El sector inmobiliario español acelera su giro hacia nuevos modelos residenciales para mayores
El envejecimiento acelerado y la baja cobertura actual están transformando las prioridades del mercado residencial, impulsando formatos diseñados específicamente para población mayor activa
La evolución demográfica en España ha dejado de ser un debate teórico para convertirse en un factor determinante en la planificación inmobiliaria. El crecimiento sostenido del colectivo sénior y la limitada oferta existente están empujando al mercado hacia soluciones residenciales específicas (senior living) que combinan autonomía, servicios y gestión especializada.
La distancia respecto a otros países europeos evidencia que el recorrido de crecimiento es todavía amplio, puesto que en España hay actualmente 8,6 millones de personas mayores, y todo apunta a que van a superar los 13 millones en las próximas décadas.
Durante el desayuno organizado por CincoDías y patrocinado por Bestinver, Marta Herrero, directora de inversiones de real estate de Bestinver; Stefano Somoggi, director de investment properties-alternative living sector de CBRE; Fernando Moliner, vicepresidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), y Nuria Béjar, national director healthcare de Savills España, analizaron las oportunidades y los condicionantes de este segmento en plena expansión.
“España parte de una cobertura del senior living sobre la población potencial muy baja en comparación con otros mercados europeos, con ratios en torno al 0,1%”, señaló Stefano Somoggi, quien explicó que el volumen de población mayor contrasta con el reducido número de desarrollos especializados. A su juicio, “la brecha entre demanda estructural y oferta real es el principal argumento para el inversor”.
Realidad demográfica
Por su parte, Fernando Moliner avisó de que el ritmo de pensionistas se intensificará en los próximos años (“venimos de niveles de 500.000 personas jubilándose al año y vamos a estar en niveles de prácticamente un millón de personas en breve”) y ejercerá mayor presión sobre el parque residencial tradicional. “El mercado no está dimensionado todavía para absorber esa demanda”, afirmó, resaltando que la planificación urbanística debe adaptarse a esta nueva realidad demográfica.
Desde la óptica inversora, Marta Herrero defendió que se trata de una tendencia de largo recorrido. “No estamos ante una moda, sino ante un cambio estructural”, indicó, destacando que la visibilidad de la demanda futura aporta estabilidad a los flujos previstos. En su opinión, “esa previsibilidad es clave para el capital institucional”.
El componente operativo fue otro de los ejes centrales del debate. “No se trata solo de construir, sino de gestionar”, insistió Somoggi, diferenciando estos activos del residencial tradicional. Según explicó, la existencia de operadores especializados y plataformas consolidadas es determinante para garantizar calidad y homogeneidad en el servicio.
Herrero agregó que el análisis de estos proyectos exige horizontes temporales amplios y estructuras financieras adaptadas. “El enfoque es necesariamente de largo plazo”, sostuvo, y esgrimió que la naturaleza operativa del activo obliga a evaluar no solo la promoción, sino también la explotación posterior.
El diseño conceptual también fue objeto de discusión. “No hablamos de una residencia tradicional; hablamos de un hogar con servicios”, argumentó Nuria Béjar, quien defendió que la experiencia del usuario y la autonomía son elementos centrales. A su juicio, “la percepción del producto es determinante para su aceptación”.
Dimensión social
En materia de sostenibilidad, Béjar destacó el peso de la dimensión social. “En el ESG, la S tiene aquí un protagonismo evidente”, dijo, aludiendo a la calidad de vida, el acompañamiento y la integración comunitaria. Herrero coincidió en que “los criterios ESG forman parte del análisis de riesgo y rentabilidad”.
En cuanto al retorno de la inversión, los participantes apuntaron que el segmento puede ofrecer rentabilidades competitivas si se estructura de forma adecuada, en algunos casos por encima del 20% en fases de estabilización operativa. “La estabilidad de la demanda permite construir modelos financieros sólidos”, afirmó Herrero. Mientras que Somoggi subrayó que la escala y la profesionalización son factores decisivos.
Herrero advirtió de que la clave no está solo en el retorno inicial, sino “en la capacidad de mantener niveles de ocupación estables en el tiempo”, lo que exige una gestión activa y operadores con experiencia contrastada.
No obstante, el desarrollo del segmento encuentra obstáculos regulatorios. “Los tiempos administrativos pueden frenar proyectos viables”, alertó Moliner, y reclamó mayor coordinación entre promotores y Administraciones. Y es que, en su opinión, “si no se adapta el planeamiento, el crecimiento será más lento de lo que permite la demanda”. Para él, el riesgo no es la falta de demanda, “sino la lentitud administrativa, que puede retrasar proyectos viables en un momento de fuerte presión demográfica”.
El consenso final fue que el mercado español se encuentra en una fase inicial, pero con fundamentos demográficos e inversores que sostienen su expansión. Como resumió Somoggi: “La oportunidad existe; la cuestión es a qué velocidad seamos capaces de desarrollarla”.
Cómo se financia y gestiona un proyecto de ‘senior living’
El atractivo del senior living para el capital institucional no depende únicamente del envejecimiento demográfico, sino de la capacidad de estructurar proyectos con métricas claras y modelos operativos estables. Los participantes coincidieron en que el análisis financiero exige una aproximación distinta a la del residencial convencional.
“El enfoque es necesariamente de largo plazo”, explicó Marta Herrero, quien subrayó que estos activos deben evaluarse con horizontes amplios y con especial atención a la estabilidad de los flujos. Según indicó, la clave está en la previsibilidad de ingresos y en la gestión activa durante toda la vida del proyecto.
Stefano Somoggi añadió que el inversor ya no analiza únicamente la promoción, sino la explotación posterior. “No se trata solo de levantar un edificio, sino de operar un servicio”, señaló, defendiendo que la profesionalización es el principal elemento de confianza para el mercado. A su juicio, la existencia de plataformas con escala suficiente permite reducir riesgos y optimizar costes.
Operador especializado
En este sentido, la figura del operador especializado adquiere un peso determinante. Somoggi destacó que la experiencia en gestión, la capacidad de mantener niveles de ocupación elevados y la estandarización de procesos influyen directamente en la rentabilidad final. Sin una estructura operativa sólida, advirtió, el atractivo financiero se diluye.
Fernando Moliner recordó que el desarrollo de este tipo de activos también depende del encaje urbanístico y normativo. “Si el planeamiento no se adapta, los proyectos se retrasan”, afirmó, apuntando que la seguridad jurídica y la agilidad administrativa forman parte del análisis económico.
Por su parte, Nuria Béjar defendió que la integración de servicios no debe entenderse como un coste añadido, sino como parte de la propuesta de valor. “La experiencia del residente es central”, indicó, señalando que la combinación de autonomía, atención sanitaria ligera y comunidad refuerza la estabilidad del activo en el tiempo.
Todos concordaron en que la financiación de estos proyectos debe incorporar esa dimensión operativa desde el inicio. Herrero insistió en que la estructura financiera tiene que alinearse con la naturaleza del producto, mientras que Somoggi subrayó que la escala y la gestión profesional son los factores que convierten una tendencia demográfica en una oportunidad real de inversión.
Del asistencial al hogar
La evolución del senior living implica un cambio cultural además de financiero. Los participantes coincidieron en que el éxito del modelo dependerá de cómo lo perciban los propios mayores y sus familias. “No hablamos de una residencia tradicional, sino de un hogar con servicios”, confirmó Nuria Béjar. La experta defendió que el diseño y la experiencia del usuario son determinantes para atraer a un perfil cada vez más activo.
“El residente sénior de hoy no busca institucionalización, busca comunidad”, señaló Stefano Somoggi, remarcando que la propuesta debe centrarse en calidad de vida y servicios integrados. Y Fernando Moliner añadió que esa transformación conceptual exige ajustes normativos. “El marco regulatorio debe entender que no estamos ante el modelo clásico”. Para Marta Herrero, la percepción social también influye en la viabilidad económica. “La claridad en la propuesta refuerza la confianza”, explicó.