La compra de activos de lujo empuja a la inversión hotelera al cuarto mejor año de su historia, con 3.350 millones de euros
Los hoteles de cuatro y cinco estrellas han protagonizado el 65% de las operaciones. La adquisición más cara ha sido la del hotel Miguel Ángel de Madrid, comprado por Stoneweg y Lopesan por 210 millones de euros.
El apetito de los inversores por la compra de hoteles en España ha crecido en paralelo a la recuperación de las cuentas de resultados de la industria turística. Las tarifas medias acumulan una subida media del 42% en los últimos cuatro años hasta el máximo histórico de 163 euros por habitación y noche registrado en los once primeros meses de 2024, mientras que el beneficio por habitación disponible (Revpar, por sus siglas en inglés), el principal indicador de rentabilidad de la industria hotelera, lleva creciendo a tasas de dos dígitos desde septiembre de 2023.
Todo ello ha provocado que la inversión hotelera en España cerrara 2024 con un volumen transaccionado de 3.350 millones de euros en 180 operaciones, según el balance realizado por CBRE al que ha tenido acceso en exclusiva este periódico. Se trata del cuarto mejor año de la historia, tan solo por detrás de 2018 (4.810 millones de euros), de 2023 (4.100 millones de euros) y de 2017 (3.907 millones de euros).
En estos tres ejercicios, la consecución de esas cotas históricas estuvo basada en la compra de grandes carteras hoteleras o del cierre de operaciones corporativas: en 2017, Blackstone se hizo con HIP, propiedad del Sabadell, por 630 millones de euros; en 2018, la tailandesa Minor compró el 94% de NH, mientras que en 2023, el fondo soberano de Singapur compró el 35% de HIP a Blackstone y el fondo soberano de Abu Dabi cerró la compra de dos carteras hoteleras por 600 millones de euros. En 2024, el volumen de inversión ligado a carteras u operaciones corporativas se ha limitado a 750 millones, de los que casi la mitad (300 millones de euros), correspondieron a la venta por parte de Meliá del 33% de tres de sus hoteles (Me London, Gran Meliá Palacio de Isora en Tenerife y Meliá Cala Galdana en Menorca) a Santander por 300 millones de euros.
El informe, sin embargo, resalta el hecho de que en el pasado ejercicio se alcanzó el volumen más alto de la historia en la compraventa de activos individuales, con 2.500 millones de euros en 123 operaciones, superando el anterior récord alcanzado en 2017 con 2.305 millones de euros.
Entre esas operaciones, la más costosa fue la adquisición del hotel Miguel Ángel por parte de Stoneweg y el grupo canario Lopesan por 210 millones de euros, seguida por la compra del hotel Iberostar Las Dalias en Tenerife por 81 millones de euros por el fondo francés Covivio, lo que supuso su regreso al mercado hotelero en su primera operación desde 2020, o la adquisición del hotel AC Barcelona Forum por la israelí Fattal, cuya principal marca hotelera es Leonardo, con 18 hoteles operativos en España.
“2024 ha vuelto a demostrar el excelente dinamismo y la consolidación del sector hotelero, no solo como industria clave en nuestro país, uno de los más visitados a nivel mundial, sino también como uno de los productos más atractivos para los inversores. Ha destacado el gran protagonismo de grupos y cadenas hoteleras, cuya intensa actividad inversora se ha visto impulsada por un menor coste de capital y una elevada liquidez tras dos años de resultados operativos récord”, resalta Gustavo Cumella de Montserrat, director de Hoteles de CBRE.
Las perspectivas para este año apuntan al optimismo e incluso se podrían superar las cifras de 2024 por dos razones. La primera es el número importante de operaciones que están a punto de cerrarse como la venta del hotel Barceló Raval, propiedad del fondo alemán Union Investment, y la del hotel Kimpton Vividora, en manos de la familia Casacuberta, que podrían sumar en torno a 150 millones de euros. La consultora inmobiliaria JLL ha recibido el encargo de la propiedad para tratar de vender este último activo por un importe que podría ascender a 110 millones de euros.
La segunda es el exceso de caja acumulado por los grandes grupos hoteleros y sus importantes planes de expansión para este ejercicio, tanto para engordar sus carteras como para renovar sus activos y elevar tarifas y rentabilidad. Meliá se ha marcado como objetivo sumar 30 activos este año, de los que al menos 10 serán de nueva construcción y la mitad estarán dentro de las categorías de lujo y gran lujo, mientras que la previsión de Hotusa pasa por incorporar 20 hoteles e invertir adicionalmente 50 millones de euros en reformas de los activos ya operativos. También están previstas muchas operaciones en el segmento económico, dominado por el gigante B&B, en manos de Goldman Sachs, que empezará a construir nueve hoteles (el primero empezó en noviembre de 2024) del acuerdo suscrito con el grupo constructor Avintia para abrir diez activos de nueva construcción entre 2024 y 2025.
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