Hipotecas

Las cajas alertan sobre el riesgo de la guerra hipotecaria

La situación del sistema financiero español es, desde el punto de vista del riesgo crediticio, 'excelente y extraordinaria en este momento', afirmó el titular de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA). Todos los indicadores así lo aseveran, tanto por el lado de las bajísimas ratios de morosidad como por los 'excelentes niveles' de las ratios loan to value (relación entre el monto de los créditos y el valor de la propiedad como garantía). 'Es casi el entorno de un mundo feliz', así se atrevió a calificar Quintás a la coyuntura financiera tras repasar el estado del sistema.

Pero casi sin solución de continuidad, y ante un auditorio de especialistas en gestión de riesgo, Quintás aseguró que 'sería un error extrapolar esto hacia el futuro', ya que la experiencia más reciente ha demolido las nuevas teorías sobre el fin de los ciclos económicos, en una directa alusión a la caída de los mercados de la 'nueva economía' a partir de 2000.

'Más allá de la realidad actual, hay que escuchar el eco de los hechos que se avecinan', dijo Quintás, para aclarar a renglón seguido que 'no se trata de ser catastrofistas, sino de reconocer simplemente que los riesgos han ido en aumento en los últimos meses'.

La competencia de los últimos meses muestra que los bancos, más que las cajas, no gestionan bien el riesgo

Durante la jornada de riesgo hipotecario en España, organizada por la Asociación para el Progreso de la Dirección y GE Mortgage Insurance, Quintás afirmó que la banca principalmente, pero también algunas cajas, se han lanzado a una 'carrera desenfrenada por la cuota de mercado' que terminará dañando los resultados de las entidades.

'No están teniendo en cuenta el riesgo marginal de los créditos' y están prestando casi al coste del dinero, lo cual se ve claro en los 'últimos meses en el hecho de que la gestión del riesgo no es óptima', dijo. En este sentido, advirtió que por este camino es 'seguro que dentro de dos años esto se va a reflejar en las cuentas de resultados'. De hecho, las hipotecas suponen alrededor de un 55% de las carteras crediticias de bancos y cajas.

En el contexto de este análisis, el presidente de la CECA vaticinó que 'es muy probable que los precios del sector inmobiliario se ralenticen y, de hecho, ya hay una parte del mercado que ha empezado a caer'. A su juicio, el aumento de los precios del último periodo 'no es razonable', y consideró que no se puede analizar la situación actual, de estabilidad monetaria, con los parámetros de las épocas de inflaciones de dos dígitos. 'Antes, la inflación recortaba el valor real. Ahora, con una economía estable y tasas de inflación muy bajas, no cabe pensar con el criterio de que los precios no pueden bajar porque nunca bajaron' antes en términos nominales.

Sin embargo, Quintás no prevé una caída de los valores más allá del 25%, caso en el cual 'la inmensa mayoría de las entidades no verían afectadas sus carteras de créditos, ya que han hecho muchas provisiones para protegerse'.

A la hora de evaluar una eventual bajada de los precios, expresó que 'hay un 30% de probabilidades de que eso ocurra'. Si bien no fijo plazos, indicó que 'un cambio de tendencia puede estar más cerca de lo que pensamos', en lo que puede leerse también como otra advertencia a redoblar el control del riesgo por parte de las entidades.

Pero estimó que, en la actual coyuntura, el riesgo de los particulares para adquirir su vivienda 'está dentro de límites muy claramente manejables', ya que, además, las entidades financieras tienen sus préstamos concedidos por una media del 60% del valor de los inmuebles.

En conjunto, Quintás describió una situación que 'es suficiente para preocuparse, aunque no para ponerse histérico', dada la solvencia de las entidades financieras. Si bien no hay razones para dar señales de alarma, si las hay para anticiparse a un inevitable cambio de ciclo.

Tranquilidad

Los criterios expuestos por Caruana sobre la situación del sistema financiero en relación con el endeudamiento son coincidentes con los expresados por las entidades. El nivel de las dotaciones de bancos y cajas 'nos permite estar muy tranquilos', aseguró el gobernador.

Caruana elogia a los bancos por el manejo del riesgo

Las entidades financieras de España están realizando una buena gestión del riesgo crediticio, aseguró ayer el gobernador del Banco de España, Jaime Caruana, al tiempo que volvió a negar que exista una 'burbuja inmobiliaria' en el país.

Caruana, quien compareció ayer ante la Comisión de Presupuestos del Senado, afirmó que los bancos y las cajas de ahorros 'están haciendo un buen trabajo' en la gestión del riesgo y puso 'los niveles históricamente bajos' de la morosidad como ejemplo de su afirmación. Sin embargo, el gobernador advirtió que 'no hay que bajar la guardia', una posición que explica los ya habituales llamados que el regulador realiza a las entidades para que vigilen la calidad de sus riesgos.

En este sentido, cabe recordar que las últimas estadísticas de septiembre indican que la morosidad del sistema financiero español está en sus mínimos históricos, en el 0,857%, en un contexto de un crecimiento anual del crédito del 14% y del hipotecario, en particular, del 23%.

A pesar de la fuerte subida experimentada por los precios de la vivienda, Caruana rechazó que en España exista una 'burbuja inmobiliaria'. A su juicio, lo que hay es una 'sobrevaloración' de las viviendas, un concepto que ya había repetido en los últimos dos meses y que se justifica en un estudio del Banco de España que afirma que los precios de los inmuebles están entre un 8% y un 20% por encima de su valor real.

Al respecto, el gobernador pronosticó que se producirá una desaceleración del mercado que llevará a una convergencia de los precios con los valores fundamentales de las propiedades.

Pronósticos. Los gestores, entre la normalidad y el catastrofismo

El panel de la jornada sobre riesgo crediticio organizado por la APM y GE Mortgage Insurance reunió a calificados expertos del sector financiero. Dos intervenciones polarizaron las visiones sobre el futuro del crédito hipotecario.

En un extremo se ubicó la de Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, quien consideró que 'no existe burbuja inmobiliaria, algo de lo que se viene hablando desde 1999'. A su juicio, si bien el crédito del segmento en España ha crecido más que en otros países de la UE, el nivel de endeudamiento está en niveles adecuados, por lo que no hay 'motivos de alarma'. Por el contrario, Luis Martín, director de Mercer Oliver Wyman, reconoció ser pesimista. Pronosticó que habrá una crisis en la construcción, con aumento del paro, de los tipos y menor inversión extranjera. 'Los bancos tendrán problemas', vaticinó Martín.

Tipos. 'La probabilidad de un aumento del precio del dinero es del 100%'

Quintás consideró que la 'probabilidad de una subida de tipos de interés es del 100%. Esto es tan seguro, que si, por el contrario, se produjera una bajada de tipos nos retiraríamos de la profesión'.

El titular de la CECA señaló que los efectos de una subida serán mayores en los créditos de corta antigüedad que deben amortizar un porcentaje mayor de intereses. Desde el punto de vista de las entidades, dijo que 'la inmensa mayoría tiene una protección razonable para no sufrir demasiado'. Pero las que sí sufrirían serían las empresas promotoras y, en ese caso, los bancos y cajas sí que tendrían que hacer frente a un aumento 'significativo' de la morosidad en los préstamos concedidos a éstas. Claro que el grado de impacto no puede ser determinado de antemano.

Por otra parte, el INE informó de que el importe medio de las hipotecas se situó en 116.117 euros en agosto.

Claves de una buena gestión

Adecuadas herramientas estadísticas para medir el riesgo.

Ratios prudentes entre el monto del préstamo y el valor del inmueble.

Perfeccionamiento de las tasaciones.

Un mayor énfasis en la capacidad de pago del tomador.

Evaluación razonable del pricing (el diferencial de intermediación).

Provisiones.

Cobertura de la prima de riesgo.

Una correcta utilización de la gestión de las carteras de crédito.