El coste del alojamiento es el arma secreta de la Fed en su lucha contra la inflación
El arma definitiva contra la inflación tal vez sea una política más inteligente a nivel legislativo y monetario
El índice de precios estadounidense del mes de julio mostró el incremento mensual de la inflación más bajo en dos años para la primera economía del mundo. Esta noticia es más que bienvenida en la batalla por domar a la inflación, pero en las profundidades del informe sobre los precios, había una noticia todavía mejor. Al entrar en detalle, sale a la luz que el repunte del coste del alojamiento tuvo el 90% de la culpa de la subida del índice de precios de julio. ¿Por qué esto es bueno? Porque esta categoría funciona con un notable desfase y lo más probable es que estos costes también estén yendo a la baja en realidad, haciendo con esto que el moderado dato inflación sea incluso más benigno de lo que aparenta.
En primer lugar, empecemos explicando qué son esos costes del alojamiento y cómo se miden. La Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos calcula esta métrica -que tiene un peso a la hora de calcular el IPC estadounidense de casi una tercera parte en el dato global- analizando los precios de los alquileres de vivienda y basándose en una cosa llamada “equivalente de renta del propietario”. Esta segunda parte es una encuesta que pregunta a los propietarios de una vivienda cuánto podrían obtener en el caso de que optaran por ponerla en alquiler.
Lo que todo esto implica es que hay una métrica con decalaje que está marcando el rumbo de la inflación en Estados Unidos. ¿Cómo es esto? Ya es bien sabido que los precios que están pidiendo los propietarios en el caso de nuevos alquileres están bajando. Pero como la mayoría de contratos de alquiler tienen una duración de uno o dos años, lleva un tiempo que las caídas de precios se vean recogidas en las estadísticas. Un reciente informe de la Reserva Federal de San Francisco apunta a que los costes del alojamiento alcanzaron su pico el pasado mes de abril, con un encarecimiento que entonces se elevaba al 10% interanual. A medida que más contratos de alquiler expiran, ese dato debería seguir bajando lo que queda año y en 2024, de tal forma que la Fed de San Francisco estima que en mayo del próximo año el dato marcará un 0% en términos interanuales. Yendo más allá, datos más actuales procedentes de firmas privadas como Apartment List ya muestran una bajada interanual en el precio de los alquileres.
Esto son noticias innegablemente positivas para la economía porque significa que la Fed quizás no tenga que subir los tipos de interés de nuevo para embridar la inflación hasta los niveles objetivo del 2%. No llevar a cabo más subidas de tipos elevarían las probabilidades de que la economía esquive una dañina recesión que pondría en peligro millones de puestos de trabajo. Según las últimas predicciones del consenso de analistas recogido en Bloomberg, el mercado cree que la Fed podría no elevar los tipos en su próxima reunión de mediados de septiembre.
Con todo, pese a lo positivo de estas noticias, hay dos motivos para no lanzar las campanas al vuelo tan pronto. El primero es que aunque la inflación se ha moderado, los precios de bienes como los alimentos, los coches o las casas siguen siendo elevados. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de EE UU afirmó el jueves que su índice trimestral de accesibilidad del precio de las viviendas marcó un mínimo histórico en el periodo que terminó el 30 de junio. En segundo lugar, las expectativas de que los alquileres futuros moderarán sus precios se sustentan sobre todo en un incremento de la oferta disponible. Con prácticamente un millón de unidades, la construcción de inmuebles multifamiliares está en máximos, habiéndose disparado desde las 600.000 unidades que había antes de la pandemia. Pero lo cierto es que el nivel de entregas ha ido a un ritmo mucho más lento, quizás, debido a que los promotores han decidido que los costes de obtener financiación son demasiado pronunciados como para hacer que terminar los proyectos sea rentable.
Desde este punto de vista, paradójicamente, quizás la llave para domar la inflación sea bajar los tipos -al menos para los promotores- si ello implica más construcción de vivienda. Desde hace tiempo, los economistas tienen presente que la explicación a los precios estratosféricos del alquiler en lugares como Nueva York o San Francisco no eran solo fruto de un fortísimo mercado laboral, sino también de unas políticas de construcción restrictivas que hacen difícil añadir oferta en forma de viviendas más asequibles. Atravesar el laberinto de permisos y aprobaciones necesarios a lo largo de diferentes etapas del proyecto no es sencillo. Como resultado, los múltiples obstáculos que los promotores afrontan en estas zonas derivan en que a menudo solo tenga sentido para ellos hacer apartamentos de lujo.
Quizás el modelo a seguir sea el que se empleó en el área metropolitana de Minneapolis-St. Paul. Los datos de Bloomberg muestran que Minneapolis-St. Paul es la primera zona de tamaño considerable en la que la inflación general ha caído por debajo del 2%. Las ciudades gemelas han logrado atemperar las subidas de los alquileres a base de espolear la oferta tras desechar en 2019 la normativa de zonas de construcción unifamiliar. Toda el área quedó disponible para construir bloques de pisos de dos y tres alturas. Como resultado, el precio de los alquileres en Minneapolis solo ha crecido un 1% desde 2017.
Por lo tanto, tal vez el arma definitiva para domar la inflación no sea instigar una dolorosa recesión con elevados tipos de interés, sino, más bien, una política más inteligente tanto a nivel legislativo como monetario. Con los tipos de interés en máximos, la Fed debería ralentizar su endurecimiento monetario o, incluso, pensar en dar por terminado su ciclo de alzas y permitir que los descensos de los precios en los alquileres que ya se están produciendo se abran paso a través de los datos. A nivel local, los Gobiernos deberían buscar formas de animar la oferta de vivienda. Esas dos medidas tendrían el potencial de dar a los estadounidenses la economía fuerte y con inflación baja que merecen.
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