La vivienda de lujo alcanza los 19.000 euros/m2... y subiendo
Diversos informes de agencias inmobiliarias ‘prime’ cifran alrededor del 6% el incremento del precio de este tipo de inmuebles en 2023
Corren buenos tiempos para el sector de la vivienda de lujo en España. La demanda supera la oferta, los precios crecieron en 2023 y la previsión es que lo sigan haciendo en 2024, según los principales actores del mercado inmobiliario prime. Aunque obtener cifras concretas para el conjunto de España es casi tan complicado como encontrar un ático de obra nueva en el madrileño barrio de Salamanca. De media, la vivienda subió en España un 4% en 2023, según el índice de precios de vivienda del Instituto Nacional de Estadística. Pero en el mismo no hay datos específicos sobre inmuebles de lujo. Como tampoco los hay en los informes que maneja el Colegio de Registradores.
Son las agencias y consultoras inmobiliarias las que elaboran informes con datos basados en sus transacciones y en análisis del mercado. En el realizado por Viva Sotheby’s International Realty, que lleva por título El nuevo lujo, se asegura que el precio medio de la vivienda prime en España subió un 6% el año pasado. Una cifra en consonancia con la ofrecida por Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers para España, que sitúa el aumento en un 6,5%.
Lo habitual es que las firmas inmobiliarias hagan sus informes por ciudades o territorios, más que por países, debido a las diferencias entre los mercados y las viviendas que se comercializan. Aquí sí, las cifras entre informes difieren un poco más, aunque todos recogen subidas.
El Prime Global Index de Knight Frank señala que el precio de la vivienda de lujo en Madrid creció un 6,4% en 2023, dos puntos más por encima de la previsión que tenían sus analistas. Para 2024, la firma espera que el importe medio suba un 5%. Más precavidas son las proyecciones recogidas en el índice de Savills World Cities Prime Residential, donde se coloca a Madrid y Barcelona entre las diez ciudades del mundo en las que el precio de la vivienda de lujo crecerá más durante este año, con un alza de entre el 2% y el 3,9%. En lo que respecta a 2023, la variación de precio en el caso de la capital de España fue de un 4%, mientras en la Ciudad Condal, de un 3,4%, según sus datos.
“Por distritos, el precio más elevado vuelve a situarse en Salamanca, donde el coste medio de las viviendas gestionadas por Engel & Völkers en 2023 se sitúa por encima de los 7.500 euros/m2, alcanzando en operaciones puntuales y viviendas muy singulares los 19.000 euros/m2″, se lee en el informe de mercado 2023 de la consultora. Por su parte, Knight Frank prevé que en los tres proyectos de branded residences [residencias ligadas a marcas de lujo con servicios de hoteles cinco estrellas] que están en desarrollo en el centro de la capital el precio medio ronde entre los 12.000 euros y los 20.000 euros el metro cuadrado. Sin embargo, a tenor de los datos de Engel & Völkers, hay barrios de España donde el metro cuadrado medio en zonas prémium en la actualidad rivaliza con el de la capital. Es el caso de la Milla de Oro de Marbella, donde llega a alcanzar los 12.387 euros, o la Gran Vía de Bilbao, con 8.419 euros.
Este comportamiento de los precios viene motivado, como señalan todas las fuentes consultadas, porque la demanda de viviendas prime sigue siendo superior a la oferta, especialmente en lo que se refiere a obra nueva en ciertas zonas urbanas. “Hay escasez de obra nueva de lujo porque en las zonas prime de las principales ciudades los suelos son escasos. Los precios en una promoción media pueden superar en un 25% a los de segunda mano en la misma zona, y más de un 50% si se trata de productos prime”, señala Javier Kindelan, director de residencial en España de CBRE.
Una visión que reafirma Paloma Pérez, consejera delegada en España de Viva Sotheby’s International Realty, cuando asegura que “los inmuebles de obra nueva tienen un precio de entre un 15% y un 20% superior a los de segunda mano”. Y si es un ático en el centro de la ciudad, ahí sí que los precios se disparan, ya que, en palabras de Elena Jori, directora de inmobiliario de Home Select, “son un producto escaso por el que el comprador está dispuesto a pagar más”. Desde Engel & Völkers concretan ese más en un 30% por encima del precio medio.
A pesar de la imagen que se puede haber trasladado en los últimos años, la mayoría de los compradores de este tipo de viviendas no proviene del extranjero. Los clientes nacionales continúan siendo los más destacados en Madrid, aunque el porcentaje ha bajado del 70% en 2018 al 60% en 2023, a tenor de las cifras recogidas en el informe de Knight Frank. “Tenemos mucho cliente catalán que, con gran discreción, elige las mejores ubicaciones y calidades. También hay bastante cliente de provincia que quiere tener una residencia en la capital”, asegura Humphrey White, consejero delegado en España de Knight Frank. “Los catalanes son los que buscan lo mejor de los mejor, por ejemplo, un ático de obra nueva”, añade Jori.
“Hay una importante demanda internacional que cubre los mercados de segunda residencia en costa (Levante, Costa del Sol, Baleares e islas Canarias). También representa una cuota importante en los mercados de primera residencia e inversión en grandes capitales como Madrid y Barcelona, donde buscan un valor refugio, rentabilizarla en alquiler o disfrutar temporadas del inmueble. Por supuesto, la figura del cliente nacional para zonas y proyectos prime sigue jugando un papel relevante, en algunos casos como inversión, y en otros casos, como reposición, vendiendo su casa actual para estrenar una vivienda nueva”, afirma Kindelan.
Entre los clientes internacionales, los estadounidenses son señalados por Viva Sotheby’s International Realty como los de mayor potencial en 2024, una tendencia destacada también por Knight Frank, cuyo informe señala que “apenas tenían presencia en 2018 y actualmente representan el 2%”. “Parecen estar redescubriendo España e invierten masivamente en la costa e Islas Baleares”, se lee en el Barnes Global Property Handbook, el informe de la agencia en el que se sitúa a Madrid como la cuarta ciudad del mundo preferida por los conocidos como UHNWI, aquellos individuos o familias con un patrimonio neto de al menos 30 millones de dólares. En el mismo se sitúa a Barcelona como un destino a tomar en cuenta ya que “sus precios de la vivienda razonables la convierten en un valor seguro”.
Coinciden los expertos consultados al señalar que el cliente extranjero suele manejar un presupuesto superior para adquirir inmuebles que el nacional. Lo que sí tienen en común es la forma de pagar. Para la mayoría de ellos, hipoteca es una palabra que no entra en su vocabulario.
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