Los municipios de PP y PSOE dicen que no pueden abaratar la vivienda
En apenas mes y medio, Francisco Álvarez-Cascos ha invitado en dos ocasiones a los ayuntamientos a que se sumen al pacto del suelo firmado con las comunidades autónomas en enero (a excepción de las gobernadas por el PSOE), coincidiendo con la reapertura del debate público sobre qué se puede y qué se debe hacer para abaratar la vivienda. Frente a la tesis del Gobierno de que los ayuntamientos son imprescindibles para lograr el éxito, puesto que son ellos quienes aplican en última instancia las legislaciones del suelo, el alcalde socialista de Sevilla y portavoz de la Comisión de Urbanismo de la Federación de Municipios y Provincias (FEMP), Alfredo Sánchez Monteseirín, y el edil de Urbanismo de Madrid, Pío García Escudero (PP), coinciden en señalar que los municipios no tienen la llave para solucionar la escalada alcista de los precios. Ambos se prestaron a contestar por escrito el cuestionario que les hizo llegar este periódico.
Pregunta. A la invitación efectuada por el ministro de Fomento. ¿Con qué actitud creen que debe acudir la FEMP?
Desde el PP se considera que hay que hacer más esfuerzos por agilizar los trámites, desde el PSOE se pide una ley de financiación para grandes ciudades
Donde los dos partidos no se ponen de acuerdo es en la necesidad de reformar la Ley de Expropiación Forzosa y los criterios de valoración de suelo
Pío García Escudero. Debemos partir de la base de que para llevar a cabo políticas sociales de vivienda es necesaria la coordinación de las Administraciones. Habrá que estudiar los planteamientos y en qué modo puede influir el pacto del suelo en el funcionamiento de la Administración local. Creemos positiva toda medida que coadyuve a clarificar la situación actual del mercado.
Alfredo Sánchez Monteseirín. Entiendo que un encuentro entre Administraciones para proponer soluciones al problema de la vivienda es positivo, como lo son también los compromisos y los acuerdos que estamos alcanzando los municipios con las comunidades autónomas. Pero debo insistir en que el Gobierno no ha hecho ninguna norma para afrontar este problema y para aumentar la capacidad de los municipios de ofrecer soluciones en esta materia.
P. Rodrigo Rato ha reconocido recientemente que las Administraciones han tenido parte de responsabilidad en el encarecimiento de la vivienda. ¿Son los ayuntamientos también responsables? ¿En qué medida?
P.G.E. La competencia en materia de vivienda corresponde a las autonomías, aunque, como es lógico, el escenario macroeconómico es el que marca la pauta en el mercado. En cuanto a los ayuntamientos, sus políticas más o menos activas para movilizar suelos residenciales pueden incidir en el equilibrio entre oferta y demanda, pero esto es sólo uno de los múltiples factores que finalmente configuran el mercado.
A.S.M. En el día de hoy el precio medio de la vivienda en España supone más de siete veces el salario medio, cuando en la UE la ratio es de cuatro veces. Hoy se destina casi el 50% de los ingresos a pagar la hipoteca, cuando en 1996 apenas se superaba el 30%. Estos datos demuestran que el problema es de ámbito nacional. ¿No le parece demasiada casualidad que todos los municipios estemos haciendo las cosas tan mal al mismo tiempo?
El precio de la vivienda está condicionado por la legislación estatal sobre valoración del suelo y en dicha norma se considera como valor legal del suelo el máximo valor potencial 'de mercado', aunque se trate de un suelo rústico, donde el propietario no ha realizado ninguna inversión. Con esto lo que se favorece es la especulación y se dificulta muchísimo poder ofrecer suelo a un precio compatible con la construcción de viviendas protegidas.
P. Con el texto del acuerdo de enero sobre la mesa. ¿Creen que se ha hecho todo lo posible para frenar el actual boom? ¿Cuál debe ser la aportación de los ayuntamientos?
P.G.E. Como ya dije anteriormente, los ayuntamientos no pueden controlar el mercado porque éste está sometido a tensiones que nada tienen que ver con los gobiernos municipales. Las dos razones por las que aumenta el precio son la mejora de la renta disponible de los consumidores y los tipos de interés hipotecarios. La aportación municipal se limita a desarrollar los mejores programas de vivienda social en la medida de sus posibilidades financieras y urbanísticas.
A.S.M. No es un buen acuerdo porque en absoluto recoge todas las posibilidades que tiene en su mano el Gobierno para afrontar con rigor el problema. Responde más a dar una respuesta a la presión mediática, que a la voluntad política real de abordar la situación.
P. Tradicionalmente se ha acusado a los municipios de retener suelos de forma especulativa en función de su necesidad de ingresos y se asegura que la parte de sus recursos que procede del urbanismo ronda el 40% del total. ¿Comparten dichas cifras?
P.G.E. Los ayuntamientos lo que hacen es administrar el patrimonio público de la mejor manera posible y no con ánimo especulativo, es decir, desde el punto de vista de la necesidad de invertir en la mejora de la ciudad y de llevar a cabo políticas sociales en materia de urbanismo. En Madrid los recursos procedentes de la venta de parcelas conforme al uso urbanístico al que están destinadas no llega al 5% de los ingresos presupuestados para 2004. El consistorio no se financia con suelo municipal.
A.S.M. Los municipios deben ser los primeros garantes de la transparencia en la gestión del patrimonio local de suelo y los primeros en poner ese patrimonio a disposición del interés general de la ciudad. Lo que ha ocurrido es que en la reciente reforma de la Ley de Bases del Régimen Local no se ha abordado la implantación de una financiación diferenciada para las grandes ciudades acorde con los servicios que prestan.
P. ¿Están de acuerdo con quienes aseguran que los largos procesos urbanísticos, que pueden incluso superar la década, son los principales culpables de que se especule con el suelo?
P.G.E. Es verdad que son lentos porque son muchos los factores afectados por los mismos. En cualquier caso, nosotros estamos realizando un enorme esfuerzo para flexibilizar las normas urbanísticas con el fin de agilizar los trámites administrativos y la mejora de los sistemas informático.
A.S.M. Soy de los que piensa que cada ciudad necesita desplegar dos instrumentos para organizar su desarrollo urbano: un plan estratégico y un plan de ordenación urbana. Con estos instrumentos y una política urbanística adecuada, las ciudades no deberían tener grandes dificultades para determinar sus objetivos estratégicos a medio plazo.
P. ¿Consideran acertada la actual delimitación de lo que debe y no debe ser suelo urbanizable?
P.G.E. Sí, es acertada, aunque con posterioridad a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de abril de 1997 se aprobó la Ley del Suelo estatal y la norma de la Comunidad de Madrid, lo que nos obligará a adaptar algunos aspectos a las determinaciones de la Ley.
A.S.M. Bueno, la realidad es que las medidas supuestamente liberalizadoras auspiciadas por el Gobierno central, como el incremento del suelo urbanizable y el derecho de transformación del mismo, con la idea de que esto frenaría el precio de la vivienda, han inducido justo el efecto contrario. Según el Consejo Superior de Arquitectos, nunca se han construido tantas viviendas, nunca ha habido tanto suelo urbanizable y nunca han sido tan caras las casas. No soy capaz de imaginar lo que podría suceder si el Gobierno continuara liberalizando el suelo.
P. ¿Es necesaria, tal y como afirma el PSOE, una reforma de los criterios de valoración del suelo y de las normas de expropiación?
P.G.E. Las normas de valoración son muy recientes y cubren sobradamente la casuística de la gestión urbanística. En cuanto a la Ley de Expropiación Forzosa, es cierto que se puede mejorar tanto el proceso expropiatorio, como la agilización de la tramitación, si bien creo que es bueno que siempre exista debate sobre la valoración.
A.S.M. Los ayuntamientos necesitamos restablecer criterios de valoración del suelo en función de las determinaciones del planeamiento urbanístico, y no de las expectativas del mercado, de forma que se impida a los propietarios del suelo expropiado lucrarse con una plusvalía que no ha sido debida a su actividad.
P. También se acusa a las corporaciones de ser las principales propietarias de suelo del país. ¿Para cuándo una información pública, clara y transparente, sobre cuál es el patrimonio actual de suelo de las tres Administraciones?
P.G.E. El patrimonio de suelo del Ayuntamiento de Madrid está inventariado y cada año se revisa y actualiza. En él figuran todos los terrenos que permiten a los municipios crear reservas para actuaciones públicas y de ordenación urbanística. Esta información es accesible a cualquier entidad o ciudadano interesado y además estamos haciendo un esfuerzo en inversión informática para conseguir la plena publicidad de esa información.
A.S.M. En Sevilla estamos poniendo en marcha el denominado Programa Tolerancia Cero de Lucha contra la Especulación, una iniciativa pionera en España para frenar la escalada especulativa del precio de la vivienda en nuestra ciudad. Un mapa de la especulación localizará y evaluará la intensidad de las bolsas especulativas existentes en la ciudad en función de criterios de diagnóstico como son, entre otros, el precio actual del metro cuadrado edificado y sin edificar y su evolución en los últimos años. Una vez detectadas las bolsas de especulación, informaremos públicamente sobre el suelo disponible y aceleraremos la puesta en marcha de planes especiales de vivienda protegida mediante la figura del agente urbanizador.
P. Numerosas voces han relacionado la carestía de la vivienda con la escasez de recursos municipales. ¿Para cuándo la segunda gran descentralización de las autonomías a los ayuntamientos?
P.G.E. En nada se debe relacionar una y otra circunstancia. El precio de la vivienda se debe más a razones macroeconómicas que a actuaciones concretas de los municipios.
A.S.M. El peso de las entidades locales en los ingresos y gastos públicos está prácticamente estancado desde los años ochenta. Las Haciendas locales somos las cenicientas del Estado de las Autonomías y creo que no podemos permitirnos seguir aplazando esta cuestión.
Cómo fomentar el alquiler, y la supresión de las subastas, a debate
NUEVOS INCENTIVOS. 'En Madrid un seguro de caución garantizará a los arrendadores el cobro de la renta hasta el desahucio del inquilino y otro cubrirá los daños en la vivienda'.ENAJENACIONES. 'Los concursos y subastas siempre son minoritarios respecto a las parcelas que se ceden o enajenan a la Empresa Municipal de la Vivienda. Lo esencial es que el suelo se destine a prestar un servicio público'.PATRIMONIOS Pæscaron;BLICOS. 'Para conseguir el abaratamiento del suelo es necesario liberalizar suelo, pero no como única medida. Hay que agilizar el proceso administrativo'.