Cambios en el mundo del alquiler
Los propietarios de inmuebles están de enhorabuena. La reforma del IRPF, todavía pendiente de finalizar su tramitación parlamentaria, contempla una serie de incentivos para que los propietarios de vivienda que decidan destinarlas al alquiler. Sin embargo, el particular que se encuentre en esta situación puede tener en cuenta otras alternativas para dedicarse al arrendamiento de su patrimonio inmobiliario. Desde organizarse como autónomo a formar parte de una sociedad de inversión inmobiliaria (SIIM), pasando por crear una pyme. Pese a los cambios, la opción más rentable sigue siendo esta última. Sobre todo, por el menor gravamen del impuesto sobre sociedades. Además, según se organice la actividad de alquiler podrá haber un importante ahorro tanto en el impuesto sobre el patrimonio como a la hora de dejar herencia.
En esencia, el nuevo IRPF reducirá a la mitad el importe del rendimiento a declarar que una persona obtenga con el alquiler de las viviendas que posea por comparación a la situación actual. Sin embargo, impide que los gastos deducibles puedan arrojar un rendimiento negativo (ver ejemplo).
Así, por un lado, contempla una reducción general del rendimiento íntegro del 40% y además, una deducción adicional del 10% en concepto de gastos difíciles de justificar. Pero, por otro lado, limita el importe de los gastos deducible al rendimiento íntegro, algo que ahora sí puede darse. De hecho, esto es frecuente cuando se trata de una vivienda antigua necesitada de una reforma en profundidad. En cuanto al tipo de gravamen, se aplicará la escala general del IRPF, cuyo tipo mínimo de gravamen está pensando en el 15% (ahora es del 18%) y el máximo en el 45% (ahora del 48%).
Esta limitación de los gastos que pueden deducirse desaparece cuando el alquiler se realiza como autónomo, es decir, cuando en lugar de declarar en el IRPF un rendimiento de capital inmobiliario, se declara un rendimiento de la actividad empresarial. Para que la actividad de alquiler se pueda considerar como tal es obligatorio contar con un local destinado en exclusiva a la gestión de la actividad y con una persona contratada a jornada completa. Estos dos requisitos encarecen el ejercicio de la actividad inmobiliaria de manera organizada (basta pensar que el salario mínimo mensual es de 442,20 euros al mes para darse cuenta del desembolso base que hay que realizar). A la hora de plantearse la creación de una sociedad, estos dos requisitos también hay que cumplirlos. No obstante, el menor tipo de gravamen del impuesto sobre sociedades puede compensar el esfuerzo de contratar a una persona. Por otro lado, hay que tener en cuenta que en la decisión debe valorarse el nivel de ingresos que proporciona la actividad. A mayor nivel de rentas, más importante será una buena planificación fiscal y una buena organización. También es importante tener en cuenta que Hacienda no admite como equiparable a tener contratada a una persona el hecho de contar con los servicios de una gestoría.
Para patrimonios inmobiliarios de cierta envergadura puede ser interesante evaluar las posibilidades que ofrece una SIIM. Se trata de sociedades que deben contar con capital mínimo de 9.015.181,57 euros, el número de accionistas es de un mínimo de 100. Su gran ventaja es que el tipo de gravamen en el impuesto de sociedades es del 1% bajo una serie de requisitos. Se exige que los inmuebles que integren el activo no se vendan hasta que pasen tres años desde la adquisición y, al menos, el 50% del activo debe estar invertido en viviendas.
Una de las grandes ventajas de convertirse en autónomo o en sociedad es que en el impuesto sobre el patrimonio están exentos los bienes afectos a una actividad económica, cosa que no ocurre con una particular. Al tiempo, a la hora de preparar la herencia conviene recordar que el traspaso a los herederos del negocio o de una sociedad disfruta de una reducción del 95% sobre el importe a declarar. Siempre que se pueda contar con un local y un asalariado conviene dejar de ser un simple casero para convertirse en empresario.
La amortización de los inmuebles arrendados
Tanto el IRPF actual como el que será futuro impuesto recogen entre los gastos deducibles la amortización de los inmuebles que se den en alquiler y que generen rendimientos de capital inmobiliario. La única diferencia es que se eleva en un punto, del 2% actual al 3%, el importe de la amortización. En ambos casos, esta deducción por depreciación será deducible con el límite de los rendimientos íntegros. En el caso de las empresas y las sociedades deberán atender a su propio método de amortización y al porcentaje anual que de éste resulte según los años.Anualmente, se permite a los particulares propietarios de vivienda dada en alquiler que se deduzcan un 2% (en el futuro un 3%) anualmente sobre el coste de adquisición satisfecho sin incluir el valor del suelo. De esta forma, lo que se amortiza es solamente la construcción. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre el valor catastral del suelo y el de la construcción cada año. En el recibo del IBI suelen venir por separado ambos valores, otra cosa es que coincidan con el valor de adquisición. Un truco consiste en considerar que el valor del suelo supone el 70% del valor total. En tanto que el 30% restante corresponde al valor de la construcción. Pero atención, esto no es ni mucho menos lo que dice la ley, por lo que ante la duda se debe contar con un buen gestor.