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El nuevo barrio de Los Berrocales en Madrid sondea la venta de su gran superficie comercial

Los principales operadores reciben la propuesta de transacción de un suelo donde inicialmente estaba previsto un gran centro comercial de 70.000 metros cuadrados

Alfonso Simón Ruiz
Carteles de venta de viviendas de obra nueva en el barrio de Los Berrocales en Madrid.
Carteles de venta de viviendas de obra nueva en el barrio de Los Berrocales en Madrid.Pablo Monge

Las grandes inmobiliarias expertas en retail ya tienen encima de la mesa la posibilidad de pujar por una de las grandes superficies que se abrirán al mercado en los próximos años. Los gestores del nuevo barrio de Los Berrocales están sondeando con los principales operadoras la venta de la mayor parcela dedicada a comercial de esa nueva zona al Este de Madrid, en un suelo que cuenta con 70.000 metros cuadrados de superficie edificable, avanzan fuentes del mercado inmobiliario.

Esta gran pastilla comercial se ubica en la etapa dos (en orden cronológico se urbanizará después de la etapa uno y de la tres) de Los Berrocales, uno de los cinco barrios de la conocida como Estrategia del Sureste, junto a El Cañaveral, Los Cerros, Ahijones y Valdecarros. Esta zona es la mayor operación urbanística de Madrid y donde se levantarán más de 100.000 viviendas.

Lo que es previsible es que el diseño del futuro activo comercial en esa ubicación se transforme respecto a lo inicialmente previsto. En la concepción de esta operación urbanística -que se inició en los años noventa del pasado siglo y cuya reparcelación se aprobó en 2022- se ideó esta parcela para construir un gran centro comercial. Las tendencias actuales de mercado, sobre todo desde la pandemia de Covid-19 con la fuerte pujanza del retail online, previsiblemente harán que el proyecto mute más hacia lo que se conoce en el sector como parque de medianas (las típicas naves de las afueras de las ciudades que alojan marcas como Ikea o Decathlon). Además, en esa zona, en el colindante Ensanche de Vallecas ya existe un gran centro comercial competidor, La Gavia, propiedad del grupo francés Klepierre.

El dueño de este terreno comercial a la venta es la junta de compensación de Los Berrocales (el órgano gestor que agrupa a los propietarios de todos los suelos) y el importe que pudiera conseguir con la transacción se utilizaría para la urbanización de las obras, tal como ha hecho en anteriores ocasiones con parcelas vendidas a la gestora de viviendas Ibosa o a Mercadona.

Los Berrocales tiene dos opciones para la venta de este suelo, que previsiblemente no podrá comenzar a urbanizarse y acoger la superficie comercial hasta 2028 o 2029. La primera alternativa es vender la finca en este momento, sin urbanizar, lo que rebaja el importe que la junta de compensación puede recibir, pero que incorporaría a un nuevo propietario que también aportaría recursos en los próximos años destinados a la urbanización. La segunda opción es esperar y traspasar el suelo cuando se acerque el momento de construir, lo que dispararía su valor.

En estos momentos, ese terreno, con salida directa a la M-45, podría tener un valor de alrededor de entre 300 y 400 euros por metro cuadrado edificable, lo que supone un importe total de entre 21 y 28 millones, explican las fuentes consultadas.

El área Los Berrocales se ubica entre el Ensanche de Vallecas, la A-3 y la M-45 y colinda al norte con Ahijones. Es el barrio más avanzado urbanísticamente, después de El Cañaveral. En este ámbito construirán viviendas promotoras como Aedas, Kronos, Hábitat, Aurquia, Vía Célere, Ibosa, Pryconsa o HI Real Estate, entre otros.

En la parte comercial, Mercadona fue el primero en desembarcar en el futuro barrio, como publicó Cinco Días en febrero. La cadena de supermercados compró un suelo con edificabilidad de 2.500 metros cuadrados por el que pagó alrededor de 5,5 millones. La intención de la compañía que preside Juan Roig es inaugurar ese supermercado en 2027, cuando se prevé la entrega de las primeras casas de la etapa uno. La selección de Los Berrocales por parte de esta cadena puede ser vista, por los potenciales compradores de vivienda, como una ventaja frente a los barrios colindantes teniendo en cuenta que es la primera cadena por cuota de mercado. Ahorramas, por su parte, estaba interesado en hacerse con una parcela en Ahijones.

En la actividad residencial, Aedas se convirtió recientemente en la primera promotora en anunciar el inicio de obras en Los Berrocales.

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Sobre la firma

Alfonso Simón Ruiz
Graduado en Economía y máster de Periodismo UAM / EL País. En Cinco Días desde 2007. Redactor especializado en información empresarial, especialmente sobre el mercado inmobiliario, operaciones urbanísticas y, también, sobre la industria farmacéutica y compañías sanitarias.
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