Las Bolsas ‘low cost’ de BME y Portfolio propulsarán una ola de nuevas socimis

El abaratamiento y menores exigencias en la cotización impulsarán un ‘boom’ de inmobiliarias a partir de ocho millones, lo que permitirá a más patrimonios familiares beneficiarse de sus ventajas fiscales

Jesús González Nieto, director gerente de BME Growth (izquierda), y Santiago Navarro, consejero delegado de Portfolio Stock Exchange.

La competencia entre las nuevas Bolsas españolas BME Scaleup –de reciente creación– y Portofolio, bajo la filosofía de bajo coste y menores requisitos, va a propulsar una ola de creación de socimis de menor tamaño. A esa rivalidad se suma el mercado parisino de Euronext Access. Así lo ven los expertos consultados y los propios responsables de BME (Bolsas y Mercados Españoles) y Portfolio. Como consecuencia, además, se espera la migración de un número relevante de estas inmobiliarias desde BME Growth –donde cotizan 76 de estas sociedades.

BME presentó en julio su nuevo parqué, llamado BME Scaleup, en un segmento donde ya operaba la también española Portfolio. “Scaleup ofrece una serie de requisitos más flexibles que permitirán acelerar y economizar la incorporación y el mantenimiento de socimis”, explica Jesús González Nieto, director gerente de BME Growth. Scaleup nació para todo tipo de pymes interesadas en cotizar, pero también para socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario).

“Con estos son ya tres los mercados para este tipo de compañías: BME Scaleup, Euronext Access y Portfolio. Creemos que el 2024 puede ser un gran año y cambio de tendencia”, asegura Antonio Fernández, presidente del asesor registrado Armenext y experto en el acompañamiento de las socimis hasta su salida a Bolsa, sobre la potencial resurgir de este tipo de inmobiliarias. “Nuestra expectativa es sobrepasar sustancialmente las cifras de años anteriores y entre todos los mercados superar la cifra de 20 a 25 de nuevos emisores, siempre y cuando las circunstancias del mercado y políticas así lo permitan”, pronostica.

“La bondad de Scaelup es que abre la puerta a un tipo de inmobiliarias que hace unos meses no se podían plantear cotizar porque era muy gravoso, les iba a llevar demasiado tiempo y a contratar demasiados asesores”, afirma, por su parte, González Nieto. “Va a haber socimis, que ahora no existen, que se incorporarán directamente a Scaleup. El hecho de facilitar los trámites y abaratamiento va a permitir ensanchar la base”, agrega.

Costes

El directivo de BME indica que, hasta ahora, a una socimi con tamaño de activos inferior a 20 millones le resultaba difícil salir a cotizar. “Eso va a rebajarse como mínimo por dos”. Así, un estreno bursátil costaría menos de 100.000 euros, frente a entre 150.000 y 200.000 euros de coste actual, según los cálculos recopilados por BME.

Fernández, de Armanext, coincide con esa opinión respecto a la expansión de este tipo de inmobiliarias entre patrimonios familiares que hasta ahora no se planteaban beneficiarse de esta figura jurídica con ventajas fiscales. “Al tener unos requisitos de acceso más asequibles, en Armanext estamos aceptando socimis cuyo tamaño esperado en los primeros dos a tres años alcance un volumen de unos siete u ocho millones invertidos en inmuebles”, afirma. “Estamos recibiendo un gran número de consultas de grupos familiares más pequeños, que tienen sus ahorros en inmuebles que hasta ahora no se habían planteado esta alternativa. La acogida que estamos teniendo es francamente positiva”, añade.

Este tipo de sociedades surgieron hace una década a semejanza de los conocidos internacionalmente como Reits. Su actividad es el alquiler de activos inmobiliarios de naturaleza urbana (principalmente oficinas, centros comerciales, logística, hoteles y viviendas). Entre sus ventajas está que no tributan por el impuesto de sociedades, a cambio de algunos requisitos como cotizar en una Bolsa europea y repartir al menos el 80% del beneficio entre sus accionistas (que sí tributan). En el Ibex 35 cotizan las grandes Merlin Properties y Colonial, en el continuo Lar España y Árima y en BME Growth casi 80 sociedades.

Desde 2019, Euronext Access comenzó a atraer a las primeras socimis españolas –ya suma una treintena–, debido a que el mercado parisino reducía o eliminaba los requisitos obligados en BME Growth en asuntos como due dilligence financiera, auditoría, comfort letter, la necesidad de contratar un proveedor de liquidez, difusión accionarial (un mínimo de capital entre minoritarios), cuentas intermedias revisadas o proveedor de liquidez. La simplificación que Portfolio y BME Scaleup replican ahora.

“Hemos detectado un significativo volumen de peticiones de información y de inquietud positiva hacia estos nuevos mercados”, afirma el presidente de Armenext. “Creemos que en general para la economía española es muy positivo poder ir abriendo las ventajas de los mercados de valores a pymes y socimis más pequeñas, de tipo familiar o con incipientes ingresos”.

Migración

Desde Portfolio confían en atraer este tipo de migraciones desde BME Growth, aunque no cifran el número de ese traspaso. Igualmente, esperan, sobre todo, atraer un buen número de nuevas socimis: “Calculamos que 15 aproximadamente”. Además, cuentan ya con dos de estas inmobiliarias pequeñas listadas. “Antes, con los costes de las Bolsas tradicionales, no eran tamaños viables”, agregan.

Las socimis Elix (con una cartera de 440 millones y propiedad de Allianz) y P3 Spain Logistic Parks (630 millones y del fondo soberano de Singapur GIC) anunciaron que abandonaban BME Growth para pasarse Portfolio, a las que se han sumado las nuevas Primero H, Rav en 7 y Round Robin.

González Nieto, de BME, no obstante, cree que el tema de abaratamiento o de simplificación que haga migrar socimis desde BME Growth hacia las alternativas low cost, no sirve para todas. “Aparte del tema económico hay temas de visibilidad, de seguridad, de coherencia que plantea la empresa a los accionistas o que quizá en un tiempo necesiten nuevos inversores. Por eso, hay temas que no son económicos que pueden justificar que una compañía de tamaño reducido se mantenga en BME Growth”.

Ventajas de la competencia

BME Scaleup.  González Nieto, indica que además de simplificación y abaratamiento, Scaleup tiene la ventaja de la marca. “BME lleva aquí casi 200 años. Eso le da una solidez. Empresa pequeña no significa información pequeña, al inversor hay que darle la información que necesita”, indica. “En BME tenemos todos los intermediarios de aquí y del resto del mundo y nuestra red perfectamente engrasada y funcionando desde hace décadas”.

Portfolio.  Desde esta Bolsa se indica como ventajas su coste, tiempos reducidos en Portfolio: “ya hemos demostrado que podemos sacar una socimi a cotizar en dos meses y medio, incluyendo agosto”, indican. También la agilidad y que se adapta a sus necesidades del emisor. “El proceso está digitalizado y al hacer la custodia, se facilita la inversión por parte de inversores extranjero”, afirman.

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