica un crash inmobiliario a corto plazo para España.
Ahora bien, otra cosa es que ciertas rigideces de la oferta, unida a la fortaleza de la demanda, espoleada por unos tipos de interés históricamente bajos, el aumento de la población activa y el aumento de la población joven con edad de acceder a la primera vivienda, hayan impulsado desde finales de 1997 los precios al alza. Fenómeno, por cierto, que no es privativo de nuestro país, y que también han experimentado países como Irlanda o el Reino Unido. Aunque también es verdad que en España existe un elemento cultural que es la preferencia del consumidor por la vivienda en propiedad y su aversión al alquiler.
El valor del patrimonio de las familias en un escenario de fuerte endeudamiento doméstico, la solvencia de las entidades de crédito e, incluso, la salud de las finanzas locales, están directamente relacionadas con el mantenimiento del actual nivel de precios de la vivienda. Pero lo cortés no quita lo valiente, y no se puede condenar a los jóvenes a la frustración perenne de su derecho constitucional a una vivienda, aunque en buena técnica jurídica, el derecho que reconoce el artículo 47 de la Constitución no es más que un derecho potencial desprovisto de una eficacia jurídica inmediata. Es preciso que los poderes públicos desarrollen una política tendente a conseguir esa lenta bajada de los precios. Aumentar la oferta de vivienda protegida, liberalizar la gestión pública del suelo y mejorar las garantías jurídicas del arrendamiento forman parte de la receta.