El icónico edificio de Los Cubos en Madrid, a la venta
El fondo Henderson Park encarga a CBRE y Cushman & Wakefield encontrar un comprador para la sede de Kyndryl por entre 95 y 100 millones
El propietario del edificio conocido como Los Cubos está sondeando la venta de este icónico inmueble de oficinas de Madrid. El fondo Henderson Park, el dueño del activo, ha elegido a las consultoras CBRE y Cushman & Wakefield para encontrar un comprador, una transacción que podría alcanzar los 95 a 100 millones de euros, confirman fuentes de la propia firma británica.
Este edificio es actualmente la sede de la multinacional estadounidense Kyndryl, una spin-off del gigante IBM y que se dedica a la infraestructuras tecnológicas. Esta empresa se trasladó a Los Cubos en 2023, acabando con las dudas en el mercado sobre el futuro del edificio, que estuvo ocho años sin inquilino. Más tarde han llegado otras dos empresas al inmueble: Konecta y la farmacéutica japonesa Takeda. Igualmente, cuenta con un restaurante de la marca Faborit.
Este inmueble es conocido por su diseño compuesto por seis prismas rectangulares y 16 pilares redondos de hormigón, en un diseño dentro del brutalismo de los años setenta. Fue encargado como sede en España de la aseguradora AGF (que más tarde pasaría a ser Allianz), diseñado a arquitectos galos y se construyó entre 1976 y 1981.
Se ubica en zona este de la M-30, concretamente en el número 5 de la calle de Albacete, cerca de la salida de Madrid por la autovía A-2. El inmueble cuenta con casi 20.000 m² de superficie distribuida en nueve plantas. Actualmente, está ocupado en alrededor de un 85%y el resto está vacío a la búsqueda de otros inquilinos. El edificio dispone de sello Leed Gold, cumpliendo los estándares ambientales, tiene más de 4.000 metros cuadrados de terrazas, un auditorio, gimnasio, pista de pádel y espacios colaborativos.
Esta salida al mercado podría suponer la llegada de un cuarto propietario de Los Cubos. Primero fue AGF (Allianz), que lo vendió a Realia en 2004. Durante una década, allí se ubicaron las oficinas del Ministerio de Ciencia. En 2017, y ya vacío el inmueble, fue vendido por la inmobiliaria del magnate mexicano Carlos Slim a Henderson Park por 52 millones.
Tras esta adquisición por parte de Henderson Park, el edificio vivió una rehabilitación completa, con una inversión de más de 25 millones, encargada al despacho de arquitectura británico Chapman-Taylor. Esas obras acabaron a finales de 2020, cuando el mercado de oficinas estaba profundamente afectado tras la pandemia de Covid-19. Debido al auge del teletrabajo tras esa crisis sanitaria, en todo el mundo este tipo de edificios entraron en un entorno de incertidumbre debido a que las empresas se plantean la contratación de menos metros cuadrados. Esto ha impactado sobre todo al mercado de inversión secundario, de inmuebles más obsoletos y en zonas más alejadas del centro, que han perdido el atractivo para posibles compradores y que, en ocasiones, están siendo transformados en viviendas. La llegada de Kyndryl a Los Cubos acabó con la incertidumbre sobre qué gran inquilino podría ocupar una propiedad de casi 20.000 m².
Desde Henderson Park explican que el proceso de venta tiene su lógica de negocio después de llegar a una fase de estabilización -un negocio maduro- con nuevos inquilinos. Tras la rehabilitación, se indica que se ha convertido en un edificio icónico y singular en Madrid, de máxima calidad y que tiene relevantes contratos de alquiler.
En la firma londinense entienden que la venta puede generar un alto interés entre aquellos inversores que buscan activos de alta calidad, como pueden ser las aseguradoras y los family offices, porque existen pocos de estos inmuebles en venta que cumplan criterios sostenibles, sean representativos y tengan contratos a largo plazo con inquilinos.
El encargo de venta a CBRE y Cushman & Wakefield llega después de que estas dos consultoras hayan sido las responsables de buscar, precisamente, de inquilinos para Los Cubos, por lo que conocen bien el edificio de oficinas.
Henderson Park se encuentra a la vez en otro proceso de desinversión parcial en España. El fondo londinense busca potenciales compradores para el 50% de Islazul, el mayor centro comercial del sur de la ciudad de Madrid y uno de los grandes de la región, tal como publicó CincoDías a mediados de diciembre. La gestora inmobiliaria adquirió en febrero del pasado año este complejo por alrededor de 225 millones de euros y casi dos años después valora al activo en más de 300 millones tras invertir en su mejora.
Recuperación del sector
El sector de las oficinas, que tradicionalmente es el que más inversión atrae, este año se ha recuperado y alcanzará los 2.900 millones de euros en transacciones, el mejor año tras 2008 y 2019 (que fue un ejercicio excepcional por la operación de 3.200 millones de la sede del Santander en Madrid), según cifras de JLL. La cifra supone un revitalización de casi un 52% de forma interanual.
Entre las transacciones más destacadas se encuentra la adquisición, por parte de IBA Capital y Batipart, del parque empresarial Ramírez de Prado por 300 millones en el barrio de Méndez Álvaro en Madrid, y también la compra por parte de Pontegadea (el family office de Amancio Ortega) de Diagonal Garden en Barcelona, un edificio que acoge la sede de Planeta y por el que pagó 250 millones a Blackstone. Asimismo, ha sido relevante la venta de la sede de Naturgy en Madrid, adquirida por Colonial y la banca privada de Andbank a la compañía inglesa Grosvenor.
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