Borja Ortega (BNP): “Ante la inflación, el inmobiliario se ve como un refugio”
El directivo avanza que el mercado de inversión en España puede superar un récord de 15.000 millones, un 20% más que el año anterior. “El mercado está dispuesto a acoger operaciones de gran volumen”, afirma
Es una de las voces más autorizadas en transacciones inmobiliarias en España. Borja Ortega (Madrid, 1974) se puso al frente de BNP Paribas Real Estate a finales de 2020 tras toda una carrera en mercado de capitales en JLL. Llegó con la pandemia, en un ejercicio que señala como de impacto financiero en la compañía, una situación a la que dieron la vuelta el año siguiente. “En 2021, con un Covid persistente, hemos logrado tener un año excepcional, el mejor de nuestra historia”. La facturación de la consultora inmobiliaria del banco francés mejoró un 50% respecto a 2020 y un 30% frente a prepandemia.
Igualmente, la firma dejó atrás las pérdidas después de varios años. “Ha sido un año superpositivo. Por eso queremos continuar lo que nos ha dado tan buenos resultados. Dar valor a nuestros clientes y tener claras las líneas de actuación”, indica Ortega, quien indica que una de sus fortalezas es que la consultora esté dentro del grupo financiero francés. Una de las claves del éxito, según el directivo, es que han regresado al asesoramiento de grandes transacciones. “Hemos vuelto a estar otra vez en la partida”. Además de expandirse a todos los segmentos inmobiliarios. “Somos muy fuertes en el logístico, donde por ejemplo hemos ayudado a El Corte Inglés en un proceso de desinversión reglado y ordenado que ha sido de los primeros de los que realmente ha conseguido cerrar”, indica. “Hemos puesto en marcha el área de living [activos residenciales], que no teníamos, para dar servicio a los inversores que están poniendo más foco en hoteles, residencial y activos alternativos”.
Para 2022, el CEO de BNP Paribas Real Estate indica que prevé que sus cifras sean mejores. “Ahora mismo estamos trabajando en operaciones por 2.000 millones de euros”. Apunta a que el ciclo les acompaña, ya que prevé un año excelente en el sector. “España puede cerrar este año con un volumen de inversión superior a los 15.000 millones. Puede parecer osado, pero hay fundamentos. En 2021 se cerró en 11.000 millones. Podemos tener un volumen entre un 20% y un 25% superior al de 2021”.
Como razones para el aumento de las transacciones, explica que los fondos institucionales están dejando de ver al inmobiliario como una inversión alternativa para convertirse en principal. “Cada vez hay más inversor institucional que destina parte de su inversión al inmobiliario en todas las facetas. Hace años se centraban sobre todo en oficinas y retail y ahora vemos una clarísima vocación de invertir en logística y cada vez más en living”.
España, un mercado atractivo
“Ante el escenario actual de inflación e incertidumbre, el inmobiliario se ve como un activo refugio”. Esa es la otra razón para las buenas previsiones. “Y también por razón geográfica: España sigue siendo un mercado muy atractivo. Somos un sitio perfecto para atraer talento, como está ocurriendo más a partir de la pandemia. Y luego, aunque puede ser wishful thinking, se habla también de que el sur de Europa puede ser un sitio más tranquilo que el convulso centro y este de Europa”, agrega.
Respecto a la invasión rusa y sus consecuencias, por ejemplo en el precio de la energía o en el incremento de la incertidumbre, asevera que de momento no hay un efecto claro y directo sobre las compraventas en real estate: “Hay mucho dinero para invertir en el sistema, que los inversores han decido llevar al inmobiliario y hay que invertirlo”.
Ortega reconoce que es un conflicto que genera incertidumbre global, pero destaca que igualmente que con el Covid-19, estamos de nuevo ante una crisis sin raíz financiera. “Al inmobiliario lo que le afecta de verdad es cuando hay una crisis económica, ya sea por sobrefinanciación o sobreendeudamiento de compañías. Eso no ha pasado ahora. Hay un escenario de incertidumbre que afecta en materia o energética o de precios, en la que el inmobiliario sufre al igual que el resto de los sectores. Pero mi vaticinio, a no ser que haya una escalada tremenda del conflicto, es que será manejable para el sector”.
Las obras no están paralizadas [por sobrecostes]. No hay que ser tremendista. Si no se arregla, habrá retrasos a corto plazo”
Entre las consecuencias de la guerra está la crisis energética y la inflación que afecta a la industria y proveedores del sector constructor y que puede paralizar obras por sobrecostes y falta de suministros. “Todavía las obras no están paralizadas. No hay que ser tremendista. Si no se arregla en el corto y medio plazo, afectará en retrasos y en la puesta en marcha de proyectos”, explica. Pero se muestra optimista. “Puede tener un efecto más a corto plazo de reajustar proyectos y en la forma de cálculo de precios de construcción”, añade. “Los precios al final los irá ajustando el mercado a la baja. Me preocupa más que se corte la cadena de suministros, que la industria pare”.
Inversión foránea
El pasado mes, Ortega estuvo en Mipim, en Cannes, en la feria inmobiliaria más importante de Europa. Y allí comprobó el interés por el mercado español. “Lo ven geográficamente un pilar muy importante. Hay mucho por hacer en España en el inmobiliario. Vamos a atraer mucha inversión. No ha habido ningún inversor con el que nos hayamos reunido que me haya dicho que nuestro mercado no está en su objetivo. Es más, algunos que no han invertido nunca en España, ahora quieren entrar”.
Adicionalmente, el CEO de BNP Paribas Real Estate destaca que el mercado está dispuesto a acoger grandes operaciones, como la reciente venta de 662 sucursales de Merlin a BBVA por 2.000 millones o la transacción en curso de una cartera de 17 hoteles gestionados por Meliá. “El mercado está dispuesto a acoger operaciones de gran volumen. Tenemos un mercado muy maduro, desde el punto de vista de que se pueden hacer operaciones institucionales de 30 o 40 millones de euros hasta irnos a operaciones de 2.000 millones como la de Merlin. Veremos más operaciones de portfolios de sucursales, hoteleros y de consolidación del mercado residencial a lo largo de los próximos años, de fusión y compras de promotoras como forma de crecer para las grandes del sector”.
El inmobiliario en España se ha hecho mayor y es confiable. Ya no jugamos a ser promotores. Ahora es una industria muy profesionalizada”
En el mercado residencial no ve un final de ciclo o de ajuste de precios como algunos expertos comienzan a sugerir “Veníamos de los infiernos, de muy abajo. Ahora hemos llegado a tener una industria madura y con sentido. Tal vez es que no tenía sentido que en 2007 la industria produjese 800.000 visados al año. Tenemos un mercado más estable y acompasado en oferta y demanda. Hay sitios donde habrá una normalización de precios y otros donde todavía hay capacidad de crecimiento. Nos hemos hecho mayores. El inmobiliario en España se ha hecho mayor y es confiable. Ya no jugamos a ser promotores, ahora es una industria muy profesionalizada”.
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