Valencia regula las viviendas colaborativas (y ello le podría traer dolores de cabeza)
La región ha promulgado una novedosa ley para la gestión de este fenómeno en auge
En la Comunidad Valenciana ha entrado en vigor la ley de viviendas colaborativas, un texto pionero en España que dota de cuerpo normativo a un fenómeno en auge, el cohousing. En estas comunidades, cada vez más frecuentes, los usuarios diseñan, construyen y explotan un complejo de viviendas y zonas comunes, donde el límite entre la esfera privada y comunitaria lo marcan los propios socios.
La ley valenciana es pionera en este terreno por varias razones. La promoción del cohousing es una estrategia contemplada en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, pero ninguna región se había atrevido hasta el momento a adentrarse en la tarea de regularlo con una norma con rango de ley. Solo la Comunidad de Madrid, en 2022, publicó una resolución para regular la autorización del cohousing senior y la autogestión de estos espacios.
Entrando en el detalle, el texto valenciano, que no se limita a regular las viviendas colaborativas para personas mayores, confía el camino legal para la creación de estos inmuebles a dos fórmulas: las cooperativas y las asociaciones. La idea vertebral es que los habitantes de la comunidad no sean nunca propietarios de las viviendas que ocupan, sino meros poseedores de un derecho de disfrute de los espacios (que puede ser vitalicio). A cambio, deben pagar unas cuotas para el mantenimiento de la comunidad.
Según el marco regulatorio impulsado por Valencia, cada socio debe tener, al menos, derecho al disfrute privativo de un dormitorio, un salón y un baño. Mientras que otros elementos como la cocina, el gimnasio o la lavandería pueden ser comunales, siempre que así lo decidan los usuarios. La rompedora receta, que diluye el concepto de propiedad tan fuertemente arraigado a la vivienda en nuestro país, tiene su referente en Dinamarca, donde esta forma de vida es conocida como el modelo Andel (compartir en danés) .
Crítica
La normativa valenciana, sin embargo, puede hacer aguas en varios puntos. Así lo señala Cristina Argelich, profesora de Derecho Civil de la Universidad Autónoma de Madrid, y una de las expertas consultadas por los legisladores valencianos que redactaron la norma. En su opinión, el marco normativo valenciano acierta en reconocer las cooperativas como fórmula legal para este tipo de comunidades, una idea que ella misma propuso, pero yerra en prever las asociaciones como una segunda vía para constituir este tipo de viviendas.
“No es la vía más adecuada, habida cuenta de que no es necesario dotarla de un capital, y se nutre económicamente de las cuotas de los socios o de subvenciones públicas”, afirma Argelich. Depender de dinero público, señala, deja la puerta abierta a “atribuirle al edificio un uso público”.
Encaje legal
Otros dos puntos del texto podrían precipitar la inconstitucionalidad de la norma, según la experta. En primer lugar, su artículo 21, que permite a la Administración adquirir la gestión de las viviendas vacías de la comunidad y cederlas en régimen de “alquiler social”. Una potestad que, para la jurista, “excedería los límites de la regulación de la función social del derecho de la propiedad”.
El segundo avispero es competencial. La normativa valenciana desgrana una lista de requisitos para adquirir la condición de los socios cooperativistas, de forma que la persona candidata debe realizar una aportación obligatoria “que no podrá ser superior al 30% del coste de promoción”. “La ley se extralimita en su régimen competencial cuando establece requisitos relativos a la constitución de la cooperativa y las aportaciones económicas”, apunta Argelich.
Por su parte, José Méndez, socio director del bufete especializado en urbanismo Méndez Lit, valora positivamente que las regiones comiencen a regular el uso “residencial comunitario” de los espacios. En este sentido, la norma valenciana supone un antes y un después. “El cohousing es una fórmula habitacional no contemplada en las normas urbanísticas, más allá de algunas referencias a conceptos genéricos” y “encuentra serias dificultades para su desarrollo e implantación a través de otras normativas de carácter civil y general”. Por eso, en su opinión, el texto valenciano es más que necesario.
Pasos para construir una comunidad
Vías. Un grupo de amigos quiere construir un complejo para vivir su jubilación bajo el mismo techo y compartir gastos. Tienen varias opciones legales para hacerlo. Además de los caminos que abre la ley valenciana (cooperativa y asociación sin ánimo de lucro), podrían, o bien agruparse “en forma de comunidad de bienes o de sociedad mercantil, esto es, una empresa”; o bien acudir a la “regulación de las cooperativas que recoge la ley estatal”, explica José Méndez, socio director de Méndez Lit, un despacho especializado en derecho inmobiliario y urbanismo.
Reglas. Una vez constituidos, y regulados internamente mediante unos estatutos y normas de funcionamiento, “deben adquirir un suelo en el que poder edificar o un edificio que rehabilitar”, señala José Méndez. Aunque la necesaria adquisición de un suelo para su promoción, y su correspondiente financiación, “no será fácil”.
Convivencia. Dejar claro cómo actuar en caso de conflicto es vital para evitar malentendidos. Cuando está en juego la sana convivencia de la comunidad durante tantos años, el abogado José Méndez recomienda que los socios, por muy amigos que sean, “dejen clara las normas dirigidas al desarrollo de la edificación hasta su finalización”, y una vez finalizada la promoción, la normativa que regule “la convivencia posterior”. Ello, asegura, “será esencial para el éxito del proyecto”.
Alternativas. El abogado José Méndez advierte que un fenómeno distinto a las viviendas colaborativas son los agentes profesionales que promueven la construcción de inmuebles dirigidos a colectivos concretos. Algo que, como señala el abogado, “en pureza se aleja del espíritu del concepto cohousing, donde los propios interesados desarrollan el edificio”.