La subida de la rentabilidad de las oficinas anticipa el parón del mercado
Los inversores en oficinas exigen hoy rentabilidades iniciales del 6%, que pueden llegar hasta el 7,25% para edificios situados en la periferia de las grandes ciudades. En edificios industriales las rentabilidades se han estabilizado en alrededor del 8% y han descendido en centros comerciales, hasta situarse en el 6%-6,5%. Son rentabilidades que, en general, se sitúan ya en el rango medio de las vigentes en las principales ciudades europeas, en las que los ciclos inmobiliarios son cada vez más parecidos.
Las rentabilidades de los edificios de oficinas han subido, en general, en todas las zonas. Es una reacción que anticipa un mercado de alquiler más débil tanto en operaciones como en precios. Mientras que unas rentabilidades bajas vaticinan expectativas de fuerte crecimiento de los alquileres, cuando las rentabilidades suben, lo hacen porque el inversor quiere compensar unas expectativas de los arrendamientos a la baja.
'El motivo de la inversión en oficinas ha cambiado y también ha cambiado un poco la tipología del inversor', explica Marcus Lemli, director de inversiones de la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle. 'El inversor de riesgo, que busca generar valor a través de la gestión del inmueble, está perdiendo peso en favor de inversores con un perfil de riesgo medio que buscan rentabilidades más elevadas y garantizadas a más largo plazo', precisa. Los fondos de inversión inmobiliaria son un ejemplo de este último tipo de inversores.
'En general -continúa Marcus Lemli-, a los inversores les cuesta aceptar hoy rentabilidades inferiores al 6,50%, y lo cierto es que se ve muy poca inversión por debajo de este porcentaje'. En estos momentos las rentabilidades iniciales en oficinas se sitúan, según Lemli, en un espectro fluido, que va desde el 6%-6,25%, en los mejores casos, hasta el 7,25%, en función de la ubicación y de la calidad del edificio. Así, en las mejores zonas los inversores están dispuestos a aceptar una rentabilidad inicial del 6%-6,25%, mientras que en la periferia las rentabilidades iniciales exigidas llegarían a ese 7%-7,25%.
En los edificios industriales, las rentabilidades muestran un comportamiento bastante estable, de alrededor del 8%. 'Es un producto que buscan muchos inversores y del que existe poca oferta', precisa Marcus Lemli.
La tipología correspondería a una nave de más de 10.000 metros cuadrados de superficie, con una altura de alrededor de 10 metros y muchos muelles de carga; moderna, flexible, que esté ocupada por un inquilino con contrato a medio y largo plazo.
'Este arrendamiento a largo plazo explica que la fluctuación en las rentabilidades sea menor', puntualiza el director de inversiones de Jones Lang LaSalle.
Si en oficinas las rentabilidades han subido un punto en dos años, en centros comerciales el comportamiento ha sido justamente el contrario: las rentabilidades han bajado en los últimos tres o cuatro años desde el 8% hasta el 6%-6,5%, donde están hoy situadas. Para Lemli, 'esta evolución es fruto de una convergencia de rentabilidades en Europa, donde se ha producido una integración de los mercados de inversión de centros comerciales. A ello se suma el fuerte interés de los inversores nacionales e internacionales en este segmento del mercado inmobiliario'.
Las expectativas en Jones Lang Lasalle son de estabilización de las rentabilidades. En oficinas, la previsión es que se estabilicen entre el 6%-6,5% y que se mantengan en sus niveles actuales en industrial y en comercial. Marcus Lemli indica que 'hace dos años España ofrecía las rentabilidades más bajas de Europa. Hoy, por ejemplo, en oficinas, Madrid y Barcelona están en el rango medio de las rentabilidades de las principales ciudades europeas. La razón -concluye- está en que los ciclos inmobiliarios son cada vez más parecidos en los distintos países'.