Economía obligará a eliminar todos los elementos especulativos en la tasación de los inmuebles

Esta orden ministerial, que deroga la anterior regulación del sector, aprobada en noviembre de 1994, persigue también adaptar el sistema de cálculo de tasación a leyes aprobadas después de dicha fecha, tales como la Ley del Suelo de 1998, la Ley de Introducción del Euro y el Real Decreto Ley sobre Firma Electrónica, entre otras.

En concreto, la nueva legislación establece normas para el cálculo del valor de tasaciones de bienes inmuebles que potencien la calidad técnica y formal de las valoraciones, con el objetivo último de 'proteger más y mejor los intereses de terceros en su condiciones de inversores o asegurados'. Asimismo, la nueva normativa trata de adaptarse a los preceptos existentes en buena parte del resto de Europa.

Para ello, el nuevo texto trata de establecer muy claramente la diferencia entre el valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo) de un inmueble del valor de mercado (el valor en un momento del tiempo), y fija que el primero sea el que se utilice como base del sistema de cálculo de valoración y no el segundo, tal y como venía ocurriendo hasta ahora.

El texto de la orden ministerial define como valor de mercado aquel al que podría venderse el inmueble mediante contrato privado entre un vendedor y un comprador independientes en las condiciones de mercado.

En cuanto al valor hipotecario, la ley considera que es 'el valor de un inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes'.

La norma establece también los distintos principios que deberán regir todos los cálculos de valoración, entre los que destacan el de anticipación (expectativas de renta que presenta el inmueble), el de finalidad de la tasación (según el cual el fin de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir), o el mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable.

El nuevo texto legal apela también al principio de probabilidad, por el que el máximo responsable de la tasación, ante distintos escenarios o posibilidades, deberá elegir aquellos que se estimen más probables.

Estrechamente relacionado con el anterior está el principio de prudencia, por el que entre varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables el tasador se deberá decantar 'por aquel que dé como resultado un menor valor de tasación'.

Otros principios que la orden estima que deberán ser tenidos en cuenta son los de sustitución (que establecen que el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél); el de temporalidad, que recuerda que el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo; el principio de transparencia, que exige que el informe de valoración contenga información suficiente para su fácil comprensión. Entre las novedades que la norma introducirá, destaca también la obligación de la tasadora de advertir en su informe de la posibilidad de que el inmueble valorado sufra minusvalías en el futuro.

La nueva ley entrará en vigor dentro de seis meses (el próximo mes de octubre), si bien su disposición final tercera establece que desde su publicación ayer en el BOE y hasta dicha entrada en vigor las tasaciones inmobiliarias pueden comenzar ya a realizarse mediante los nuevos parámetros que el texto introduce.

Este cambio normativo ha sido diseñado conjuntamente entre los Ministerios de Economía, Hacienda y Fomento con el propósito de evitar, en la medida de lo posible, que las tasaciones inmobiliarias que se realizan a diario en el mercado hipotecario español contengan elementos especulativos que continúen contribuyendo a la escalada de precios de la vivienda actual, en especial en el mercado de vivienda usada.