Los millonarios extranjeros dan el ‘sorpasso’ a los ricos españoles en la compra de viviendas de ultralujo en Madrid
La consultora Lucas Fox prevé que en 2026 los clientes nacionales solo comprarán el 10% de las casas de más de cinco millones a la venta en España
La escalada en los precios de la vivienda en España no deja indiferente a nadie, ni siquiera a los ricos. Es lo que está ocurriendo en ciertas zonas muy localizadas del centro de Madrid, donde los precios por metro cuadrado en viviendas de ultralujo no paran de batir récords. Cuando en los últimos años la capital se iba posicionando como destino donde las grandes fortunas extranjeras empezaban a poner sus ojos, las consultoras inmobiliarias repetían que el mayor porcentaje de compradores seguía siendo nacional. Muchos de ellos llegados de otras comunidades.
Pero esa realidad ha cambiado, según los datos que maneja Lucas Fox, firma especializada en el sector inmobiliario de lujo. “Hay un sorpasso claro de compradores extranjeros en las zonas más prime en lo que respecta a viviendas de lujo”, ha afirmado Paloma Pérez, directora ejecutiva de residencial, en la presentación este martes del último informe de Lucas Fox sobre el mercado inmobiliario. La razón principal de este adelantamiento es el aumento del coste de los activos. “Con el crecimiento de los precios, hemos visto que el español es mucho más sensible que el extranjero. Cuando el metro cuadrado estaba a 4.000 euros de media, para el nacional era competitivo. Ahora, con un promedio de 12.000 euros, o proyectos que llegan a 25.000 euros, el español no entra en el mercado y hay mayoría de compradores internacionales”, ha explicado Marco Gramaglia, director de Madrid de la compañía.
Tras dejar atrás la cifra de 20.000 euros el metro cuadrado, la cuestión es si se llegará a los 30.000 euros. “En los próximos años va a suceder. E incluso, en determinados proyectos se va a sobrepasar. Ya estamos viendo algunos apartamentos con vistas al Parque de El Retiro con precios de 26.000 euros”, ha sostenido Felipe Ocampo, director de inversión de la consultora. A este respecto, Alex Vaughan, cofundador de Lucas Fox, ha apuntado que “Madrid tiene potencial, pero para proyectos específicos y muy buenos. En la zona prime los precios van a seguir subiendo. El comprador internacional está acostumbrado a importes más caros”. Y ha recordado que en Barcelona, ya han visto transacciones que se han cerrado “por 40.000 euros el metro cuadrado e incluso 70.000 euros”, en referencia a un ático dúplex gestionado por el grupo hotelero Mandarin Oriental.
Son precisamente las branded residences, viviendas con servicios hoteleros de lujo ligados a grandes marcas internacionales, las que, según Vaughan, alcanzan los precios más altos en el mercado. Y en ellas, no solo hay que tener en cuenta el desembolso de la compra. Cada mes, los propietarios deben hacer frente a unas cuotas de comunidad, que en Lucas Fox cifran de 2.000 euros para arriba, no aptas para todos los bolsillos. “Para el cliente nacional, aunque tenga un poder adquisitivo alto, es una barbaridad. En cambio, un cliente de Nueva York o Miami, ya está acostumbrado a este desembolso. Entre 2.000 o 2.5000 euros al mes de gastos de comunidad es normal”, ha asegurado Ocampo.
Del mismo modo, ha sostenido que para un inversor en el sector inmobiliario de Nueva York, “pagar 30.000 euros el metro cuadrado en Madrid no es muy loco”. Y ha afirmado que estos perfiles están “saliendo” de la Gran Manzana, tras la victoria para la alcaldía de Zohran Mamdani, y buscando nuevos mercados.
Entre esos nuevos horizontes, España está muy bien situada para atraer la inversión de los grandes fondos internacionales y de los family offices de los millonarios internacionales, según se recoge en el informe. De hecho, Bravo ha destacado que para 2026 se prevé que nueve de cada diez viviendas superiores a los cinco millones de euros en España sea adquirida por ciudadanos extranjeros, tanto residentes en el país como no. Los mercados principales de estas transacciones serán los habituales, Madrid, Cataluña, Islas Baleares y Costa del Sol.
En el informe también se sostiene que los precios en el segmento del lujo siguen siendo más competitivos que en otros países de su entorno. A lo que Vaughan ha añadido que “la competencia de Madrid, como pueden ser Londres, París y Barcelona, está sufriendo en percepción por cuestiones de impuestos y seguridad”.
La subida de los precios ha traído consigo también lo que Bravo ha calificado como “desbordamiento” de las zonas tradicionales del mercado prime. “Es lo que estamos viendo, por ejemplo, con Marbella. Quienes ya no pueden comprar ahí, se mueven a Estepona. Eso sí, tienen que ser a un producto que esté muy bien”. También lo están notando en Madrid, con zonas fuera de la M30 en las que se ofrecen activos prime con precios más bajos que en el centro y cuyos compradores “son en el 95% de los casos españoles”.
Sobre la procedencia de los compradores internacionales, Vaughan ha explicado que hay un aumento de estadounidenses y europeos, a la vez que se está empezando a notar cada vez más ciudadanos de Oriente Medio, que tradicionalmente invertían en Marbella y están llegando a Madrid. “Hasta ahora, la gran mayoría eran de América Latina. En los últimos tiempos vemos más diversidad”.
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