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Vivienda algo más cara y alquiler por las nubes en 2024

Comprar casa el nuevo año costará poco más que en 2023, mientras los alquileres seguirán al alza tras tocar máximos históricos desde 2007

Promoción inmobiliaria en obras.
Promoción inmobiliaria en obras.

El año 2023 concluye con el mercado de la vivienda en España sumido en un mar de contradicciones. Se venden menos casas pero los precios han seguido subiendo, se aprueba una legislación para incentivar el alquiler y los propietarios retiran pisos del mercado, y la escasez de oferta, tanto en compraventa como en alquiler, deja a todos insatisfechos. “Vivimos una crisis de oferta y de demanda. Una situación que puede parecer insólita. Y a la vez, pese a que la demanda se contrae, pesa más la escasez de oferta”, explica Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.

Un resumen telegráfico del año es el incremento de los precios de venta en torno al 6% de media, que se eleva al 9% para el alquiler, y la disminución de las operaciones, que “cerrarán en torno a las 610.000 viviendas, inferior a 2022, de las que 560.000 serán de segunda mano”, expone Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa. Se trata de cifras que, pese al descenso, muestran una actividad buena, similar a la de 2019 antes del parón de la pandemia del Covid.

Sin duda, otro elemento clave es el de las hipotecas, que cerrarán previsiblemente 2023 con una caída superior al 25% interanual, con precios que han seguido subiendo hasta llegar a niveles no vistos desde 2016. Pero pese al encarecimiento hipotecario, las personas que viven de alquiler pagan ahora más que quienes soportan una hipoteca, por lo que para ellos es más difícil ahorrar para conseguir el dinero necesario para dar el salto a la vivienda en propiedad. Un círcu­lo vicioso que, según Idealista, solo se puede romper poniendo en el mercado una gran oferta de vivienda en renta.

La vivienda se encarece mientras desciende la concesión de hipotecas

Continuidad

En el mundo del ladrillo y, a diferencia de lo que ocurre en los volátiles mercados financieros, los bruscos cambios de tendencia no se producen fácilmente. 2024, pues, arrastra este contexto de falta de oferta y, con ello, de precios mantenidos y estables, incluso con la prevista desaceleración económica. Tal vez, un elemento dinamizador sería el de unos tipos de interés a la baja, pero los expertos consultados no esperan significativas caídas en el precio del dinero y, curiosamente, lo ven un factor neutro para el próximo año. “Podríamos asistir a una relajación de tipos durante la segunda parte de 2024, por lo que las familias con hipotecas variables deberían planificar sus economías pensando que no verán bajar sus cuotas hipotecarias hasta, como pronto, 2025″, indican desde el portal Idealista en un reciente estudio.

En cuanto al volumen de actividad para el año en puertas, Lázaro Cubero estima una disminución de las ventas entre el 7% y el 10%, con unas 568.000 operaciones, de las que 518.000 serán de segunda mano. “Estimamos también una caída de hipotecas para 2024 hasta las 350.000. No será un mal año, ha habido años peores, con menor actividad”, dice. Pero la parte mollar es la evolución del precio y todo apunta a estabilización de los niveles actuales y caídas muy ligeras en zonas concretas. Únicamente los analistas de Bankinter se atreven a pronosticar un descenso medio del 2% en los precios de la vivienda, un retroceso que califican de coyuntural por el entorno de tipos elevados. “Los fundamentales de la vivienda son buenos y no existe burbuja”, afirman.

Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, apunta a una tendencia hacia la “estabilización de los precios de compraventa de vivienda. Esta evolución se apoya en la resistencia del empleo y en el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares a medida que se modera la inflación”.

Luis Corral se apunta al continuismo de lo vivido en 2023. “Los precios en vivienda nueva seguirán una tendencia alcista, por falta de oferta, una situación que se trasladará al mercado de segunda mano, donde se producirá en general un mantenimiento de precios o descensos puntuales en zonas con poca demanda”, augura. En Idealista, dentro de una perspectiva general de mayor moderación, no descartan sorpresas “si se activa parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída significativa en los precios que aún no se ha producido, por lo que podría aumentar la tensión en el mercado y empujar los precios al alza con mayor energía”.

En opinión de la directora de estudios de Fotocasa, María Matos, “la continuación de la subida del precio de la vivienda de obra nueva no será una sorpresa en 2024, teniendo en cuenta que el stock está bajo mínimos. Sin embargo, en la vivienda de segunda mano el precio ya presenta indicios de templanza y cerraremos el año con incrementos en torno al 5%”. Y añade que “durante el primer trimestre de 2024 también continuarán las subidas del precio, aunque de forma más comedida, debido a que las tensiones inflacionistas continuarán acechando”.

Alquiler de temporada

Si la palabra estabilidad y mantenimiento de precios define la compraventa, los expertos tienen claro que los precios del alquiler seguirán al alza en 2024, tras terminar este año con crecimientos de media en torno al 9% (11,9 euros por metro cuadrado), según Idealista. Aquí no existe un problema de demanda sino de fuerte escasez de la oferta que, a decir de los analistas, se ha multiplicado con la llamada ley de vivienda aprobada este año por el Gobierno.

Lorenzo Colino, CEO de Renta Garantizada, señala que la escasa oferta de alquiler ha provocado un incremento de los precios en todo el territorio nacional y prevé que seguirán subiendo en los próximos meses hasta 2025. “En líneas generales, los propietarios, ante la posibilidad de que al aplicar la Ley por el Derecho a la Vivienda tengan que alquilar su vivienda por un precio muy inferior al de mercado, han decidido retirarlas del alquiler de larga duración y ponerlas en venta o, en el mejor de los casos, alquilarlas por periodos inferiores al año para evitar la aplicación de la ley, por lo que la oferta de viviendas se ha reducido considerablemente”, argumenta.

En Idealista ponen datos al auge de los precios del alquiler, donde los más relevantes se han conocido en Valencia (21,6%), Palma (19,3%), Málaga (15,2%), Barcelona (14,4%) y Madrid, con un 12,4% de subida. Así, según este portal, la oferta de casas de alquiler permanente se ha reducido un 12% en el mismo tiempo y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, llegando a reducirse un 26% en Madrid, un 23% en Málaga y un 12% en Barcelona. Un descenso que contrasta con el auge del alquiler por temporada, que ya representa en España el 10% de la oferta total de arrendamientos, con un crecimiento del 40% respecto al año anterior. Esta tipología de alquiler supone el 32% del total en San Sebastián, el 28% en Barcelona, el 15% en Málaga y el 11% en Madrid.

Por su parte, el director de análisis de Tecnocasa cuantifica una pérdida de 100.000 viviendas en el alquiler tradicional, consecuencia de la nueva legislación, “bien porque el propietario decide venderlas ante la inseguridad o porque la cambian por un alquiler estacional que está fuera de la nueva ley”. Con esta misma línea argumental, Luis Corral apunta a que “los precios del alquiler subirán aún más ya que la oferta es cada vez menor y la ley de vivienda está provocando que muchos inversores que compraban para alquilar se retraigan”, sostiene.

María Matos pronostica un incremento del alquiler superior al 5% en 2024. “El stock disponible en alquiler se encuentra bajo mínimos y tiene como resultado un mercado muy compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde se alarga el proceso de búsqueda y al que cada vez es más difícil acceder. La principal consecuencia es el sobreprecio de la vivienda en renta, que ha alcanzado el precio máximo histórico a nivel nacional, con 11,69 euros por metro cuadrado, superando incluso la marca registrada durante la burbuja de 2007″, comenta.

Soluciones

Luis Corral apunta como solución para que el mercado de la vivienda tenga un crecimiento sano a la subida de la vivienda protegida, de forma que la iniciativa privada pueda entrar en el mercado y acometer proyectos, ahora bloqueados porque no son rentables. “Permitirá salir al mercado un producto más barato que satisfaga las necesidades de los jóvenes, grandes perjudicados en este momento. Con esto, y dependiendo del volumen de viviendas programadas, se irá relajando la demanda de alquiler y, por lo tanto, los precios. A la vez, el aumento de demandantes de vivienda protegida también contendrá los precios de vivienda nueva libre al haber oferta más barata”, asegura el experto.

Y la guinda a este extraño combinado que vive la compraventa y el arrendamiento de vivienda es un reciente estudio de expertos de la Comisión Europea, que avisan de que los precios de la vivienda en España están un 20% sobrevalorados de acuerdo con los salarios.


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