'Es más sencilla una operación de fusión que una compra'
Forma parte de la dirección de Metrovacesa desde el nacimiento de la compañía, de la que es consejero delegado desde 1992. Nacido en Baracaldo (Vizcaya), Fernando Vara ha desarrollado su carrera profesional fundamentalmente en las áreas financieras y de inversión y planificación del antiguo BBV
Le gusta hablar de estrategia, centrarse en posicionamientos a medio y largo plazo. 'Claro que si surge la pieza, surge la pieza; la cazamos y punto'. Dice que el tamaño (entiéndase las fusiones) es un asunto interesante, a considerar. Prefiere una 'operación de unión equilibrada para desarrollar un proyecto común', a una compra, 'en la que sólo vas a precio'. A los agoreros de próximas dificultades en el sector inmobiliario les recomienda que echen un vistazo a las cuentas de resultados de las inmobiliarias.
Pregunta. Metrovacesa ha aumentado los ingresos por alquileres más de un 40%. El crecimiento del beneficio neto alcanzó en septiembre el 41%. ¿Cómo se plantean 2002, un año que parece marcado por un cambio de ciclo inmobiliario?
Respuesta. Creo que hay que asumir, efectivamente, que estamos, en unos casos más en otros menos (depende de los productos), en el punto alto del ciclo. Metrovacesa ha tenido un desarrollo muy grande en 2001, que nos va a permitir acercarnos casi a los 126,21 millones de euros (21.000 millones de pesetas) de rentas. Vamos a seguir con nuestras pretensiones de crecimiento, aunque adaptándonos, en grandes líneas, a lo que es la situación actual del ciclo.
P. ¿Esta adaptación quiere decir que han revisado la puesta en el mercado de algunos desarrollos?
R. A nosotros, los números nos salen perfectamente bien. No a los precios máximos de rentas, sino a los precios medios del mercado. Vamos a desarrollar todos los proyectos que tenemos, aunque no de golpe. Empezaremos por aquellos más evidentes y los otros los iremos sacando en fases. Creo absolutamente que voy a poder desarrollar todos los proyectos en eso cuatro años, modulando el riesgo. Y puede que incorporemos algunos otros. En los próximos cuatro años vamos a movernos en un entorno de inversión nueva sobre la que ya tenemos entre 601 y 721,2 millones de euros (entre 100.000 y 120.000 millones de pesetas). Si surgen oportunidades nos iremos más a la cifra alta, e incluso la superaremos. Aunque tal y como están los precios, tal y como están los mercados, cuando alguien quiere venderte suelos y proyectos con unas rentabilidades que, por la situación del ciclo, ya tienen menos recorrido, es más difícil que compres con los criterios de inversión que nosotros tenemos. Pero, de pararse, nada.
P. ¿Es decir, que esos entre 601 y 721 millones de euros irán a promover oficinas, hoteles y centros comerciales, la base patrimonial de la compañía?
R. Son, efectivamente, los tres productos básicos de Metrovacesa. A ellos irá más del 80% de las inversiones. Claro que también más del 80% de las rentas viene de ahí.
P. Los últimos informes sobre el mercado de oficinas aluden a una estabilización de los precios de los alquileres, tras un ajuste a la baja. Algunos analistas han achacado a Metrovacesa un posicionamiento en la periferia que consideran arriesgado.
R. ¿A qué llama la periferia?
P. Pues a municipios muy próximos a Madrid, junto a la N-VI, por ejemplo.
R. El mercado central tiene la capacidad de desarrollo que tiene; poca, poquísima, ya no hay más. Las nuevas promociones se van a hacer en entornos donde existe la posibilidad de hacerlas. Una operación de inversión se hace en consonancia con las rentas que puedes obtener. Por otro lado, está habiendo salidas muy importantes, de entidades también muy importantes, a zonas llamadas de periferia; pero que están bien comunicadas, que son parques empresariales, que tienen más zonas verdes, edificios modernos y bien dotados. Hay quien prefiere ir a este tipo de sitios, en los que pueden hacer frente a un potencial desarrollo, donde, el día de mañana, si tienen que crecer les puedes hacer un hueco. Yo no creo que este tipo de localizaciones sea un problema mayor. Lo que sí es cierto es que, como en los sitios céntricos no hay demasiada oferta, cuando se produzcan unas medias de vacíos [disponibilidad], esas zonas tendrán un porcentaje de vacíos más altos que el centro. Pero teniendo en cuenta lo que hemos pagado por los suelos, a lo mejor nuestra rentabilidad es mucho más interesante en esos entornos que en el centro. Nosotros creemos que sí. No nos da miedo, aunque hay gustos para todo.
P. La exigencia de segunda licencia, en cuanto a centros comerciales, empieza a hacerse notar. ¿Cuáles son los planes en este segmento del mercado?
R. Sigo creyendo que hay un hueco y que se pueden obtener rendimientos más altos que, por ejemplo, en oficinas. Estamos haciendo ampliaciones en los centros que ya tenemos. Contamos también con los permisos urbanísticos para un centro comercial en Torrevieja (Alicante) y entraremos en todos los proyectos que podamos desarrollar. En centros comerciales vamos a ser más agresivos, porque tenemos menos reservas de suelo que en oficinas y hoteles. Es donde estamos metiendo presión dentro de la compañía. Lo difícil, en efecto, es conseguir la segunda licencia y una ubicación en la que creas.
P. ¿Y en la promoción de viviendas?
R. En este momento tenemos, aproximadamente, suelo residencial con una edificabilidad sobre rasante de 1,8 millones de metros cuadrados. Pensamos llegar a hacer anualmente entre 2.000 y 2.500 viviendas, que es una cuota pequeñísima, un 1%, de ese mercado. Y vamos llegando. Hace dos años hicimos algo menos de 700 viviendas, el año pasado hicimos 900, este año haremos 1.100, el año que viene algunas más..., en ese objetivo de llegar a las 2.000-2.500.
P. Supone, en cualquier caso, crecer también en residencial.
R. Sí. Pero hasta unas cifras que creo que son razonables. Por otro lado, las inmobiliarias grandes van a aumentar su cuota de mercado en detrimento de aquellos promotores más pequeños, que entran en épocas de boom porque en este mercado casi no hay barreras técnicas y con un buen suelo, un buen arquitecto y unos amigos en los ayuntamientos puedes hacerlas. Y como esto se está profesionalizando cada vez más, y hay un seguro decenal, y cada vez hay más leyes, como la de la edificación, y más reglamentos que obligan a dar dotaciones para infraestructuras como las de telecomunicaciones, pues cada vez hay que hacer las cosas mejor. Y es bueno que sea así. Por lo tanto, en ese marco, pretender hacer lo que pretendemos nosotros (una vez que ya hemos hecho nuestros deberes básicos, que es tener suelo suficientemente bueno para poderlo hacer, y lo tenemos), pues pienso que es posible seguir creciendo. Es una cuota muy razonable y donde tenemos la absoluta confianza de podernos mover.
P. Las inmobiliarias llevan tiempo penalizadas en Bolsa. Los analistas, también ustedes, los gestores de las compañías, vienen hablando de lo conveniente de alcanzar un mayor tamaño. En el caso de Metrovacesa, ¿no estará esperando el mercado una apuesta en esta línea de ganar dimensión?
R. Vamos a ver. Hay un proceso de concentración, que está ahí y que es un desafío estratégico. El tamaño, efectivamente, es uno de los elementos a considerar y algo que ayudaría a aumentar la liquidez y que, por tanto, debería ser interesante para la cotización. Pero dicho esto, también hay que considerar que las inmobiliarias europeas no tienen un gran tamaño. ¿Pensar en una compañía cinco veces más grande que Metrovacesa..? Alguna hay. Pero Metrovacesa, con el tamaño que tiene por capitalización bursátil está entre las 25 inmobiliarias que cotizan más grandes de Europa. Por lo tanto, tan pequeños no somos. Lo que creo que ocurre en Europa es que hay un descuento importante y una poca valoración bursátil de las inmobiliarias en general. El hecho cierto es que, por ejemplo, en el mercado británico, en el último año no ha habido una gran diferencia entre el comportamiento bursátil de las pequeñas, de las medianas y de las grandes. Asumiendo que el tamaño es un argumento lógico, que debe ser bueno en principio, tampoco creo que vaya a ser decisivo en lo referido a la cotización. Sí creo que es algo que hay que estar abiertos a considerar. No a cualquier precio.
P. Siguiendo con los analistas, parece existir cierta unanimidad en que en ese proceso de fusiones puede caber cualquier posibilidad en cuanto a futuros agrupamientos.
R. Las cosas no son evidentemente sencillas. Si fueran sencillas ya se habrían hecho. ¿Que todos tenemos esa idea de que el tamaño no sería malo, sino que sería bueno conseguirlo? Pues, es evidente. ¿Que hay que buscar una conformación de intereses? Pues sí. ¿Que por cualquier camino al final que se trace, que sea razonable y que nos lleve a tal se puede producir? Pues sí. Lo que no es evidente es que vaya a producirse de una manera inmediata, fácil. Ahí estamos todos.
P. Desde que Iberdrola anunció la intención de vender su inmobiliaria, Apex, suele presentarse a Metrovacesa como principal candidata a la compra, seguramente porque Iberdrola y Metrovacesa tienen el mismo accionista principal, BBVA.
R. Las empresas no crecen sólo por incrementar sus activos. Cuando hablamos de crecimiento y de capitalización bursátil estamos hablando de crecimiento equilibrado de activos y pasivos. Una empresa que sólo compre y que compre con deuda no tendría por qué crecer en capitalización necesariamente. Bueno, Apex está en el mercado, tiene algunas características que, dentro de lo que es la Bolsa, no sé por qué se valoran menos, como es el fuerte componente de promoción, sobre todo de residencial. Pero también es cierto que tiene patrimonial y que tiene rentas, y que muchos analistas, aunque mantienen la línea básica de que el patrimonio es lo primero -y eso es verdad-, también dicen que realmente se ha demostrado que en nivel de actividad en lo que es promoción ha sido un elemento estable en las inmobiliarias españolas.
P. Pues parece el complemento perfecto para una compañía básicamente patrimonialista como es Metrovacesa.
R. Nosotros tenemos también una parte importante de promoción. Ya he comentado que contamos con 1,8 millones de metros cuadrados para desarrollar en suelo residencial y que estamos vendiendo ya más de 1.000 viviendas al año. De cara a Bolsa, si alguna vez tuviéramos que juntarnos con alguien, pues sería con el que tuviera un mayor componente patrimonial que de promoción; es decir, que mantuviera una línea estratégica de componente de cuenta de resultados más parecida a la nuestra. Pero dicho esto, están ahí y, bueno, todos los temas son a considerar. Hombre, si alguien quiere más vender que entrar en una operación de unión, es más fácil ir a una operación de unión equilibrada que no cuando simplemente pones activos para vender. Es más sencilla una fusión, con los problemas que pueda tener, que una compra. ¿Comprar? Hay mucho producto en el mercado para comprar. Ahí ya sólo vas a precio. Juntarse supone querer desarrollar un proyecto en común.
P. ¿La política de dividendos va continuar siendo la misma?
R. Metrovacesa ha mantenido en los últimos años una política de dividendos, que es la de un pay-out del 55%. Bueno, la junta general puede cambiar de criterios. Pero lo que sí es cierto es que no ha cambiado, que seguimos dedicando a dividendo el 55% de los beneficios. Y por tanto, este año hemos hecho lo mismo que otros años: dar un dividendo a cuenta (más o menos damos los mismos porcentajes todos los años). Creo que al precio al que están cotizando hoy las acciones de Metrovacesa son unos buenos dividendos y una buena rentabilidad. El hecho cierto es que cuando comparamos los ratios de valoración en Bolsa de la compañía en los últimos años, en este momento estamos muy baratos; ésa es la verdad. Creo que comprar acciones de Metrovacesa es una apuesta bastante segura.
P. No se le da mal vender la compañía.
R. Es la compañía en la que yo creo, obviamente. Si ahora nos estamos moviendo con un PER de 10, 12 veces, cuando antes lo hemos hecho en medias de 22 quiere decir que ahora está mucho más barata. Cuando, por otro lado, si bien hay un cambio de ciclo, también es cierto que ésta es una compañía que ha vivido ciclos anteriores y ni siquiera en momentos en los que el ciclo era mucho más duro tuvo una valoración tan barata en Bolsa. Quiero decir con esto que hoy estamos extremadamente penalizados y que bajo ese punto de vista no tiene lógica.
Pregunta. ¿Hasta dónde puede continuar subiendo el precio de la vivienda?
Respuesta. Hay sitios en los que la vivienda está subiendo ya muy poco. Cuando hablamos de subidas que están en el entorno del IPC no estamos hablando realmente de subidas. En zonas en las que hay un gran dinamismo, en las que la gente compra y vende más (como Barcelona, Madrid...) se han seguido produciendo subidas importantes. Existe todavía demanda teórica y, si los precios se mantienen, puede haber una demanda potencial importante todavía hasta los años 2004 o 2005. Siempre que se mantenga un entorno económico suficientemente bueno, que no sea de espíritu deprimido. Porque a veces es más el componente psicológico el que motiva la demanda que el componente real.
P. Es decir, que a los precios les queda poco recorrido al alza.
R. Es que no pueden seguir subiendo indefinidamente, es algo de sentido común. Creo que ahora la oferta va a ser mayor y que los precios no pueden seguir subiendo como hasta ahora porque parte de esa demanda potencial se convertiría en insolvente.
P. ¿Cuál es su previsión de subida para 2002?
R. Pues, lógicamente, de un crecimiento menor, que estará en el entorno del 6% en los sitios buenos. Después se producirá una estabilización, que es lo que tradicionalmente ha venido pasando en vivienda. Es difícil que los precios bajen a pesetas no constantes. Históricamente no ha pasado. Y, desde luego, va a bajar el volumen de operaciones de compraventa paulatinamente, hasta situarse en unos niveles de 300.000 a 350.000 unidades. Además, tienen que producirse algunos cambios, como una mayor participación de las rehabilitaciones, y tiene que haber un componente mayor de vivienda barata.
P. ¿Qué opina del nuevo plan de vivienda presentado por el Gobierno?
R. En Metrovacesa estamos estudiando si nos salen los números para invertir en vivienda de protección oficial en alquiler. Si la rentabilidad, al precio al que se venden los pisos, es del 3%, del 4%, no haremos viviendas en alquiler. Pero vamos a ver si pudiéramos conseguir más rentabilidad. En el pasado hicimos viviendas de protección en alquiler. æscaron;ltimamente no estaban dando los números. Si ahora nos dan, entraríamos.