Tipos de interés y burbuja inmobiliaria
Existe realmente en España una burbuja inmobiliaria, en la que los precios de las viviendas y los locales comerciales no dejan de subir, año tras año?
Es muy posible que el nombre sea poco adecuado, pues sugiere algo que puede estallar al menor pinchazo. Hemos tenido una burbuja de las acciones y, por primera vez, según el último informe del Banco Internacional de Pagos de Basilea, BIS, no se ha producido el fenómeno que en otras fases del ciclo era algo tradicional. Después del colapso de la Bolsa, la tendencia general era que se produjera un tirón alcista de los precios de las viviendas, que alcanzaban su cota máxima, aproximadamente, al cabo de tres años. Los tipos de interés a corto plazo, a la baja, eran uno de los factores más significativos. Después de alcanzar esa cota máxima, los precios de las viviendas perdían fuerza. No se producía un colapso inmediato, más propio de los precios de las acciones, pero los precios de las viviendas y de los locales comerciales iniciaban un proceso a la baja hasta encontrar un cierto equilibrio entre la demanda normal de viviendas y la oferta del mercado.
Según el informe del BIS al que nos referimos, los aumentos continuados de los precios de las viviendas de los últimos años parecen estar estrechamente relacionados con las sucesivas disminuciones de los tipos de interés, desde Estados Unidos al Reino Unido, y desde luego desde Holanda, España y otros países occidentales hasta Australia. En otros ciclos económicos, cuando se alcanzaba la cota máxima de las cotizaciones de la Bolsa -la última, en el año 2000- las autoridades monetarias elevaban los tipos de interés a corto plazo en los dos años siguientes para hacer frente a las posibles presiones inflacionistas.
En esta oportunidad no ha sido necesario, pues éstas no se han producido. Lo que ha ocurrido, también en todos los países y no sólo en España, es que los fondos que se retiraron de la Bolsa, y los bajos tipos de interés, estimularon la demanda de otros activos de larga duración, es decir, de las viviendas y locales comerciales y de oficinas. No se produjo una demanda suficiente de otros activos de larga duración y las empresas industriales, con bajas expectativas y capacidad de producción excedente, no alimentaron la demanda de bienes y equipos.
Las empresas no invierten pensando sólo en el bajo nivel de los tipos de interés reales, descontando la inflación, sino en mayor medida en las buenas expectativas de demanda a precios remuneradores. ¿Tienen miedo los empresarios a la tan repetida deflación? Desde luego, no son pocos los sectores industriales con precios a la baja.
La historia más o menos reciente es muy distinta. En los últimos 30 años, en la mayoría de países se había dado la siguiente tendencia: cuando la Bolsa alcanzaba su cota máxima y sufría luego un verdadero colapso, al cabo de unos meses se producía la cota máxima de los precios de las casas. Según el BIS, así ocurrió en un conjunto de países entre los años 1970 y 1999.
Eso no ha sucedido en esta fase del ciclo, pues tres años después del colapso de la Bolsa, los precios de las viviendas no han dejado de subir, contra todo pronóstico. En el periodo de cinco años anterior a diciembre de 2002, los precios de las viviendas en España, Reino Unido, Irlanda y Holanda habían aumentado en un 50%. En Estados Unidos, un 20%. La explicación más plausible es que tampoco los tipos de interés habían tenido procesos a la baja tan prolongados, sin la presencia de presiones inflacionistas que hicieran reaccionar a las autoridades monetarias, como lo hacían en otros colapsos de la Bolsa, elevándolos.
Según el BIS, entre los años 1970 y 1999 la probabilidad de que se produjera una cota máxima en el precio de las casas, después del colapso de la Bolsa, era sólo de un 8% en el primer año, un 30% en el segundo y el 70% al cabo de tres años.
¿Estamos ante una burbuja inmobiliaria distinta? Posiblemente sí, consecuencia, entre otros factores, de la profunda caída de los tipos de interés. Antes, el periodo que separaba la cota máxima de la Bolsa y del precio de las viviendas era de nueve trimestres. Ahora no lo sabemos.
Para concluir, en la Bolsa se producen colapsos, pero es mucho más difícil que ocurra con los precios de las viviendas. En materia de vivienda, tres cuestiones son decisivas: el mantenimiento de la renta familiar disponible, el aumento del empleo y la mejora de la fiscalidad.