Vivienda

El BCE recomienda a España aplicar más reformas para fomentar el alquiler

El informe elaborado por el BCE analiza la evolución que han sufrido las ayudas, subsidios, impuestos y tasas que aplican los países de la Unión al proceso inmobiliario desde los años noventa hasta la actualidad. La primera conclusión es que el gasto público en vivienda de los Quince permanece en los últimos años muy estable, salvo en Finlandia y España, donde se han producido ostensibles caídas, 'lo que demuestra que los países están reconsiderando sus políticas y evolucionando hacia un gasto más selectivo'.

Los datos demuestran que tradicionalmente todos los países de la UE se han inclinado por favorecer la adquisición de vivienda en lugar del alquiler con ayudas directas (en forma de subsidios o subvenciones) e indirectas (a través de exenciones y deducciones fiscales o con la aplicación de tipos de interés hipotecarios más reducidos a determinados colectivos).

æpermil;ste es uno de los factores, según indica el estudio, unido a otros de tipo macroeconómico y coyuntural, que explican que la población europea se haya decantado mayoritariamente por tener una vivienda en propiedad, en lugar de en alquiler. Dada esta situación, los fuertes encarecimientos que protagonizan las viviendas en épocas de boom de precios inmobiliarios hacen saltar las alarmas y los Gobiernos comienzan a discernir qué hacer para frenar los precios.

El BCE destaca cómo en los últimos años España, Irlanda, Holanda y Reino Unido han protagonizado fuertes escaladas de precios de la vivienda; y mientras en Irlanda y Holanda el año pasado se vislumbraron ya claros síntomas de desaceleración, Reino Unido y España continuaron registraron encarecimientos de dos dígitos.

En este contexto, los Gobiernos comienzan a debatir las medidas que podrían frenar las subidas de precios. Lo que ocurre es que no siempre las nuevas actuaciones provocan los efectos deseados.

Controlar la especulación

El informe pone como ejemplos a Suecia e Irlanda. En el primer caso, las generosas ayudas y las ventajosas condiciones de financiación que beneficiaban al comprador de vivienda provocaron un boom inmobiliario a finales de los ochenta que desencadenó en un exceso de oferta en algunas regiones del país.

Para contrarrestarlo, en 1991 se llevó a cabo una profunda reforma fiscal que culminó en 1993 con el recorte de la política de subsidiación de los préstamos hipotecarios y todo ello provocó que los precios bajaran rápidamente a los niveles de mediados de los ochenta. En Irlanda también ha ocurrido algo similar recientemente. En este caso, el Ejecutivo incluso decidió aplicar una nueva tasa contra la especulación y encareció ostensiblemente los gastos que conlleva el proceso urbanizador para los inversores.

La respuesta no se hizo esperar y a la salida masiva de compradores-inversores se sumó un fuerte descalabro de los precios de las casas, junto a una importante revalorización del coste de los alquileres. El ejercicio pasado, Irlanda tuvo que dar marcha atrás respecto a esta política y afrontar un serio problema de escasez de inmuebles para alquilar. Por este motivo, el BCE pone especial énfasis en advertir a los países de la UE que en ocasiones las medidas intervencionistas no consiguen los efectos deseados e incluso reducen la eficiencia económica que tienen los mercados cuando éstos funcionan de forma equilibrada y, en el caso de la vivienda, tienen efectos perniciosos sobre la movilidad laboral.

El BCE resalta que aunque el objetivo último de estas medidas es paliar los incrementos de precios inmobiliarios y eliminar los elementos especulativos que históricamente caracterizan a este mercado, la realidad es que cuando se ha decretado un aumento de los costes de transacción de las operaciones urbanísticas los precios no sólo no han bajado, sino que han seguido subiendo. En opinión del banco emisor, uno de los elementos que mejor contribuye a equilibrar la oferta inmobiliaria (y sus precios) es el segmento del alquiler, además de sus efectos beneficiosos sobre el mercado laboral.

Por ello, la autoridad monetaria se decanta claramente partidaria de que los Gobiernos comiencen a reconsiderar todas sus políticas de tasas, impuestos, subsidios en favor de la adquisición de vivienda y, en especial, en aquellos países donde, como España, el porcentaje de viviendas en alquiler ha descendido hasta niveles alarmantemente bajos.

Además, sostiene que más que incentivar la oferta de alquiler se debe tender a impulsar la demanda. Precisamente, el Gobierno español se encuentra inmerso en este debate, aunque hasta el momento sólo se han introducido mejoras para los propietarios que decidan sacar al mercado viviendas en alquiler y no se ha acometido ninguna medida de apoyo a los inquilinos.

Según las estadísticas manejadas por el banco, en 1980 alrededor del 20% de las viviendas del parque total español se encontraban en alquiler, porcentaje que se ha reducido a la mitad, el 10%, en la actualidad. Esta cifra es la más baja de todo el Viejo Continente y permanece muy lejos de la media europea, que asciende al 32%, y la que poseen países como Francia, con el 42%; Italia, con el 19%; Portugal, con el 28%; Reino Unido, con el 32%, y Alemania, con el 60%. Este último país es el único de la Unión donde no se ha producido en la historia reciente un boom, debido al peso relativo del alquiler frente a la propiedad.

El elevado endeudamiento sólo preocupa en caso de grave crisis

Uno de los principales temores que acechan a los responsables políticos y económicos de la Unión es el efecto que podría tener en el sector inmobiliario un ligero repunte de los tipos de interés hipotecarios.

El BCE admite que la rápida reducción de los tipos que se ha producido en los últimos años y la liberalización acometida por los sistemas financieros de no pocos países han actuado como incentivo para la compra de vivienda y, por lo tanto, han contribuido al espectacular aumento de la demanda, que se ha traducido a la vez en un encarecimiento de los precios.

La idea de que una subida del precio del dinero puede suponer un serio varapalo para la actividad económica y además poner en serias dificultades a los hogares que estén afrontando el pago de un crédito hipotecario sólo es sostenida por el BCE en el supuesto de que las economías nacionales entraran en un proceso de grave crisis económica, con destrucción masiva de empleo.

De producirse una situación como ésa, las familias con un elevado grado de endeudamiento y sin otros activos que su vivienda habitual sí podrían tener problemas a la hora de hacer frente a los pagos de la cuota de los préstamos.

En cuanto al volumen global de deuda, en comparación al producto interior bruto (PIB), España y Alemania son dos de los países donde más ha crecido la deuda hipotecaria desde 1999. En España se encuentra en la actualidad en un 32% del PIB, mientras Alemania roza el 50% de su producto. Holanda lidera la clasificación con el 75% del PIB.

A este rápido aumento de la deuda hipotecaria en la mayoría de los países de la Unión han contribuido de nuevo los incentivos fiscales y las nuevas condiciones que se están introduciendo en los contratos de las hipotecas, cada vez más favorables y flexibles ante situaciones como la pérdida del empleo.