La consolidación del mercado inmobiliario
El sector inmobiliario español va a mantener en 2002 las mismas características que lo definieron el año pasado. Una menor actividad en casi todos los segmentos, un incremento poco apreciable de las tasas de disponibilidad, cierta estabilidad de precios y una mayor interdependencia con el resto de mercados europeos.
La similitud entre ambos ejercicios parece fuera de toda duda y aconseja considerarlos como una unidad. Estamos ante un bienio lento, en el que el crecimiento inmobiliario ha perdido altura hasta emprender un vuelo rasante, sin llegar al aterrizaje suave que se vaticinaba, y que permitirá al sector volver a elevarse en 2003.
La situación se parece extraordinariamente a la que atraviesa el conjunto de la economía española. El producto interior bruto nacional (PIB) aumentó un 2,8% en 2001, un punto y tres décimas porcentuales menos que el año anterior. En su actualización del Programa de Estabilidad del Reino de España, el Ministerio de Economía espera un aumento del 2,4% del PIB en 2002. El Fondo Monetario Internacional rebaja esa previsión hasta el 2%, y algunos servicios de estudios, como el del BBVA, van todavía más lejos y lo reducen a un 1,7%. En lo que coinciden todos es en que la recuperación de los niveles anteriores comenzará en 2003, con posibles incrementos de entre el 3% y el 3,2%, según las distintas fuentes.
Las recientes declaraciones de Wim Duisenberg, presidente del Banco Central Europeo, definen un panorama muy similar para el conjunto de Europa.
Parece entonces que el bienio lento caracteriza también la actual evolución económica europea. El asunto resulta nuevo para el sector inmobiliario. Hasta ahora, se pensaba que este sector se limitaba a reproducir los ciclos generales de la economía, siempre con algún retraso temporal e incluso agravando las fases de descenso respecto al resto de sectores.
Sucedió así a comienzos de los noventa y algunos han querido ver en ese precedente una ley universal que ahora podía ser aplicada de nuevo. Los hechos han demostrado justo lo contrario. En 2001, el negocio inmobiliario ha anticipado las tendencias económicas generales y resiste, en mayor medida que el resto de la economía, posibles caídas en sus tasas de crecimiento.
Alguna vez he citado posibles razones para esta nueva fase de madurez inmobiliaria. La más importante, la homologación española con el resto de Europa. Participamos de una dimensión europea común, que se está viendo reforzada por la moneda única. Además, la estabilidad en los tipos de interés, en los costes de producción y en las propias empresas, favorece la competitividad del retorno inmobiliario. Asimismo, el mercado ha instaurado una total transparencia; la liquidez y las fuentes de financiación están aseguradas; se ha alcanzado una completa profesionalización gestora de los recursos inmobiliarios y se han popularizado instrumentos habituales en el resto de Europa y en EE UU, como empieza a suceder con las desinversiones corporativas.
Todos estos elementos han ayudado a que el sector transite sin demasiados sobresaltos por el presente bienio. El balance debe ser satisfactorio, tanto en oficinas como en centros comerciales y de ocio, naves industriales, locales comerciales, viviendas y hoteles. Los distintos segmentos han alcanzado la suficiente masa crítica para reaccionar tan sólo ante condicionantes internos, como la calidad en el desarrollo y comercialización de promociones o las oportunidades de inversión. Además, en este nuevo marco más europeo y globalizado, y a diferencia de lo que ocurría antes, las rentabilidades de los distintos productos inmobiliarios tienden a aproximarse entre sí.
De esta manera se favorece entre los inversores una tendencia a diversificar su patrimonio y estar presentes en cada uno de los segmentos inmobiliarios. Es una garantía suplementaria de dinamismo que refuerza significativamente al conjunto del sector.
Existe además otro factor alentador, más de fondo si se quiere, pero igualmente apreciable. Se trata del proceso de convergencia real con el resto de Europa experimentado por el conjunto de la economía española, y especialmente por su sector inmobiliario, durante los últimos cinco años.
Desde 1997 el PIB nacional ha crecido un punto porcentual más que la media europea. Incluso el pasado año. La economía española ha incrementado su peso relativo en Europa, y en el sector inmobiliario, lo mismo. Basta repasar las superficies disponibles o los precios de oficinas en Madrid y Barcelona y cotejarlos con otras ciudades europeas para demostrar que la evolución de los mercados nacionales es plenamente homologable, e incluso suele situarse en vanguardia de la evolución europea.
Por todo lo anterior puede anticiparse que el sector inmobiliario nacional va a salir reforzado del actual bienio.
Todos los datos apuntan a que la fase expansiva volverá a manifestarse sobre el último trimestre de este año para ganar consistencia gradualmente y consolidarse segmento a segmento en 2003.
Es muy probable que no vuelvan a producirse subidas tan exageradas como hace dos años, donde por ejemplo el precio madrileño de las oficinas en alquiler se revalorizó un 50% en tan sólo 12 meses.
En adelante, los ciclos inmobiliarios van a suavizar su intensidad al alza o a la baja, lo que aporta un valor añadido más al futuro inmobiliario.