El plan logístico de Aena en Barajas se tambalea entre costes de obra y financiación
Merlin recalculará la rentabilidad del proyecto antes de ratificar su propuesta
Aena ve peligrar la primera iniciativa del proyecto estrella Ciudad Aeroportuaria de Madrid-Barajas. El gestor público recibió días atrás su tercer rechazo entre las compañías que acudieron al concurso para construir las naves logísticas iniciales. El empeoramiento de la coyuntura macroeconómica, con alza de tipos y de costes de construcción desde que la empresa lanzara el proyecto, en 2021, genera una seria incertidumbre sobre si a los dos oferentes que quedan en la lista, Merlin Properties y Goodman, les saldrán los números. La rentabilidad de las inversiones comprometidas está hoy por debajo de lo calculado inicialmente.
La última en autodescartarse ha sido P3, propiedad del fondo soberano de Singapur GIC. Anteriormente renunciaron, por este orden, Segro y Logicor. Tras el rechazo de P3, que presentó exigencias que modificaban los pliegos y llegó al fin de plazo sin constituir la empresa conjunta con Aena, el siguiente en la lista de las compañías que se presentaron al proyecto es la socimi española Merlin Properties.
La inmobiliaria, la mayor cotizada del sector, deberá ahora recalcular la rentabilidad del plan ante los cambios en la situación macro y en los mercados financieros, según explican fuentes de la socimi.
La socimi tiene caja, por lo que podría eludir en parte el impacto de los tipos
Los ritmos de la empresa pública han provocado que desde que se anunciara el plan logístico, en julio de 2021, y la adjudicación inicial a Segro en septiembre de 2022, la situación del mercado inmobiliario pasara de un boom en logística a una parálisis inversora.
Merlin va a analizar si su oferta económica en este concurso público se sostiene más de un año después. En este tiempo, se han disparado los costes de la construcción, aunque en los últimos meses se ha moderado la escalada. Asimismo, tras la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, también aumenta el coste de la financiación.Aun así, tras la venta de la cartera de oficinas bancarias a BBVA el pasado año por 2.000 millones, la situación de caja de la socimi es holgada, por lo que, en principio, el aspecto del coste de financiación no le golpearía de lleno. Por último, en la situación del mercado ha cambiado en estos meses que los retornos exigidos al capital ahora son mayores
Tras ese análisis, Merlin deberá llevar a su consejo de administración la decisión sobre si ratifica la propuesta. Fuentes del sector inmobiliario indican que la alianza entre Aena y Merlin, dos empresas españolas, sería una buena noticia para el mercado, pero al final mandarán los números sobre la rentabilidad, ya que ante la parálisis inversora pueden surgir oportunidades para la socimi con mejores retornos.
Credenciales
La inmobiliaria del Ibex 35 es uno de los grandes propietarios de superficie logística en España, junto a la estadounidense Prologis y a Logicor –propiedad de China Investment Corporation (CIC) y Blackstone–. La compañía, pilotada por Ismael Clemente como consejero delegado, dispone de más de 2,1 millones de metros cuadrados en naves logísticas operativas, a fecha de noviembre del pasado año, y otros 647.000 metros cuadrados en desarrollo. Además, tiene el 48,5% de ZAL Port, la plataforma logística del puerto de Barcelona.
Los retornos exigidos han subido entre las promotoras ante el peor escenario
Este concurso de Aena busca adjudicar un primer lote de superficie junto al Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas dedicado a la logística. En concreto, la zona comprende 28 hectáreas de suelo para levantar 152.914 metros cuadrados en naves, además de reservar cuatro hectáreas a zonas verdes. Más a largo plazo, la ciudad aeroportuaria suma una edificabilidad de 2,1 millones de metros cuadrados entre el nodo logístico, oficinas, hoteles, servicios asociados a pasajeros y actividades aeronáuticas y de carga.
Para sacar adelante el desarrollo logístico, Aena y su futuro socio crean una joint venture en la que el gestor aeroportuario aporta el derecho de uso de suelo por 75 años a cambio de un máximo de un 35% en la sociedad. El socio privado, por su parte, sufraga la inversión en construcción. La aportación inicial de P3 era de 52,6 millones, además de invertir posteriormente otros 116,2 millones. Su oferta ya era un tercio menor que la que fue primera opción de Aena. Segro ponía un total de 247 millones que fueron retirados.
Plazo de 18 meses para la licitación de nuevas torres de control
El Ministerio de Transportes ha lanzado el proyecto de Orden Ministerial por la que se irá a una segunda fase en la privatización de torres de control. Aena tendrá un plazo máximo de 18 meses para iniciar el procedimiento una vez sea publicada la orden.
El periodo de audiencia pública ofrece 20 días para la presentación de alegaciones y comentarios al texto. En todo caso, el proceso concluirá con un concurso y las adjudicaciones entre este 2023 y 2024.
La liberalización de las torres de Bilbao, Málaga, Palma de Mallorca, Gran Canaria, Santiago, Tenerife Norte y Tenerife Sur, fue solicitada por Aena ante reclamación de las asociaciones de aerolíneas ALA e Iata. También cuenta con la recomendación de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC).
Las operadoras privadas de control aéreo con actividad en España son Saerco y Ferronats, quienes se reparten las torres de A Coruña, Alicante, Fuerteventura, Ibiza, Jerez, La Palma, Lanzarote, Madrid-Cuatro Vientos, Sabadell, Sevilla, Valencia y Vigo.
Las adjudicatarias de las nuevas torres abiertas al control privado gozarán de un periodo de transición, estipulado por la Agencia Estatal de Seguridad Aérea, en el que trabajarán junto a Enaire.
