El tipo fijo tiene poco tirón
Sólo una de cada veinte hipotecas se firma con un interés preestablecido, lo que el Gobierno quiere incentivar. A los tipos actuales no resulta atractivo el cambio de hipoteca variable a fija, pese al riesgo que se asume ante una subida del precio del dinero
El fuerte endeudamiento y la posibilidad de que los tipos de interés suban han despertado la alarma de los organismos públicos y privados. No es para menos. Si actualmente, alrededor del 50% de los hogares en España tiene dificultades para llegar a fin de mes, ¿qué sucederá cuando la tendencia de los tipos de interés se invierta y la cuota de la hipoteca comience a incrementarse año tras año?
Consciente de los riesgos del alto endeudamiento de las familias y en un intento de asegurar la estabilidad en el esfuerzo hipotecario que realizan los ciudadanos, el Gobierno aprobó el 25 de abril un real decreto ley que incluye un paquete de medidas con las que pretende proteger al cliente de una futura subida de tipos de interés. Entre ellas está la reducción de la comisión de novación -que se aplica en los cambios de las condiciones del contrato de la hipoteca- del 1% al 0,1% del capital pendiente de amortizar. Para las nuevas hipotecas, se fija la comisión máxima por cancelación anticipada en el 0,5% desde el 1% actual. Una disposición que favorecerá a todos los que quieran reducir capital del préstamo. También se permitirá pactar la ampliación del plazo del préstamo en las subrogaciones.
Ante la posibilidad de que el cliente decida no asumir el riesgo de las subidas del precio del dinero, el Gobierno ha reducido en un 90% los aranceles notariales y registrales para los cambios de hipotecas en los que se pase de un tipo de interés variable a uno fijo y en un 75% para cualquier otra subrogación o novación. Concha Blanco, de Uno-e, se muestra partidaria de esta medida: 'Es cierto que ahora no compensa y que los tipos tendrían que subir bastante para que mereciera la pena pero en un plazo de 20-25 años la situación cambia. Ahora puede suponer pagar un sobreprecio pero este diferencial se puede reducir cuando suben los tipos', afirma Blanco, que estima que cuando los tipos están en mínimos históricos es buen momento para contratar préstamos a tipo fijo. 'Si, como está previsto, los tipos de interés suben en 2004, si no antes, hay familias que tendrán un problema económico, más teniendo en cuenta que en la mayoría de los casos el 50% del sueldo va a la hipoteca', sostiene.
Bien es cierto que en lo que a riesgos se refiere, los préstamos a tipo fijo ofrecen una mayor seguridad pero las condiciones de estos préstamos divergen en gran medida de las de los variables. Además de un mayor tipo de interés, que actualmente oscila entre el 5,25% a 10 años y el 6,65% los más bajos, estos créditos se caracterizan por tener plazos de amortización más reducidos, como máximo 20 años, importes que no superan el 80% del valor de tasación y una menor oferta por parte de las entidades, lo que convierte a estos productos en un instrumento de financiación inalcanzable para muchos, por ejemplo cuando el importe que se desea financiar es del 100%.
Mientras los préstamos a tipo variable se han beneficiado de las rebajas que han llevado a cabo las entidades al son de las caídas de los tipos, los préstamos a tipo fijo apenas han registrado variaciones en los últimos años.
Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), recuerda que su grupo viene advirtiendo desde hace años del uso excesivo de los índices de referencia interbancarios. 'En los últimos 20 años hemos pasado de un 90% de préstamos a tipo fijo a alrededor de un 5%. Esta evolución se ha debido a las recomendaciones tanto de las distintas Administraciones como de organismos interesados y ha provocado que la mayoría de las nuevas hipotecas se haya contratado a tipo variable con la convicción de que éstas eran más baratas'. Para Mayayo, no hay índices más caros o más baratos, sino más o menos volátiles. 'Hay que enseñar a contratar hipotecas y para ello es fundamental elegir el índice en función de la volatilidad que se quiere para el crédito y el menor diferencial posible'.
Una opinión de la que difiere Manuel Pardos, presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae): 'Seguiremos recomendando el tipo variable, con el diferencial más pequeño posible porque es el que expresa el precio del dinero del mercado'.
Las críticas a estas disposiciones no han tardado en llegar. La mayoría de los expertos, pese a aplaudir las reformas, tacha el paquete de medidas de insuficiente. Para empezar, muchos consideran que las medidas deberían ampliarse a todas las hipotecas y no sólo a las de nueva creación, como recoge la norma. Además, los expertos estiman que estas medidas aumentarán la competencia entre las entidades y se reducirán los ingresos que obtienen por las comisiones. Sin olvidar que, para muchos, el problema radica en los altos precios de la vivienda y no en el tipo hipotecario.
En Adicae, además, reclaman una ley de sobreendeudamiento, similar a la que impera en algunos países europeos, que recoja la suspensión de pagos temporal de las familias, como en las empresas, con el objetivo de obtener liquidez y hacer frente a las deudas hipotecarias.
Manuel Pardos es tajante: 'Aunque la situación actual no es alarmante, en el futuro puede complicarse gravemente, de tal forma que una subida de un punto en los tipos de interés de los préstamos hipotecarios significaría que 50.000 familias no podrían hacer frente a sus deudas. Dos puntos de subida dejarían sin poder pagar sus créditos a 150.000 familias y una subida de tres puntos dejaría a 300.000 sin su vivienda'.
Contratos para asegurar el tipo
Dentro de las medidas económicas incluidas en el Real Decreto, el Gobierno ha introducido la obligación de bancos y cajas de informar a los clientes de hipotecas a tipo variable sobre los contratos de cobertura. Estos contratos, que protegen del riesgo de variación en los tipos, permiten al cliente decidir hasta qué nivel del índice de referencia está dispuesto a asumir en un plazo concreto y por un determinado importe. Así, si el índice supera el nivel pactado, la entidad abonará la diferencia entre el valor real del indicador y el máximo establecido hasta la siguiente revisión. El coste de la prima del contrato, que podrá deducirse como gasto de vivienda en el IRPF, dependerá del importe a cubrir, el plazo de cobertura y el valor máximo permitido para el índice.