El despegue de los arrendamientos verdes o ‘green leases’
No hay contratos o cláusulas verdes estándar, existen numerosas fórmulas para impulsar la gestión ecológica de los inmuebles
De acuerdo con el programa de la Organización de las Naciones Unidas para el medio ambiente, los inmuebles representan casi el 40% del total de las emisiones de carbono y el 36% del uso final de energía en todo el mundo. Teniendo en cuenta que la actividad de los ocupantes de los activos inmobiliarios es determinante en su impacto medioambiental, y la creciente presión del mercado por integrar políticas de sostenibilidad en las estrategias de inversión, cada vez son más comunes los arrendamientos verdes o green leases, que incentivan tanto a los arrendadores como a los arrendatarios a mejorar la eficiencia energética de los edificios, marcando objetivos de sostenibilidad, estableciendo procesos de monitorización de su consecución y distribuyendo obligaciones entre las partes.
La principal motivación de los propietarios para hacer frente a los sobrecostes que conlleva construir o acondicionar inmuebles para que sean energéticamente eficientes es su revalorización, además de la mejora de las condiciones de acceso a financiación. El aliciente para que los arrendatarios asuman parte de dicha inversión mediante rentas más elevadas es la reducción de las facturas de suministros y el aumento de la calidad de los espacios, a lo que hay que añadir las ventajas reputacionales que supone tanto tener en cartera como ocupar inmuebles sostenibles.
Es importante destacar que no existen contratos o cláusulas verdes estándar, sino que hay numerosas fórmulas para impulsar la gestión ecológica de los inmuebles de uso distinto del de vivienda. Al regirse por la autonomía de la voluntad de las partes, pueden tratarse de acuerdos no vinculantes y de mejores esfuerzos para llevar a cabo prácticas sostenibles, de obligaciones de resultado cuyo incumplimiento conlleva la imposición de penalizaciones, o de incentivos como descuentos en renta aplicables en el caso de que se logren objetivos concretos.
Los propósitos suelen ser el consumo eficiente de energía y agua, por ejemplo, usando aguas grises para la limpieza o el riego, aparatos eléctricos con etiquetas energéticas específicas, servidores basados en la nube, o detectores de movimiento para el encendido de los equipos de iluminación. En el marco de la promoción del uso de energía renovable, muchos arrendadores y arrendatarios han optado por instalar placas fotovoltaicas en las cubiertas de los edificios para el autoconsumo con o sin excedentes.
También se persiguen la reducción y reciclaje de residuos, como la eliminación del uso de papel; la disminución de la polución mediante el fomento de alternativas ecológicas de movilidad o la utilización de productos de limpieza inocuos; y la minoración de la contaminación acústica.
Otro factor clave es la utilización de materiales respetuosos con el medio ambiente en las obras de construcción y reforma, la implementación de sistemas de climatización sostenibles, el refuerzo del aislamiento y la reutilización de mobiliario y de equipos informáticos.
Como elemento diferenciador adicional, hay arrendadores y arrendatarios que optan por regular los compromisos en materia de responsabilidad social y de gobierno corporativo en los contratos como, por ejemplo, la contratación de personas con capacidades especiales u otros comportamientos inclusivos. En todo caso, es fundamental prever la celebración periódica de reuniones para analizar la evolución de los planes trazados e identificar nuevas oportunidades de optimización de recursos, de ahorro energético e iniciativas responsables.
Con toda seguridad los actores del mercado inmobiliario irán reduciendo progresivamente su exposición a activos energéticamente ineficientes, impulsando la modernización de los edificios, reduciendo la huella de carbono y reportando beneficios para el conjunto de la sociedad. En los próximos años presenciaremos la irrupción de mecanismos innovadores para conseguirlo y deberemos mantenernos al corriente de las tendencias para poder adaptar los contratos de arrendamiento a las ambiciones de nuestros clientes contribuyendo de alguna manera a la protección de los recursos naturales.
Alejandra Romero, asociada senior del departamento de inmobiliario de Herbert Smith Freehills.
