Los centros logísticos ofrecen tasas de rentabilidad hasta del 9,75%
La oferta disponible de centros logísticos se cifra aproximadamente en 350.000 metros cuadrados en Madrid y 150.000 metros cuadrados en Barcelona. Según estimaciones de la compañía de servicios inmobiliarios Insignia, el stock en oferta representa sólo las necesidades hasta la mitad del año próximo. Además, fuera de estos dos grandes mercados se percibe que los mercados secundarios provinciales empiezan a interesar tanto a los usuarios como a los operadores.
'Es un fenómeno comparable a lo que ha pasado en el Reino Unido con los desarrollos de Manchester, Birmingham y Edimburgo, o en Francia con Marsella, Lyón, Lille y Toulouse', opina Thierry Bougeard, del equipo directivo de Insignia en España. 'Se puede pensar que en España veremos nacer entre 2003 y 2004 mercados como Valencia, Sevilla, Málaga y Zaragoza, donde el proyecto Plaza, con la iniciativa del Gobierno de Aragón, ha visto la instalación de empresas como Inditex e Imaginarium'.
Un dato ilustrativo del auge de este mercado es la evolución del volumen de negocio de los operadores logísticos en nuestro país, que, según estimaciones de Bougeard, 'ha crecido a un ritmo anual del 22% desde 1999 a 2001 y se ha multiplicado por cinco desde 1994'.
La actividad logística ha tenido que construir sus inmuebles cumpliendo los requisitos de estándares europeos, al tener que ofrecer un servicio homogéneo a sus clientes en toda Europa. Ante la falta de edificios que cumplieran dichos parámetros, operadores y usuarios han optado por soluciones llave en mano.
Bougeard ha constatado que 'desde principios de 2002 el número de proyectos de parques logísticos (agrupaciones de varios edificios de 10.000 a 40.000 metros cuadrados) ha ido en aumento involucrando cada vez más a promotores y constructores conscientes de la falta de oferta de estos productos'. Igualmente, numerosos fondos de inversión han decidido diversificar su patrimonio invirtiendo en este tipo de inmuebles que responden a unos estándares europeos.
'Las tasas de rentabilidad constatadas estos dos últimos años en España oscilan entre el 8,25% y el 9,75%, en función del tamaño, de la ubicación y del porcentaje alquilado o prealquilado de los edificios. 'Son unas tasas de rentabilidad superiores entre un 1% y un 2% a las que se consiguen con edificios de oficinas o centros comerciales', advierte el directivo de Insignia.
El grupo internacional Insignia acaba de iniciar su andadura en España con Mikel Echavarren como máximo responsable. Tras dirigir durante años la división de servicios inmobiliarios de Andersen en España, Echavarren se ha incorporado a Insignia junto con 17 antiguos compañeros de dicha división y con un grupo de profesionales, entre ellos Thierry Bougeard, expertos en transacciones y en los segmentos industrial, logístico y de oficinas.