Una comparación de dos auges inmobiliarios
Desde la segunda mitad del siglo XX los episodios más trascendentes de la economía española han estado asociados con procesos de expansión inmobiliaria acusada. Ello explica el interés de la posible continuidad de la más reciente etapa de auge inmobiliario, que prosigue en 2003, así como del alcance que presentaría un cambio en la tendencia al alza de precios de las viviendas y de la edificación residencial vigente desde 1997.
Interesa, pues, comparar alguno de los rasgos más destacados del presente auge con alguna etapa similar del pasado, concretamente con la desarrollada la segunda parte de los ochenta y que acabó sus días al calor de los altos tipos de interés de 1990-1991.
La formación del precio de las viviendas. La realidad de la vivienda como bien de uso y de inversión provoca una conexión estrecha entre el mercado inmobiliario y los mercados de capitales. Esta conexión se efectúa a través del coste del capital preciso para el acceso a la vivienda, en el que el nivel de los tipos de interés desempeña un papel decisivo. Un conjunto de variables, entre las que destacan el ritmo de aumento del PIB y la intensidad de la creación de nuevos hogares, establece el nivel de demanda que, junto con el stock existente, determina un nivel de alquileres de equilibrio. Dichos alquileres, junto con el coste de capital, explican a su vez el precio de mercado de la vivienda.
En resumen, las variables fundamentales a la hora de explicar la evolución de los precios corresponden al ritmo de aumento del PIB, a la creación de nuevos hogares, asociados con el nivel de empleo, y al coste de capital que inducen los niveles de los tipos. Junto a las anteriores variables, la evolución del stock que genera el volumen de construcción actúa inversamente sobre los precios. Sin embargo, la actuación compensadora de la nueva oferta tarda un tiempo en frenar los aumentos de precios, puesto que la nueva oferta supone una adición débil al stock de viviendas a corto plazo. Además, la actuación compensadora de las nuevas puede verse frenada o retrasada a nivel local por el comportamiento especulativo de los propietarios de suelo.
La expansión de 1985-1991. En el cuadro estadístico adjunto se ha resumido el comportamiento de las variables descriptivas de la evolución del mercado inmobiliario en las dos últimas etapas de auge en España, 1985-1991 y 1997-2003. En 1985, tras una larga etapa de comportamiento económico mediocre, mejoraron en España las condiciones de oferta de los préstamos hipotecarios destinados a la compra de vivienda. Esta evolución se derivó de las reformas introducidas en la normativa del mercado hipotecario de 1981 y 1982, que facilitó la refinanciación de los préstamos hipotecarios, cuyas condiciones de plazo y relación préstamo/valor mejoraron sensiblemente respecto del pasado.
Junto a dichos cambios normativos, el Real Decreto 2/1985 (decreto Boyer) introdujo medidas estimulantes de la demanda inmobiliaria, entre las que destacaron la flexibilidad introducida en los alquileres, la desgravación fiscal a la compra de segundas viviendas y la posibilidad de transformar una vivienda en local de negocios.
Los aumentos nominales de los precios de vivienda fueron del 18,6% en el promedio de 1986-1991. Las viviendas iniciadas crecieron rápidamente hasta 1989. Los espectaculares retrocesos de los precios de las acciones consecuentes a las caídas de las Bolsas de octubre de 1987 favorecieron mayor demanda de vivienda con fines de inversión. Los tipos permanecieron elevados todo este episodio, pero las nuevas alzas en 1990-1991, que les llevaron a alcanzar los niveles más altos durante bastante tiempo, dispararon el esfuerzo de acceso a la vivienda.
Esta circunstancia, unida al racionamiento del crédito inmobiliario introducido en 1990 por la autoridad monetaria de entonces y a las deprimidas expectativas que conllevó la invasión de Kuwait el mismo año, forzaron el fin de un boom que vino a durar unos cinco años. Durante el desarrollo del mismo la adquisición de viviendas con fin de inversión desempeñó un papel destacado y retrocedió de forma notable la oferta de vivienda protegida.
Algunos de los estímulos del decreto Boyer carecían de sentido en 1990, por lo que se suprimió desde 1991 la desgravación fiscal a la compra de segunda vivienda, y en 1994 se estableció un plazo mínimo de cinco años en los contratos de alquiler, acabando con la experiencia de casi total libertad de alquileres. Tras el fin del boom, se registraron descensos nominales y reales en los precios de las viviendas en España en 1992-1993 y retrocesos reales en 1994-1996, sin llegar a descender sustancialmente la oferta de nuevas viviendas.
El proceso inacabado de 1997-2003. El comienzo del actual periodo de expansión inmobiliaria estuvo en 1997. Este año marcó el inicio de un periodo de estabilidad en los tipos, ya de por sí sustancialmente reducidos después de 1991, dentro del proceso de convergencia hacia la moneda única. El crecimiento de la economía se aceleró, sin llegar a alcanzar la intensidad media del periodo de auge anterior. Los más bajos tipos y los más largos plazos de los créditos redujeron de forma espectacular el coste de acceso a la vivienda, duplicándose la intensidad del proceso de creación de nuevos hogares respecto de la etapa de auge anterior. Por otra parte, el pinchazo registrado en 2000 por los precios de las acciones asociadas con las telecomunicaciones y con el auge de la nueva economía provocó un descenso generalizado de los precios de las acciones, que ha durado hasta 2003 y ocasionó una amplia salida de ahorro fuera de la Bolsa, buena parte del cual se ha desplazado al mercado inmobiliario.
El auge inmobiliario desarrollado entre 1997 y 2003, en el que el aumento medio de los precios de las viviendas ha sido algo inferior al del penúltimo boom, aunque así y todo ha resultado intenso, se ha diferenciado del precedente en especial en los bajos tipos de interés vigentes, que sólo han ascendido a dos puntos reales en el promedio de 1998-2003. Asimismo, la aceleración del proceso de formación de hogares, el espectacular avance de la inmigración, junto a la caída prolongada de la Bolsa, han sido factores que han reforzado la demanda de viviendas.
Los volúmenes de viviendas construidas superan ampliamente en el presente auge los alcanzados en el precedente, evolución facilitada por la presencia de una mano de obra abundante, procedente sobre todo de la inmigración. Una media anual de 534.300 viviendas iniciadas durante el sexenio 1998-2003 casi duplica la variación neta registrada en el número de hogares en el mismo periodo (278.300 de media anual).
El auge inmobiliario actual está superando en duración al precedente, aproximándose al que tuvo lugar durante buena parte de los sesenta. Llama la atención que esta evolución tenga lugar en un país, España, que en 2001, según el censo de viviendas, tenía casi un 30% de viviendas secundarias o vacías. Por otra parte, la oferta de viviendas protegidas ha retrocedido en este auge mucho más que en el precedente, situándose en torno al 10% del total de iniciaciones, agravando así el problema de acceso a la vivienda a los jóvenes hogares.
Como puede apreciarse en el gráfico, la relación precio de la vivienda/salario anual ha alcanzado en el primer trimestre de 2003 el valor más elevado desde que se dispone de los datos que permiten realizar el cálculo citado, 7,2 veces en el promedio de España. Sin embargo, y posiblemente sea esta la explicación de la persistencia del auge en curso, el esfuerzo de acceso se ha aproximado en 2003 al 42% de la renta familiar, todavía lejos de niveles tan disparatadamente elevados como los de 1990-1992, próximos al 68% y provocados por los muy elevados tipos de interés de entonces.
Sin embargo, no será preciso que el esfuerzo de acceso alcance unos niveles tan altos como los de 1990-1991 para frenar el auge actual del mercado inmobiliario. Bastará con que los tipos de interés a largo plazo sigan una tendencia creciente, que ya se ha iniciado en EE UU, para reducir la demanda de vivienda por parte de los nuevos hogares. Desde el momento en que se advierta que la vivienda deja de garantizar subidas de precios abandonará el mercado una parte de la demanda asociada con la inversión, acentuando el descenso de las compras. La corrección del mercado no parece lejana, pero todo apunta a que será equivalente en intensidad a la que tuvo lugar tras 1991, sin estridencias pero sí con ajustes significativos y dejando al mercado inmobiliario en un nivel de actividad posboom más elevado que el existente al comienzo de la etapa de auge.