Medidas equivocadas para el mercado inmobiliario
La reforma de la Ley del Suelo habría permitido activar una gran cantidad de proyectos paralizados
La situación actual del sector inmobiliario requiere de medidas para garantizar el acceso de todos los ciudadanos a una vivienda, tal y como recoge la propia Constitución. Sin embargo, las medidas anunciadas por el Gobierno para tratar de solventar esta situación no responden al objetivo al que deberían dirigirse, o no están consiguiendo los resultados que se esperan.
Ya ha sido derogada la golden visa, una herramienta que ha servido para atraer inversión extranjera hacia el sector inmobiliario y que, según el Gobierno, estaba contribuyendo al encarecimiento del precio. Recordemos que la golden visa operaba a partir de una inversión mínima de 500.000 euros en el ámbito de la vivienda, o de dos millones de euros en el caso de inversiones empresariales. Por tanto, la cifra de inversión mínima resulta más abultada que el precio medio de las viviendas que se venden en España.
Desde la entrada en vigor de la golden visa en España en 2013, hasta su eliminación en 2025, se concedieron un total de 22.430 visados de residencia por inversión, de las cuales no todos fueron inversión de vivienda. En ese periodo, se estima que en España se vendieron aproximadamente entre 6,5 y 7 millones de viviendas, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), lo que supone una incidencia de tan solo un 0,3% del total. Con estos datos, ¿podemos pensar que la concesión de los referidos visados de residencia por inversión tuvo incidencia en el precio de la vivienda?
Obviamente, no y, por lo tanto, podríamos decir que se ha eliminado una herramienta que ha dado buenos resultados y cuya influencia en el precio medio de la vivienda ha debido ser mínima o inexistente…
Otra de las medidas adoptadas desde el Gobierno ha sido la orden para acabar con la venta de los miles de inmuebles que aún estaban en manos de la Sareb. Recordemos que la entidad pública cuenta aún con los restos inmobiliarios de la crisis financiera de 2008.
Teóricamente, la intención sería la de convertir esos inmuebles en vivienda social, algo que tendría lógica si no se hubieran paralizado por completo las miles de actuaciones de compraventa que ya estaban en marcha. Hay que recordar que el portfolio de la Sareb, además de viviendas, está compuesto también por garajes, oficinas, locales comerciales y hasta suelo, y que la medida del Gobierno ha supuesto la paralización completa de la actividad.
Por lo tanto, tampoco parece que esta medida vaya a suponer una rebaja en el precio de la vivienda en el corto plazo, porque tampoco se van a poder poner en el mercado de forma inmediata esas viviendas que el Gobierno pretende convertir en sociales.
Mientras tanto, las miles de viviendas que se han prometido desde las distintas Administraciones tampoco acaban de hacerse realidad porque, lógicamente, requieren de un tiempo de construcción que está lejos de poder responder de forma urgente a una necesidad como la actual.
Y, por supuesto, todas aquellas medidas tendentes a restringir o controlar los precios del alquiler,¡ no suponen más que consecuencias nefastas para el mercado: reducción de oferta, deterioro de la calidad del parque de viviendas en alquiler y espantada de la inversión en esas zonas, además de incentivar el mercado negro.
En este sentido, la reforma de la Ley del Suelo hubiera supuesto la posibilidad de activar una gran cantidad de proyectos inmobiliarios paralizados en la actualidad por las dificultades que la actual redacción supone para el sector. Cabe recordar que cualquier reclamación puede suponer la paralización de los proyectos de construcción hasta que se consigue una resolución judicial que, actualmente, supone una larga espera que acaba por frustrar muchos proyectos que llevan años paralizados.
Podría pensarse que los principales problemas en este sentido han venido desde el ámbito de la defensa medioambiental, sin embargo, esta posibilidad de paralizar proyectos ha sido utilizada también en muchos casos de manera torticera desde el propio ámbito inmobiliario para conseguir obstruir proyectos que podrían suponer una competencia y, por lo tanto, actuando sobre la construcción desde un punto de vista muy negativo para el negocio.
En este caso, la falta de acuerdo de los partidos estaría detrás del rechazo en el Congreso a esa nueva Ley, que pretendía desatascar esta situación y que hubiera contribuido a agilizar la construcción de viviendas y ampliar de este modo la oferta, una medida que, a todas luces, sería la que realmente ayudaría a equilibrar el actual mercado en España.
En definitiva, cualquier medida intervencionista en cualquier mercado, mucho más en el inmobiliario, resulta contraproducente. El ciudadano lo que espera de sus gobernantes es seguridad jurídica y medidas de carácter estructural, que sean eficaces para la protección social, incrementar la oferta y alcanzar de este modo una situación más racional que ofrezca respuestas al problema, tales como la liberalización de suelo público, agilidad en la concesión de licencias y facilitar nuevas maneras de financiación.
Sin olvidar, eso sí, que las competencias en materia de vivienda están, principalmente, en manos de las Comunidades Autónomas y que, con pocas excepciones, ninguna ha lanzado aún un proyecto medianamente imaginativo para facilitar el acceso a una vivienda de todos los ciudadanos.
Jorge Martín Losa es lawyer / partner en BGI LAW
