La vivienda se encarece por encima del 15% por tercer año consecutivo
Nadie esperaba a estas alturas del año que los precios de la vivienda nueva siguieran creciendo por tercer año consecutivo a un desenfrenado 15%. Los expertos llevan ya año y medio pronosticando el suave aterrizaje del boom inmobiliario, y todos basaban sus predicciones en la anunciada desaceleración económica, la menor creación de empleo y en una más que probable subida de los tipos de interés.
Los cierto es que de esas tres premisas, hasta el momento sólo ha dejado de cumplirse la relativa al precio del dinero, mientras el resto del guión se ha puesto en escena escrupulosamente.
Equivocadas o no dichas previsiones, lo cierto es que en el segundo trimestre de este año el precio medio del metro cuadrado construido se situó en 1.193,66 euros, frente a los 1.030,77 registrados en el mismo periodo de 2001, un 15,80% más caro, según las cifras elaboradas por el Ministerio de Fomento, a las que tuvo acceso Cinco Días.
De nuevo, por tanto, los pronósticos han vuelto a ser pulverizados. Teniendo en cuenta la actual coyuntura: ¿qué factores están incidiendo en el alza de los precios inmobiliarios? Uno de los males de los que adolece el sector inmobiliario es la falta de estadísticas fiables e información en tiempo real. Así, en la actualidad, mientras existen estudios que apuntan a que el ritmo de ventas ya ha sufrido una ostensible desaceleración, en especial en el mercado de vivienda usada, el número de visados certificados por los arquitectos, que en el primer semestre creció un 3% sobre idéntico periodo de 2001, da idea de que la producción de vivienda nueva se mantiene aún pujante.
Según recuerda el Banco de España en su último informe, en España más de un 80% de las familias viven en su propia casa. El valor de dichas viviendas supone entre un 60% y un 70% de los activos totales de los hogares españoles, mientras la inversión residencial representa el 7% del producto interior bruto.
Este organismo subraya que al alza de precios le ha acompañado en los últimos años una fortísima renovación del parque de viviendas, por lo que las primeras estimaciones sostienen que el censo que está elaborando el Instituto Nacional de Estadística (INE) podría cerrar con una cifra muy cercana a los 20 millones de pisos, frente a los 17,2 millones del censo de 1991.
Dichas cifras preliminares sostienen además que de la cifra total de inmuebles, apenas 14 millones tendrían la categoría de viviendas principales, lo que confirmaría el auge tan importante que en el boom ha tenido la segunda residencia. Así, la diferencia entre el número de viviendas iniciadas y el aumento de hogares se ha acentuado en los últimos cuatro ejercicios. Entre 1980 y 1994 se construyó de media un 58% más de las viviendas estrictamente necesarias para satisfacer la demanda de nuevos hogares, entre 1995 y 1999 ese porcentaje se disparó al 82% y entre 2000 y 2001 al 152%. De hecho, frente a las más de 500.000 viviendas iniciadas en 1999, 2000 y 2001, los promotores sostienen que la oferta estructural que debería mantenerse en el futuro oscilará entre las 375.000 y 425.000 casas anuales. En cuanto al análisis que realiza el Banco de España de la evolución que ha sufrido el precio de la vivienda, esta institución destaca que, a diferencia del anterior ciclo alcista de finales de los ochenta, en esta ocasión los incrementos han sido muy uniformes en todo el país, tanto en vivienda nueva como de segunda mano, y han estado muy influidos por la fuerte demanda de primera residencia.
Además de la locura compradora, el Banco de España sostiene que los precios se han visto aupados por la ineficaz legislación actual en materia de suelo, que, pese a los intentos de reforma llevados a cabo por el Gobierno central, éstos no han dado los frutos deseados al ser incapaces de frenar la espiral alcista de los precios del suelo, cuyo coste puede llegar a suponer el 60% de la factura total a la hora de comprar piso.
Entre los efectos demográficos causantes del boom, es reseñable que a la demanda de viviendas derivada de las personas residentes en España habría que añadir la compra de residencias secundarias por parte de residentes en el exterior, que ha aumentado de forma notable en los últimos años. Los datos de la balanza de pagos sobre la inversión extranjera en inmuebles muestran un crecimiento medio anual del 31% en los últimos ocho años.
Por último, entre los factores económicos, tiene especial relevancia la disponibilidad y el coste de la financiación, ya que el precio de una vivienda supone más de cuatro veces el salario total anual de una familia media. La revolución acaecida en los plazos y precios de los créditos hipotecarios ha sido de tal magnitud que el préstamo a los hogares para la adquisición de viviendas ha pasado de representar menos del 10% de la renta bruta disponible de las familias en los ochenta a un 50% en 2001.
Y dentro de las adquisiciones de vivienda como inversión, es evidente que los fuertes aumentos experimentados por los precios y las expectativas sobre su evolución futura, unidos al comportamiento negativo de otras formas de inversión alternativa, han podido contribuir de forma destacada al crecimiento de la demanda inmobiliaria. Es decir, incluso la actual crisis bursátil ha aupado la inversión en ladrillos.
El 64% de los créditos en la UEM es para financiar inmuebles
El nivel de endeudamiento de las familias de la Unión Económica y Monetaria (UEM) puede diferir notablemente entre unos países y otros, como consecuencia de múltiples factores relacionados con su estructura financiera y demográfica y con otros determinantes fundamentales de la oferta y demanda de crédito.
No obstante, también algunos aspectos se mantienen comunes a todos los países de la zona euro. Así, por ejemplo, del análisis efectuado por el Banco de España destaca que en la distribución del crédito por finalidades, las familias de la UEM mantienen, en promedio, un 64% del total para la financiación de sus viviendas, mientras que en torno al 16% es destinado al consumo. Esta estructura se mantiene bastante homogénea por países, si bien en Francia el porcentaje destinado a consumo es comparativamente superior, hasta alcanzar el 20%, mientras en Italia y Austria el peso de la financiación destinada a la vivienda es relativamente más bajo, alrededor del 39% y el 47%, respectivamente.
Aun así, la evolución reciente del endeudamiento de las familias de la UEM no ha sido coincidente en todos los países, lo que podría responder al dispar comportamiento de algunos de los factores. Así, en Portugal, Irlanda y España el crecimiento de la deuda ha venido acompañado de un aumento relativamente mayor de la renta real de los hogares y de una reducción de los tipos de interés más pronunciada. En los dos últimos países también se ha producido un importante crecimiento del precio de la vivienda, factor que, junto con los cambios en las condiciones de concesión del crédito parece haber sido el más relevante en la evolución de los pasivos de los hogares en Holanda. El aumento generalizado del endeudamiento en la UEM parece reflejar, por tanto, la adaptación de las familias a un escenario de mayores perspectivas de crecimiento, en el que se perciben como sostenibles tipos de interés relativamente moderados.