¿Ceban la burbuja de precios los portales inmobiliarios y las tasadoras?
La falta de transparencia en el importe de cierre de las operaciones contribuye a hinchar el precio de salida y generar más ansiedad
La escalada del precio de la vivienda, tanto en alquiler como en propiedad, se ha convertido en el principal problema de España –especialmente en las grandes ciudades–, un fenómeno que agrava otros grandes retos, como la baja natalidad. La raíz del dilema está en el exceso de construcción durante la primera década de este siglo, cuando se levantaban hasta 700.000 viviendas por año, lo que acarreó una crisis descomunal, debido a que las promotoras estaban apalancadas hasta niveles irracionales y no podían hacer frente a los vencimientos. La digestión de aquella desmesura provocó la desaparición de la mayoría de las promotoras y que los bancos se convirtieran en gestoras inmobiliarias para desaguar la ingente masa de viviendas que les cayó por impago. Para facilitar las ventas, lo primero fue parar la nueva construcción, con años en los que no se levantaron ni cien mil casas.
Pero como no hay mal que cien años dure, después vino la recuperación económica y de población. España perdió casi medio millón de habitantes entre enero de 2012 y julio de 2015. Luego comenzó una recuperación contenida y persistente que ha supuesto un aumento de población de 3,5 millones, especialmente concentrado en los últimos cuatro años, hasta los casi 50 millones actuales. La conjunción entre baja construcción, creación de nuevos hogares y explosión del alquiler turístico ha provocado un déficit de vivienda que se estima en alrededor de 700.000 viviendas y subiendo.
Este descuadre entre oferta y demanda es la clave para que se disparen los precios de la vivienda, pero también hay otras dinámicas del mercado que empujan el coste y que no son tan evidentes. Es el caso de los portales inmobiliarios, que se han convertido en intermediarios clave en la compra-venta de casas, y de las tasadoras, cuyo dictamen es imprescindible para la adquisición con financiación. Ambos operadores contribuyen a instalar la sensación de que los precios de las casas han entrado en una escalada sin fin (van 44 trimestres seguidos subiendo), cuyo mensaje de fondo es: o compras/alquilas la vivienda ya o quizás te quedes fuera del mercado para siempre. Quién sabe.
Los portales inmobiliarios y las tasadoras tienen incentivos para subir el precio de las casas. Los primeros, porque sus ingresos son un porcentaje del importe de la transacción, de manera que cuanto más alto, mejor. Los segundos, porque en función del importe de la tasación se cerrará finalmente la financiación, que habitualmente no supera el 80% de esa valoración, y hay un efecto arrastre al alza para que la operación se culmine. Pueden parecer conjeturas, meras elucubraciones, pero ahí están los expedientes y sanciones del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de la Competencia (CNMC) para objetivarlas.
Los portales inmobiliarios, encabezados por Idealista, Fotocasa y Pisos.com, son el escaparate a través del que se accede a buena parte de la oferta de vivienda en alquiler y en propiedad. Su fácil accesibilidad ha hecho creer que ha aumentado la transparencia de los precios de las transacciones en este sector, algo que es muy dudoso, ya que lo que se ve es el precio que pide el vendedor en ese momento, que tiende a hincharlo, bajo la premisa de quien siempre hay tiempo para bajar. Sin embargo, el precio de cierre de las transacciones es secreto. Esta mecánica, en sí misma, provoca un efecto rebaño, que puede magnificar los movimientos, sean al alza o a la baja. Nadie quiere vender su casa más barata que el vecino. Las plataformas pueden pastorear al rebaño. Basta con ver cómo las tres mencionadas crean equipos, que llaman servicios de estudios, que elaboran sesudos informes sobre los precios de sus escaparates, no sobre el de cierre de las operaciones. Durante los años de duras caídas de precios, estos equipos hibernaban o ni habían nacido. Sin embargo, desde que están al alza se han convertido en altavoces del mensaje corre que se acaban. Son como Vox insistiendo en las okupaciones, un chollo para las empresas de alarmas y los seguros del hogar con desalojo.
Además, en 2019, la CNMC inició una investigación a inmobiliarias comercializadoras que culminó dos años después en una sanción a Idealista, que había desarrollado un software para gestores inmobiliarios a través de la filial Tools, Look & Find, Remax, Inmovilla, Anaconda, MLS y Witei “por acuerdos para fijar precios e intercambiar información en el mercado de la intermediación inmobiliaria”. El sistema creado entre estas compañías implicaba aplicar una comisión mínima del 4% en las ventas y de un mes en los alquileres. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción. Cuanto más alto sea el precio, mayor es el 4%.
Otro tanto sucede con las sociedades de tasación. Con el fin de desvincular el valor de la tasación y el importe del crédito, desde 2013 los bancos no pueden tener participaciones significativas en las tasadoras. Sin embargo, el Banco de España no termina de estar confortable con este sector, y en los últimos años ha puesto sanciones a al menos siete tasadoras (Tinsa, Sociedad de Tasación, Gloval, Tecnitasa, Tasalia y AtValor), entre las que están las más importantes. Los expedientes contienen unas afirmaciones comunes que desarbolarían a cualquiera, ya que les viene a decir que no están capacitadas para realizar su trabajo. Las acusa de tener unas “deficiencias en la organización administrativa, técnica o de personal o en los procedimientos de control interno, resultando que a causa de tales deficiencias no ha quedado asegurada la capacidad de la entidad para conocer la situación y condiciones del mercado inmobiliario en el que opera, el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables, su independencia profesional de accionistas o clientes, o el control de las obligaciones de incompatibilidades a que están sujetos los profesionales a su servicio”, señala el expediente sancionador.
El Banco de España señala en la Memoria de Supervisión de 2024, publicada recientemente, que desde 2018 ha inspeccionado a sociedades de tasación que representan el 80,7% del valor de las tasaciones. Sus principales conclusiones son que es un sector que “presenta concentración (siete sociedades suponen el 67% del volumen tasado en 2023), y una parte significativa del negocio procede de las entidades de crédito. Se ha observado que ciertas prácticas podrían ir en contra de la independencia de las sociedades de tasación o suponer un detrimento de la calidad de las tasaciones”. Esto llevó a que el año pasado el supervisor enviara “una carta a las asociaciones de entidades de crédito para alertar de ciertas prácticas que podrían ir en contra de la independencia entre entidades de crédito y sociedades de tasación o suponer un detrimento de la calidad de las tasaciones”.
Es necesario buscar fórmulas que aumenten la transparencia en el mercado de la vivienda, que tiene la doble condición de bien básico y de inversión. Ambas opciones son legítimas; la primera es una necesidad y la segunda una opción. Es importante que los organismos públicos de supervisión y competencia sigan muy atentos.
Aurelio Medel es periodista. Doctor en Ciencias de la Información
