Nuevas alternativas para afrontar el desafío de la vivienda
Hay motivos para el optimismo: contamos con un sector profesionalizado y saneado muy diferente del de principios del siglo XXI
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los retos más acuciantes para la sociedad española. La escasez de oferta y la elevada demanda han provocado una importante subida de los precios que ha convertido la vivienda en un bien inaccesible para los jóvenes (y no tan jóvenes). Reflejo de ello es la evolución que ha experimentado el porcentaje de hogares propietarios, que ha pasado del 83,9% al 72,1% en la última década, según el Banco de España. El caso de los menores de 35 años es especialmente preocupante, puesto que el porcentaje en este segmento se ha reducido a la mitad: del 69,3% en 2011 al 31,8% en 2022.
Mientras el número de propietarios se reduce año a año, el acceso a la vivienda en alquiler se endurece. La imposibilidad de adquirir una vivienda en propiedad ha provocado que miles de ciudadanos solo tengan la opción de ser inquilinos, lo que dispara la demanda en este mercado. Y dado que la oferta de obra nueva es limitada, los precios no dejan de subir. Como resultado, el 40% de los hogares que viven de alquiler dedican más del 40% de su renta bruta a pagar su vivienda, como atestigua el propio Banco de España en un reciente informe. Un porcentaje elevado que, además, está por encima de la media de los países de nuestro entorno.
En las últimas semanas, los dos grandes partidos políticos han presentado sus propios proyectos para intentar solventar esta situación. El PSOE apuesta por iniciativas como la creación de una empresa pública de vivienda para la construcción de VPO o la imposición de límites a la compra de inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros. El Partido Popular, por su parte, propone derogar la actual ley de vivienda, reducir los trámites burocráticos en materia urbanística y garantizar pagos y asistencia jurídica en casos de ocupaciones ilegales.
Ambas formaciones coinciden en la necesidad de ofrecer incentivos fiscales para impulsar la oferta o en la implantación de avales públicos para facilitar el acceso al crédito hipotecario de determinados perfiles. Una coincidencia que cobra mayor relevancia en el contexto actual, en el que en casi toda España el alquiler es más caro que el pago de la cuota hipotecaria. Las previsiones apuntan a que esta realidad se consolidará a medio plazo, ya que los precios del alquiler siguen con una tendencia alcista mientras que el Euribor a 12 meses se estima que terminará el año alrededor del 2.10%, lo que se reflejará en la cuota a pagar de la hipoteca.
Resulta especialmente interesante la búsqueda de fórmulas que faciliten el acceso al crédito hipotecario. Una gran cantidad de hogares podría afrontar de forma más desahogada el pago de una cuota hipotecaria en lugar del alquiler, pero el hecho de tener que adelantar el 30% del valor de la vivienda -sumando el 20% de la entrada más el 10% de los gastos asociados a la hipoteca- supone en la práctica una barrera financiera muy difícil de superar para determinados perfiles que no tienen suficiente capacidad de ahorro o que no quieren prescindir de todo su ahorro.
En este sentido, recientemente se han aprobado medidas como los avales hipotecarios del ICO para cubrir hasta el 20% del préstamo. En otros países de nuestro entorno, este tipo de iniciativas públicas se complementan con soluciones privadas como la figura del seguro hipotecario, una fórmula que se ha perfeccionado en los últimos años y que aporta un doble beneficio. Por un lado, facilita el acceso a la vivienda a clientes solventes y, por otro, supone una mayor oportunidad de vinculación de estos con las entidades financieras.
Italia se encuentra en este grupo de países. Gracias a iniciativas como el seguro de crédito hipotecario, los préstamos que financian más del 80% del valor de la vivienda suponen más del 24% del total. Se trata de un porcentaje muy superior al de España, donde este tipo de hipotecas representan el 8,2% del total. Todo ello ha favorecido el acceso a la vivienda en el país italiano sin generar un riesgo adicional ni de supervisión para el sector financiero.
Este tipo de iniciativas demuestran que el sector privado ha tomado consciencia de la situación y lleva años desarrollando distintas medidas para promover el acceso a la vivienda. Por eso es necesario que todas estas nuevas políticas públicas que se aprueben en España cuenten con la aportación de las empresas del sector inmobiliario y financiero y que permitan a los jóvenes (y no tan jóvenes) empezar a construir su ahorro y patrimonio con el acceso a su primera vivienda en propiedad.
La experiencia vivida durante los últimos años demuestra la ineficacia de las políticas intervencionistas. Es necesario impulsar una mayor coordinación entre todos los actores implicados para abordar este reto de forma completa. No se puede regular de espaldas a las empresas ni pensar en construir vivienda sin trabajar con la banca para analizar cómo facilitar esa compra mediante la financiación hipotecaria.
El desafío es relevante, pero consideramos que hay motivos para el optimismo. Contamos con un sector profesionalizado y saneado que nada tiene que ver con el que existía a principios del siglo XXI. Tanto el sector público como el privado han identificado el problema de acceso a la vivienda que existe en España. Y, lo más importante, cuentan con distintas herramientas para solucionarlo.
Jaime Marín es director de Qualis Credit Risk Iberia-Grupo Asegurador AmTrust Financial.
