Los promotores casi triplican el precio de la vivienda en El Cañaveral en diez años
Los Berrocales se posiciona por primera vez como el barrio con más casas en venta de obra nueva en los Desarrollos del Sureste de Madrid
En el nuevo barrio de El Cañaveral de Madrid se están agotando las viviendas de obra nueva, lo que ha disparado los precios. ¿Cuánto? Los promotores casi han triplicado el precio por metro cuadrado en una década. Ahora, las colindantes áreas de Los Ahijones y, sobre todo, de Los Berrocales, están sustituyendo a El Cañaveral como las zonas donde las inmobiliarias están trasladando el negocio promotor. Así se refleja en un informe de Foro Consultores Inmobiliarios adelantados por Cinco Días.
Desde 2015 y hasta 2024, los promotores han multiplicado por 2,75 veces el precio en El Cañaveral en obra nueva, desde los 1.265 euros por metro cuadrado a los 3.471 euros por m2 en 2024, según las cifras de Foro. Solo en el último año, el importe ha crecido un 10,6%. Eso se refleja igualmente en el precio final de la vivienda, que pasa de 152.828 euros hace 10 años, hasta los 357.727 del pasado ejercicio, lo que significa multiplicar por 2,3 lo que le cuesta a las familias comprar pisos recién construidos en el mismo barrio.
El Cañaveral es uno de los cinco barrios de la conocida como Estrategia del Sureste en Madrid, que tiene una capacidad conjunta para albergar cerca de 119.000 casas. Este desarrollo de la ciudad de Madrid también contempla Los Cerros (capacidad para 14.276 viviendas), Los Ahijones (16.520 unidades), Los Berrocales (22.285) y Valdecarros (51.656). El único ámbito urbanístico que está prácticamente edificado es, precisamente, El Cañaveral, que sumará alrededor de 14.000 pisos.
El informe de Foro también recoge las cifras del Ensanche de Vallecas, otro de los barrios del sureste de Madrid y que comenzó a edificarse antes. En este caso, desde el mínimo de 2015 de 1.513 euros por m2, el importe se disparó un 150% hasta el pasado año.
Pablo Presa, director de research y valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios, opina que no existe un único punto que explique el alza de precios en obra nueva en esta zona de Madrid y recuerda la alta inflación que se ha sufrido en Europa desde la invasión de Ucrania. Pero en lo que respecta al mercado inmobiliario, destaca tres razones simultáneas para este aumento del precio de la vivienda por parte de los promotores. El primero, los altos costes de construcción, que han sufrido un crecimiento importante en los últimos años. Igualmente, señala al incremento del coste de financiación por la subida de tipos de interés y, por ultimo, destaca la presión de la demanda, ya que en Madrid ha escasez de proyectos, concentrándose casi toda la oferta en estos desarrollos. “El número de promociones en desarrollo son insuficientes y la tendencia es a que exista incremento de precios”, concluye.
Esta es la razón principal para que en El Cañaveral los promotores hayan elevado los importes de venta, según Presa. “El Cañaveral presenta en la actualidad un alto grado de consolidación, por lo que la oferta es bastante reducida. Queda poco suelo para desarrollar nuevos proyectos y la presión de la demanda es alta. Como consecuencia, la tendencia es al incremento de precios”, afirma, aunque asevera que la previsión para 2025 es de una moderación en esta subida de importes de venta.
En estos barrios operan compañías como Aedas Homes, Hábitat Inmobiliaria, Kronos Homes, Metrovacesa y Vía Ágora, pero se prevé que según avance urbanísticamente, los actuales propietarios de suelo (entre los que se encuentra Sareb o diferentes bancos) se vayan desprendiendo del suelo.
Este alza de precios pone en riesgo la afirmación del sector que se ha repetido en los últimos años como un mantra en el que se aseguraba que la Estrategia del Sureste sería la gran bolsa de vivienda asequible de Madrid en obra nueva. Pero el incremento en el coste pone en peligro la adquisición de casas para las familias también en estos nuevos barrios. Un informe de este miércoles de Tinsa by Accumin recogía que el precio medio de venta de obra nueva en el conjunto de la ciudad de Madrid era de 4.688 euros por metro cuadrado y una tasa de esfuerzo del 66%, entendido esta como el porcentaje de la renta disponible del hogar medio destinada al pago del primer año de una hipoteca que financia el 80% del valor de una vivienda media. Esa cifra supone tan solo 889 euros más que la obra nueva en Ensanche de Vallecas y 1.217 euros más que en El Cañaveral. Los precios medios de estos nuevos barrios son ya de los más elevados de la Comunidad de Madrid, únicamente superados en ciudades como Alcobendas, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Las Rozas y San Sebastián de los Reyes, según los datos de Tinsa.
Para Presa, el experto de Foro Consultores, los ámbitos de la Estrategia del Sureste sí van a convertirse en una gran bolsa de vivienda barata en la capital gracias al elevado número de unidades que saldrán al mercado con algún tipo de protección pública: “Es una de las zonas de Madrid donde habrá más vivienda asequible y ayudará al acceso a las personas con más dificultad. Solo Valdecarros tendrá unas 28.000 viviendas con algún tipo de protección, Los Berrocales unas 11.000, Los Ahijones, más de 9.000 y en Los Cerros el 50% también tendrá algún tipo de protección. Y estas viviendas se rigen por el precio del módulo de la Comunidad de Madrid, que marca el precio máximo en venta y alquiler”.
Los Berrocales y Los Ahijones se abren paso
Según se acaba la obra nueva en El Cañaveral, las inmobiliarias están empezando a comercializar y construir en Los Berrocales, además de algunas promociones en venta también en Los Ahijones. Estos serán los dos siguientes ámbitos, pero tras ellos llegarán Los Cerros y Valdecarros, el mayor de todos ellos.
De hecho, en 2024 ha sido el primer año en el que Los Berrocales se ha convertido para los promotores en el barrio con más viviendas de obra nueva en esa zona, superando a El Cañaveral y Ensanche de Vallecas. De las 1.373 viviendas en comercialización el pasado año, 668 correspondía a Los Berrocales, 412 a El Cañaveral, 197 a Los Ahijones y 96 al Ensanche de Vallecas, según los datos de Foro Consultores Inmobiliarios. Hasta el año 2016 fue esta expansión vallecana la que más oferta tenía y hasta 2023 ese lugar lo ocupó El Cañaveral.
Actualmente, Valdecarros y Los Cerros están pendientes de la inscripción de sus proyectos de reparcelación. “Este proceso administrativo parece que se va a solucionar a lo largo de 2025, así que es previsible que en el último trimestre del año comience una mayor actividad comercial. En la actualidad, algunos proyectos en cooperativa ya están captando cooperativistas para su desarrollo”, desvela Presa.
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