Culmia encarga a Evercore la búsqueda de socios inversores para edificar sus suelos de Madrid
La inmobiliaria de Oaktree abre un proceso para crear una ‘joint venture’ en la que aporte suelo y se convierta en accionista minoritario
La inmobiliaria Culmia, del fondo estadounidense Oaktree, da un paso hacia la desinversión de sus suelos en la Comunidad de Madrid. Esta compañía, una de las mayores promotoras inmobiliarias en España, acaba de contratar al banco de inversión Evercore para que busque algún fondo de inversión que se convierta en socio mayoritario de una joint venture que edifique en los terrenos que posee esta firma en la región, avanzan fuentes del sector inmobiliario.
Para Oaktree Capital Management es una forma de desinvertir y hacer caja con los terrenos que dispone en Madrid, ya que Culmia solo aporta el suelo y se convierte en el gestor delegado de las promociones. En la joint venture que busca crear, el socio aportará el capital para desarrollar las viviendas y se convertirá en el accionista mayoritario de la empresa conjunta.
Las fuentes consultadas indican que el proceso acaba de arrancar, por lo que de momento no se conocen qué candidatos estarán interesados en el proceso encargado a Evercore.
La inmobiliaria madrileña dispone de suelos con una capacidad para construir alrededor de 12.400 viviendas, de los que alrededor del 35% corresponden a existencias en la Comunidad de Madrid, según se recoge en las cuentas de 2024 (las últimas presentadas) de la matriz de Culmia llamada Saturn Holdco. Entre sus grandes bolsas de solares se encuentran los planes urbanísticos de Retamar en Alcorcón y Valgrande en Alcobendas, ambos en la Comunidad de Madrid.
Culmia ya ha ensayado estos procesos de coinversión previamente. En 2024 lo hizo con Alterna Consulting en suelos en el plan urbanístico de La Solana de la Moraleja en Madrid, donde levantan casas unifamiliares. El pasado año, llegó a otro acuerdo con el fondo Patron Capital para desarrollar dos promociones con un total de 168 viviendas en el Parc de l’Alba, uno de los principales desarrollos urbanísticos del país ubicado en Cerdanyola del Vallés y junto a Sant Cugat, en la provincia de Barcelona.
Igualmente, hace unas semanas encontró otro socio -la firma alemana Meag- en este caso para desinvertir en las viviendas de alquiler asequible procedentes de los concursos concesionales públicos que había ganado la inmobiliaria de Oaktree. En esta alianza, Culmia y Meag (fondo de infraestructuras e inmobiliario de la aseguradora Munich Re) se asociaron a finales de febrero para arrancar una plataforma conjunta de casi 1.800 casas y que prevé superar las 2.500 unidades, respaldada por una inversión cercana a los 400 millones de euros. La cartera inicial incluye activos del Plan Vive II, del Ayuntamiento de Madrid (lote 1), así como promociones en Valencia y Benidorm. Asimismo, se prevé incorporar posteriormente tres lotes adicionales del programa Plan Suma de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid, situados en Los Ahijones y Los Berrocales (Madrid). “La combinación de capital institucional a largo plazo con la experiencia industrial y de gestión de activos de Culmia nos permite acelerar la entrega de viviendas y mejorar la eficiencia operativa”, apuntó entonces Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia, en un comunicado.
El paso de buscar un socio para edificar las viviendas de los suelos en Madrid de Culmia, llega en un momento en el que el fondo Oaktree debe ir pensando en desinvertir de la inmobiliaria, explican fuentes del sector. Este fondo californiano -aunque dependiente del canadiense Brookfield- entró en este sector con la compra en 2019 de Solvia al Sabadell por casi 900 millones. Fue un movimiento similar al de otros grandes fondos adquiriendo promotoras residenciales en esa época como la entrada de Lone Star en Neinor; Castlelake en Aedas; Värde Partners en Vía Célere; Bain Capital en Hábitat, o Cerberus en Inmoglaciar. Excepto en el caso de Neinor, a gran parte de los fondos se le ha ido atragantando la salida para recuperar la inversión (algunos pensaban en llevar a Bolsa a las inmobiliarias y ahí poder ir vendiendo su participaciones, un camino que se cerró en 2019 tras el estreno bursátil de Metrovacesa). Habitualmente, estos grandes fondos cuentan con una periodo de inversión de alrededor de siete años. El escaso interés de otras firmas de inversión por entrar a sustituirles en el accionariado han frenado los muchos intentos de estrenos bursátiles, fusiones o adquisiciones (exceptuando la reciente opa de Neinor sobre Aedas).
El camino de la coinversión
La fórmula de la coinversión con socios capitalistas es una de las maneras que han ido encontrando los grandes fondos para ir desinvirtiendo y hacer caja. Se trata de una vía en la que la compañía no necesita invertir más para construir las casas, pone los suelos y hace caja con la venta del inmueble y también como gestor de la promoción.
Los fondos accionistas lo han tenido claro: las promotoras tienen que dejar de invertir sus propios recursos, repartir generosos dividendos (para que los fondos recuperen su inversión) y buscar la gestión para terceros con el fin de mantener con vida las empresas y sus plantillas.
Momentum probó este modelo con Harbert Management Corporation (HMC) y Gestilar con Morgan Stanley y Goldman Sachs. Entre las grandes, Neinor estrenó estas alianzas con firmas como Axa, Ares, Urbanitae, Octopus y Orion Capital, además del pacto con Bain para gestionar Habitat. Aedas también selló relevante alianza para invertir 270 millones con el fondo King Street y Vía Célere hizo lo propio con Greystar, en este caso para construir la cartera de casas en alquiler.