Impulso al mercado del alquiler
Los expertos consideran que las ventajas que ha aprobado el Gobierno para las promotoras también favorecerán a los particulares
España es un país de propietarios de inmuebles, sobre todo si se trata de vivienda habitual. A diferencia de otros países europeos, como Alemania, donde el número de viviendas en alquiler supera el 50% del total, en España este porcentaje ronda el 15%. Los expertos achacan este desfase a la escasa cultura de alquiler y a los escasos incentivos que tienen tanto empresas como particulares.
Tras años de debates y reclamaciones por parte de las promotoras para que se ofrecieran ventajas fiscales que permitieran aumentar la oferta de este tipo de residencias, el Gobierno aprobó ayer en el Consejo de Ministros un paquete de reformas económicas, entre las que se incluye una destinada a la promoción del alquiler. El objetivo de esta medida es, según el Ejecutivo, facilitar el acceso de los jóvenes y los colectivos con dificultades a las viviendas de alquiler.
La reforma recoge incentivos fiscales para las sociedades de nueva creación que inviertan en inmuebles y los destinen al arrendamiento. Las rentas procedentes del mismo tributarán al 5% en el impuesto de sociedades, igual que las plusvalías obtenidas por la venta de estas viviendas, siempre que se reinviertan en otros inmuebles para alquiler. Si además de cumplir estas condiciones la sociedad limita la renta de la vivienda o ésta tiene categoría de VPO (vivienda de protección oficial), tendrá un tipo del 1% para los rendimientos de los contratos de alquiler.
Una de las críticas es la limitación del beneficio fiscal a las sociedades de nueva creación y se reclama que sea ampliado a todas
Para beneficiarse de estas ventajas, las promotoras, no obstante, deberán cumplir unos requisitos básicos. Entre ellos está que se oferten un mínimo de 10 viviendas para arrendar y que la superficie de los pisos no supere los 110 metros cuadrados construidos o sean VPO. Otro requisito es que al menos un tercio de los contratos de alquiler incluya una opción de compra a favor del inquilino, y que limiten la evolución del coste del alquiler a un incremento anual que será 0,75 puntos por debajo de la evolución del IPC en las viviendas libres.
La iniciativa ha sido bien acogida en el sector, aunque para algunos es insuficiente. 'Las ventajas fiscales potenciarán la entrada de las empresas en este sector, pero el problema seguirá siendo el de los particulares', señala José Luis Estevas-Guilmain, vicepresidente de Sociedad de Tasación.
Pese a que actualmente el número de viviendas que las promotoras e inmobiliarias destinan al alquiler es escaso, algunos expertos consideran que la reforma podría suponer un revulsivo para el sector. 'Los beneficios fiscales son muy atractivos, por lo que puede interesar a muchas sociedades construir viviendas para luego alquilarlas', sostiene Gerardo Mochales, director de marketing de Aguirre Newman.
Uno de los sectores que podría verse más favorecido por estas reformas es el de los fondos de inversión. 'Suelen tener edificios en régimen de alquiler, por ello pueden sacar partido a estas ventajas', señala Mochales. Una opinión que comparte Pablo Díaz-Romeral, director técnico de Tasamadrid. 'La reforma puede interesar más a los fondos de pensiones e inmobiliarios que a las promotoras en sí, ya que el hecho de que un tercio de los contratos en alquiler tenga que incluir una opción de compra puede limitar la actividad de estas sociedades ', señala. Con todo, los expertos coinciden en señalar que los efectos beneficiosos tardarán en llegar.
Ventajas para los particulares
La obligación de que un tercio de los contratos de alquiler deba incluir una opción de compra ejercitable entre el quinto y el séptimo año, para el caso de vivienda libre, o del décimo año, para las VPO, es una de las ventajas que puede favorecer a los particulares, según los expertos. 'Esta medida favorecerá el acceso a estas viviendas y su posterior compra, ya que, una vez tenga la opción a adquirirla, el precio será inferior a su valor en el mercado', explica Díaz-Romeral. 'El inquilino toma una posición claramente preferente', señala. Para Manuel Martí, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España, las medidas que contribuyan a aumentar la oferta reportarán una disminución de la renta por alquiler.
Asimismo, y con el fin de aumentar las garantías de los propietarios de pisos en alquiler, las medidas aprobadas por el Gobierno incluyen el compromiso de modificar la Ley de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procesos de desahucio y reclamación de deudas. Una iniciativa que paliará en parte el riesgo de impago que asumen los propietarios cuando alquilan su vivienda, según los expertos.
Con todo, la reforma no está exenta de críticas. Manuel Martí considera que, pese a que se trata de medidas esperanzadoras, las limitaciones son excesivas. 'Deberían ampliarse los beneficios fiscales a todas las sociedades y no sólo a las de nueva creación', explica. Pese a que la mayoría aplaude los incentivos, pocos son los que confían en que ésta medida sea el primer paso para el crecimiento de este mercado en España. 'Luchar contra la cultura de la propiedad es difícil', señala Díaz-Romeral. Todo, pese a que consideran imprescindible tener un porcentaje de viviendas en alquiler para favorecer no sólo el acceso a la vivienda de colectivos con dificultades, sino la movilidad geográfica de los trabajadores.
Incentivos en el IRPF de 2003
Una de las asignaturas pendientes en España es incentivar el alquiler de viviendas desocupadas por parte de inversores particulares. Las escasas ventajas fiscales de que han gozado los propietarios de estos inmuebles ha sido una de las principales trabas con las que se han topado los partidarios de desarrollar el mercado del alquiler en España.Con el objetivo de aumentar la oferta del parque de viviendas destinadas al arrendamiento, el IRPF de 2003 -que será efectivo en la declaración que se presente en 2004- contempla importantes incentivos en estas rentas. El nuevo IRPF reducirá a la mitad el importe del rendimiento a declarar que una persona obtenga con el alquiler de viviendas que posea.La reforma contempla el derecho a desgravarse el 40% de los ingresos que se perciban por rentas de alquiler y, además, una deducción adicional del 10% en concepto de gastos difíciles de justificar. Limitación que, sin embargo, desaparecerá cuando el alquiler se realiza como autónomo, es decir, cuando en lugar de declarar en el IRPF un rendimiento de capital inmobiliario, se declara un rendimiento de la actividad empresarial.Además, en el nuevo IRPF se aumenta en un punto, del 2% actual al 3%, el importe de la amortización de los inmuebles que se den en alquiler y que generen rendimientos de capital inmobiliario.Para beneficiarse de estas ventajas no será necesario que los contratos de alquiler se firmen con posterioridad a la entrada en vigor del nuevo IRPF.Estas mejoras, sin embargo, favorecen solamente a los propietarios de viviendas en alquiler, pero no a los inquilinos de éstas. Para los expertos se trata de un vacío que en el futuro habrá que llenar.A juicio de los expertos, el escaso desarrollo del mercado del alquiler en España responde no sólo a las escasa cultura de arrendamiento que existe en este país, sino a la falta de incentivos y ayudas para aquellos que alquilan una vivienda, así como al riesgo de impago que hasta ahora asumían los propietarios cuando daban su vivienda en alquiler.