Uría Menéndez y Garrigues lideran el M&A inmobiliario en 2024, un año de reactivación

A&O Shearman y Cuatrecasas, medallas de bronce por importe y volumen respectivamente. El sector fue el más activo, pese al descenso de ‘deals’

Uría Menéndez y Garrigues se reparten los laureles del asesoramiento de transacciones o M&A (siglas de fusiones y adquisiciones en inglés) inmobiliarias en España en 2024, según el ranking de despachos elaborado por la plataforma TTR Data. La foto del cierre anual resuelve el duelo entre estos dos titanes de la siguiente manera: la firma liderada por Salvador Sánchez-Terán es, un año más, medalla de oro por el valor total de las operaciones (5.973 millones de dólares estadounidenses frente a 5.895 de Garrigues) mientras que el despacho capitaneado por Fernando Vives se alza de nuevo con el primer puesto en el ranking por número de asesoramientos (73 frente a 69). En ambos podios los acompañan A&O Shearman (3.999 millones) y Cuatrecasas (37 operaciones).

Los datos globales de la plataforma muestran que 2024 ha sido un buen año para el M&A, con un incremento de cerca del 8% del número de transacciones y del 11% en su importe. El sector inmobiliario fue el más activo, pese a un leve descenso del volumen de operaciones (un 2%) respecto a 2023. Los asesores consultados por CincoDías señalan que 2024 fue un año de reactivación.

Los expertos coinciden en que la bajada de tipos de interés ha dinamizado el sector inmobiliario y auguran un 2025 de intensa actividad. Un nicho en el que, “la estabilización de los tipos de interés y unas mejores perspectivas a nivel macro están generando confianza en los inversores”, observa Marcela Chacón, portavoz de TTR Data. Un aspecto particular, añade, “ha sido el crecimiento de la venta de carteras hoteleras en España por parte de fondos de inversión, lo que indica una posible reactivación de operaciones de M&A en este segmento”. El maná del turismo sigue regando de operaciones este mercado.

Uría Menéndez lidera un año más el ranking de despachos por valor total de las transacciones (5.973 millones de dólares). Garrigues se queda a tan solo 78 millones de la medalla de oro remontando desde el sexto puesto del año pasado. La medalla de bronce es para A&O Shearman (3.999). El despacho codirigido por Antonio Vázquez-Guillén e Ignacio Ruiz-Cámara lidera un grupo de bufetes que han irrumpido en el tablero por encima de los tres mil millones: Freshfields (3.754), Clifford Chance (3.554), Dentons (3.509) y Pérez-Llorca (3.442). Cierran el listado Cuatrecasas (1.978), Linklaters (1.795) y Ashurst (1.298). El ranking recoge asesoría en rol de corporate y real estate (bienes raíces).

En el top 10 de bufetes por volumen de operaciones brillan Garrigues, primero con 73, y Uría Menéndez, con 69, que escala tres puestos. Tercero, Cuatrecasas (37). Le siguen Pérez-Llorca (24) y Gómez-Acebo & Pombo y CMS Albiñana & Suárez de Lezo, ambos con 18 operaciones, pero la firma capitaneada por Iñigo Erlaiz gana la mano por el valor global. Ashurst (17), Linklaters (16), Andersen (14) y Baker McKenzie (10) se estrenan en la foto final y cierran el ranking en esta modalidad.

Activos más vendidos

Los hoteles siguen siendo el Rey Midas del sector. Sin embargo, según apunta Iván Abad, socio de inmobiliario de Uría Menéndez, en 2024 hubo “más operaciones sobre activos singulares que sobre porfolios”. El living (viviendas), opina, “ha sido el gran protagonista del ejercicio”, tanto en su vertiente tradicional (venta residencial) como en el sector flex (alquiler flexible). “Los fondos de private equity, los soberanos, las promotoras españolas y los family offices son los inversores que vemos más activos”, resume.

Los centros comerciales, señalan Héctor Muñoz y Óscar de Santiago, socios responsables de inmobiliario en Garrigues, han tenido un comportamiento sorprendente. “Las dudas generadas durante la pandemia se han visto claramente disipadas por el crecimiento del consumo y se han cerrado transacciones que ofrecen buenas rentabilidades que han atraído capital procedente principalmente de Sudáfrica y del este de Europa”, explican.

Por su parte, Santiago de Vicente, socio responsable de real estate en A&O Shearman destaca los centros de datos como “los activos que más capital va a atraer a España en los próximos años”. En el bufete, comenta, ha estado involucrado en dos de las operaciones hoteleras más importantes (la del hotel Six Senses de Ibiza y la del hotel Miguel Ángel en Madrid) “y seguimos viendo mucho apetito inversor en este sector”.

“Las bajadas de los tipos de interés que se esperan para el año 2025 seguro que contribuirán a dinamizar más el mercado”, augura Ramón Gil, socio de inmobiliario de Cuatrecasas. El abogado espera que se produzca una reactivación del sector oficinas, unos activos difíciles de colocar en los últimos años. El abogado cree que la hegemonía de los bufetes nacionales en este tipo de operaciones se debe a que tienen más músculo en todo el territorio o “más más potencia de fuego”.

Retos

Iván Abad (Uría Menéndez) subraya que los clientes valoran “especialmente la capacidad de prestar un asesoramiento integral que involucre a especialistas en las distintas áreas que puedan tener impacto en la operación”. Las previsiones de la firma para 2025 son optimistas dado que “el interés de los inversores internacionales en el mercado inmobiliario español sigue incrementándose”. El abogado apunta, no obstante, que “la incertidumbre regulatoria sobre la fiscalidad de algunos vehículos como las socimi y los plazos de la Administración en la concesión de licencias” han generado dificultades.

Ramón Gil (Cuatrecasas) confía en que el buen arranque de año augure un 2025 con más y mejor actividad, como ha resultado 2024 respecto del año anterior. “Los inversores más activos han sido los fondos de inversión de origen americano y también los family offices”, asegura.

“Aunque el año 2024 ha sido mejor que el 2023, ni la reducción de tipos de interés, ni las rentabilidades de los bonos soberanos han cumplido las expectativas”, apuntan Héctor Muñoz y Óscar de Santiago (Garrigues). En su opinión, la hiperregulación puede dilatar determinadas transacciones en el nicho residencial por la intervención de la Administración en ciertas áreas geográficas, aunque, aseguran, " la diversificación del mercado y la profesionalización del sector y sus operadores permite seguir cerrando operaciones”.

“La vivienda es un activo de largo recorrido por la situación del mercado español, y la conversión de oficinas a residencial está atrayendo mucho interés”, agrega Santiago de Vicente (A&O Shearman). Ente los obstáculos, el abogado subraya que “sigue habiendo dificultad para encontrar precios atractivos para los inversores internacionales, incluso con los tipos de interés actuales”. En las operaciones de living, señala, “los límites de renta en Cataluña tienen una gran influencia”. En las transacciones de centros de datos, “la dificultad para obtener los permisos de acceso a la red eléctrica que se requieren está retrasando el despegue de varios proyectos”, lamenta.

“El aumento de la regulación y los elevados costes de construcción podrían ser los retos de la industria en el mercado de M&A para este año”, coincide Marcela Chacón, portavoz de TTR Data.

Las tres operaciones más caras de 2024

• Idealista. El pasado mes de diciembre, la gestora británica Cinven cerró la compra a EQT, Apax Partners (Global), y Oakley Capital del 70% portal inmobiliario español por 2.925 millones de euros. Cinven ha estado asesorada por Freshfields y Deloitte Legal. EQT contó con A&O Shearman y Clifford Chance. Idealista fue asesorada por Garrigues, Clifford Chance y Dentons.
• Inmocemento. Los accionistas de la empresa española FCC cerraron en noviembre una operación de 1.596 millones de euros por la que han tomado el control de Inmocemento, empresa escindida del grupo FCC que aglutina negocios inmobiliarios y de cemento. Ecija fue asesor. 
• Madrid Nuevo Norte. Crea Madrid Nuevo Norte, asesorada por Pérez-Llorca adquirió el 50% de los suelos para el proyecto de regeneración urbana Madrid Nuevo Norte por 1.245 millones de euros.