Los promotores dan aún unos años de vida al 'boom' de la vivienda

Quienes pensaban hace apenas seis meses que al mercado inmobiliario se le agotaba el recorrido de buenas perspectivas han tenido que cambiar sus previsiones. Los expertos consideran que mientras se mantenga un fuerte ritmo de creación de empleo, la demanda de vivienda continuará subiendo, al igual que los precios.

A la espera de los datos oficiales que dé a conocer el Ministerio de Fomento, el número de viviendas iniciadas en 2000 alcanzó las 582.811, según el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos. Y sin embargo, las previsiones de finales de 1999 no contaban con que se volviera a rebasar la cifra mágica de las 500.000 viviendas iniciadas.

Con los precios se ha repetido la historia. El cierre de 2000 ha superado las proyecciones más atrevidas. Frente a quienes consideraban que incrementos del precio de dos dígitos como el que protagonizó 1999 -del 12%, según algunos estudios- no se repetirían, el pasado año culminó con encarecimientos del 15%, según Fomento.

Con esta última subida, el precio de la vivienda acumula desde 1996 un incremento del 41,7% y no por ello ningún experto se atreve a vaticinar que la coyuntura favorable se haya terminado.

La explicación a este vuelco de las previsiones está "en la confianza que genera en las familias el crecimiento económico y la creación de empleo", subraya el vicepresidente de Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain. Por eso, en la medida en que se mantenga un fuerte crecimiento del empleo (para este ejercicio el Gobierno ha calculado una cifra cercana a los 400.000, frente a los 491.000 que cuantifica la encuesta de población activa de 2000), la demanda de vivienda podrá seguir absorbiendo una producción de otras 500.000 casas nuevas.

"Aunque cada año hay menos demandantes de primera vivienda del grupo de edades comprendidas entre los 25 y 40 años por el efecto demográfico, hasta 2006 no se notará de forma sensible la menor demanda y por el ritmo de ventas actual y los precios que se siguen pagando por los solares, los materiales y la mano de obra no creo que hayamos tocado techo", asegura José Luis Marcos, director general de Roan. De la misma opinión es el secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), José Manuel Galindo, quien sostiene que donde quizá se produzca durante este ejercicio un suave ajuste será en la producción de vivienda nueva.

"En precios asistiremos a incrementos que todavía se mantendrán muy por encima de la inflación prevista y alcanzarán el 6% o 7%", añade.

Además de los precios que continúan registrando los solares o la permanente escasez de mano de obra de la que adolece el sector, el ritmo de venta de las promociones sigue siendo un indicador que marca el pulso al mercado.

"Las promociones se venden sobre plano sin ninguna dificultad, por lo que no podemos presagiar nada más que una estabilización de la situación", señalan fuentes del sector.

Tensiones de precios

Pero que este año se pueda alcanzar un incremento de hasta el 9% en los precios de la vivienda nueva no es deseable que se repita de manera indefinida, ya que continuas alzas de precios pueden hacer engrosar la temida bolsa de demanda insolvente y causar tensiones que desequilibren el mercado.

"Sin embargo, los precios de los pisos no bajarán mientras no se eliminen los factores que inciden en su encarecimiento y uno de ellos es el coste del suelo", sostiene el secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Manuel Martí.

Desde esta asociación y Sociedad de Tasación coinciden en destacar que las Administraciones locales no han hecho nada por solucionar los problemas estructurales de los que adolece el sector.

Uno de esos problemas es la falta de agilidad en la promoción de solares (la gestión urbanística puede prolongarse hasta ocho años), tardanza que favorece la retención especulativa de los terrenos urbanizables.

Las autonomías tratan con sus leyes del suelo de solucionar este problema, pero los efectos aún tardarán en dejarse notar.

 

La capacidad de endeudamiento de las familias mejorará en 2001

Cuando en 1999 los tipos hipotecarios cambiaron la senda bajista que habían protagonizado ininterrumpidamente desde 1996, muchos expertos vincularon esta nueva circunstancia a un debilitamiento de la demanda de vivienda. La realidad volvió a contradecirles, ya que en 2000 la financiación de la vivienda continuó creciendo a tasas interanuales superiores al 20%, según un informe del BBVA. A lo largo del presente ejercicio, este banco espera que la demanda de crédito se desacelere ligeramente, pese al moderado descenso del precio del dinero que los expertos vaticinan para este verano.

Este descenso de los tipos, unido al alza salarial, va a permitir que mejore la capacidad de endeudamiento de las familias, factor en el que se sostienen las tesis más optimistas de los promotores. Sin embargo, otro incremento de los precios finales de los pisos absorbería los efectos beneficiosos de esta mejora en la financiación.

"Gracias al abaratamiento del precio del dinero, la ampliación de los plazos de amortización y la mejora salarial el poder adquisitivo de las familias ha aumentado entre un 60% y un 80%, por lo que hasta que los precios inmobiliarios no lleguen a esos niveles, no habrá un brusco descenso en la demanda de vivienda", explica el director gerente de Tinsa, Germán Pérez Barrio. Esta es la clave que explica el empeoramiento de la accesibilidad a una vivienda. Las familias destinan ahora más renta a la compra de un piso que en 1998, no porque hayan subido los tipos, sino por el acelerón del precio de la vivienda.