La compraventa de carteras de créditos
La DGRN ha resuelto la duda sobre qué documento permite iniciar la ejecución hipotecaria
La crisis económica de 2008 propició la necesidad de las entidades de crédito españolas de sanear sus balances de los llamados activos tóxicos o poco líquidos. Estos activos son aquellos cuya conversión en dinero resulta altamente insegura y que pueden conllevar un efecto de contagio en el mercado. Paralelamente, las consecuencias graves de esta crisis para los consumidores han determinado una batería de reformas legales con especial impacto en los procedimientos de ejecución.
En este escenario, ha venido siendo práctica habitual que las entidades de crédito transmitan en bloque su posición acreedora en varios préstamos o créditos fallidos (esto es, en aquellos que no están al corriente de pago) en favor de un tercero, que en la mayoría de los casos suele ser un fondo de inversión extranjero. Estas operaciones presentan importantes ventajas para la entidad de crédito vendedora (saneamiento de su balance) y para el comprador (compra a precio reducido y rentabilidad de la inversión).
No obstante, la compraventa de carteras de créditos se ha topado con un obstáculo formal cuando los préstamos o créditos transmitidos estaban asegurados con hipoteca sobre bienes inmuebles, lo que ocurre en la mayoría de los casos. En este sentido, hay que recordar que la hipoteca es una de las mejores maneras de garantizar la satisfacción de una deuda conforme a derecho español. Permite que, en caso de impago, el acreedor solicite judicialmente la venta del inmueble hipotecado en pública subasta, destinándose el importe obtenido a la satisfacción de la deuda. La agilidad y la sencillez del procedimiento de ejecución han sustentado el mercado de crédito de forma satisfactoria hasta el estallido de la crisis, momento en el que, tratando de proteger los intereses de los consumidores y usuarios, esa ejecutividad se ha desnaturalizado.
Duda interpretativa
Un ejemplo de esta nueva concepción de los procedimientos de ejecución es la amplia controversia surgida en la práctica jurídica en los últimos años sobre el documento necesario para abrir el procedimiento de ejecución hipotecaria, derivada de una discrepancia interpretativa entre la Ley del Notariado y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En síntesis, la mayoría de los notarios y registradores consideraban que únicamente podía abrirse el procedimiento con la primera copia de la escritura (esto es, con la emitida por el notario al momento de otorgarse originariamente el préstamo o crédito), mientras que otra parte minoritaria consideraba que con cualquier copia adicional emitida posteriormente a petición del acreedor era suficiente.
Sin embargo, la mencionada duda interpretativa parece haber sido aclarada definitivamente por medio de la resolución dictada por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) el 28 de junio de 2018. El texto determina que la interpretación procedente es la de permitir que el comprador de un préstamo o crédito pueda solicitar del notario la emisión de una nueva copia de la escritura –adicional a la que tuviera la entidad vendedora– con fuerza para abrir el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Esta solución de la DGRN supone un verdadero impulso a las compraventas de carteras de créditos en el mercado español. Con ello parece retomarse la importancia de la ejecutividad de este tipo de garantías, elemento básico para el funcionamiento del mercado.
Se evidencia, asimismo, la importancia de abordar este tipo de operaciones de compraventa de carteras desde una perspectiva tanto financiera o contractual como procesal, con el objeto no solo de blindar las posiciones de las partes en las operaciones suscritas, sino garantizar el buen fin de las mismas en caso de tener que acudir a su reclamación judicial.
A buen seguro que la resolución de la DGRN supondrá una mejora en las perspectivas de inversión extranjera en el mercado español de compraventa de carteras de créditos, lo que redundará, asimismo, en la estabilidad del sistema financiero español al permitir a las entidades de crédito seguir saneando sus balances.
Cruz Amado de la Riega y Borja Marqués Triay son abogados en KPMG Abogados.