Intermediación hipotecaria, lo que hay que saber cuando contratamos
La ley actual no ofrece suficiente protección en algunos supuestos relacionados con la remuneración, y debería modificarse
A actualmente, a la hora de conseguir un préstamo hipotecario caben dos posibilidades: dirigirse directamente a una o varias entidades para negociar y comparar sus ofertas o recurrir a un intermediario que se encargará de buscar las mejores ofertas y negociar condiciones preferentes.
Dentro de la intermediación crediticia cada vez tienen mayor peso las plataformas online o comparadores que presentan las mejores ofertas existentes en el mercado, normalmente a través de procesos telemáticos estandarizados. Lo habitual es que no cobren por sus servicios a los prestatarios, sino que reciben comisiones de los bancos si el cliente firma la hipoteca finalmente. Más allá de estas plataformas, están los intermediarios de crédito inmobiliario que ofrecen una amplia gama de servicios a sus clientes con un trato más personalizado: además de presentar ofertas, asisten al cliente en los trámites y le prestan asesoramiento. Lo habitual es que cobren honorarios del prestatario y, en ocasiones, además cobran de la entidad.
La Ley 5/2019 de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, establece en su capítulo III un régimen para los intermediarios de crédito con el objetivo de que su actuación sea transparente y los prestatarios estén debidamente informados cuando contratan con ellos. Dicha ley impone el deber para todo intermediario de inscribirse en un Registro que se lleva en el Banco de España, tener contratado un seguro de responsabilidad civil, así como acreditar un determinado nivel de conocimientos, todo lo cual está sujeto supervisión por parte del Banco de España y el órgano competente de la comunidad autónoma. Además, se establece una información mínima que debe figurar en el contrato de intermediación, el cual debe constar en soporte duradero.
Por último, en la oferta de la entidad crediticia (FEIN) debe figurar si en la operación ha intervenido un intermediario y si éste recibe remuneración del prestamista.
Con ello se identifica uno de los riesgos en los que incurre quien contrata los servicios de un intermediario: que este anteponga los intereses de la entidad a los del prestatario, lo que es más posible que suceda cuando su retribución procede del prestamista. Más aún si actúa en régimen de exclusiva para uno o varias entidades (circunstancia que debe ser objeto de información separada pero que es muy extraña en el mercado).
Sin embargo, la ley que asegura una información suficiente para los aspectos antes mencionados, no es igual de rigurosa en lo que se refiere a las obligaciones de las partes y, en especial, a la retribución que, en su caso, debe satisfacer el prestatario al intermediario. El artículo 35 dispone que en el contrato se informará de la remuneración “o, cuando ello no sea posible” el método para calcularla.
Si el contrato de intermediación prevé que el prestatario pueda desistir unilateralmente la cuestión no plantea problemas, porque siempre podrá rechazar las ofertas que le presente el intermediario sin coste y acudir directamente a la entidad o recurrir a otro intermediario para conseguir la oferta de préstamo.
Sin embargo, en otras ocasiones el contrato de intermediación establece una retribución para intermediario por el mero hecho de presentar ofertas, aunque estas no sean finalmente aceptadas, o establece una vinculación temporal con el intermediario prohibiendo al prestatario, bajo penalización, recurrir a otras vías para obtener financiación. En estos casos, en los que se generan compromisos irrevocables para el prestatario, es fundamental que queden perfectamente definidas en el contrato la retribución del intermediario y las obligaciones que debe esté cumplir para su devengo así como el tiempo durante el cual el prestatario está vinculado por ese pacto de exclusiva. Sin embargo, la ley guarda silencio sobre estas cuestiones. El problema se agudiza cuando el intermediario de crédito actúa en colaboración con la agencia inmobiliaria o son, de hecho, la misma persona (aunque actúen bajo formas societarias distintas).
En estos casos la firma simultánea de los contratos de intermediación inmobiliaria e intermediación crediticia y de la promesa de compra generan para el futuro prestatario y comprador una multitud de obligaciones contraídas en una fase muy inicial del proceso contractual, de las que resultará muy difícil escapar. Lo habitual en estos casos es que el futuro comprador/ prestatario, deposite una cantidad para la reserva del piso y se comprometa, con penalización en caso contrario, a aceptar la oferta que le presente el intermediario, aun cuando esta suele venir definida en términos bastante vagos.
El régimen diseñado por la ley no ofrece en estos supuestos suficiente protección por lo que sería conveniente que se modificase para imponer que en el contrato conste de forma completa el contenido de los compromisos que asumen ambas partes (intermediario y prestatario) en virtud del contrato de intermediación.
Mientras no se produzca la modificación legal, hay que insistir en la necesidad de que todo prestatario cuando firma un contrato de intermediación, exija información precisa sobre los compromisos asume.
En particular, es fundamental que compruebe si tendrá que pagar una cantidad al intermediario por el hecho de que este le presente una oferta de una entidad y, en este caso, cómo están definidas las condiciones mínimas que debe reunir esta oferta por la cual se genera un derecho de cobro para el intermediario.
Evidentemente, la figura del intermediario de crédito es necesaria, pues presta un servicio útil para un determinado tipo de personas que obtendrían peores condiciones acudiendo directamente a las entidades. Pero existen determinadas prácticas que generan perjuicios para el consumidor no suficientemente formado, que debieran ser evitadas modificando la normativa.
Juan Pérez Hereza es notario de Madrid
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