El registro del alquiler garantiza su cumplimiento si cambia el propietario
Los alquileres también pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción registral de los contratos de arrendamiento permite al inquilino asegurarse el cumplimiento del contrato en el caso de que el inmueble que ocupa cambie de dueño. Si no, se expone a un desahucio por el nuevo propietario.
La inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento es una práctica muy poco común. Pero aconsejable. Cuando un potencial comprador está interesado en un inmueble acostumbra a acudir al registro para conocer todo lo relativo a la situación del piso, local, garaje, etc., que le interesa. Si después de la consulta decide comprarlo y, una vez adquirido, se encuentra con la sorpresa de que está arrendado, posiblemente acudirá a los tribunales y obtendrá una sentencia de desahucio.
El auge inmobiliario de los tres últimos años ha sido en buena medida un boom de inversión, no sólo nacional sino también de sociedades y ciudadanos extranjeros. Es por muchas de estas compras hechas desde el exterior por las que cabe esperar que empiecen a aparecer sentencias de desahucio a instancia de inversores extranjeros que adquirieron inmuebles sin saber que estaban ocupados por inquilinos, cuyos contratos de arrendamiento no fueron registrados.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 asimiló el arrendamiento a cualquier derecho sobre un inmueble, de manera que si el alquiler está inscrito en el registro afecta a todos sus adquirentes posteriores, pero si no está inscrito no les afecta.
"Lo que no está en el registro no existe. Al igual que si un embargo no está inscrito no existe para el adquirente, un arrendamiento que no esté inscrito tampoco existe para el comprador", explica Antonio Pau Pedrón, decano presidente del Colegio de Registradores de España. "Dicho esto, hay que advertir que el registro protege a los adquirentes de buena fe; no está para esconder fraudes", precisa Pau Pedrón. Si el comprador conoce, al margen del registro, que existe un arrendamiento (por ejemplo, porque se lo ha indicado el vendedor), el efecto es el mismo que si el contrato estuviera registrado, el nuevo propietario está obligado a respetarlo.
Presunción de buena fe
La Ley Hipotecaria establece una presunción de buena fe a favor del comprador. En caso de litigio, sería el inquilino quien tendría que demostrar que el comprador conoce que existe un alquiler. Por eso, su mejor garantía es la inscripción. En cuanto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, distingue entre alquileres de vivienda y alquileres de uso distinto al residencial. Para los primeros garantiza cinco años desde el momento de la celebración del contrato. Si el comprador adquiere la vivienda dentro de esos cinco primeros años, está obligado siempre a respetar el arrendamiento por el tiempo que falte hasta que se cumplan los cinco años estipulados. Pero si el alquiler se refiere a locales u otros usos distintos del residencial, el nuevo dueño no está obligado a respetarlo, a no ser que lo conozca previamente a la compra o esté registrado.
La inscripción en el registro de un contrato de alquiler tiene un coste equivalente al 0,04 del valor global de la renta. Pero existe un problema. Para inscribirlo se exige una escritura pública, lo que aumenta el coste. "No es una exigencia lógica; encarece innecesariamente y exige un rigor documental excesivo", opina Pau Pedrón.