El mercado inmobiliario, en riesgo de ralentización por la inflación y la guerra en Ucrania

Según Engel & Völkers, Madrid es la comunidad donde más crece el precio medio de la vivienda al subir un 12%

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El mercado inmobiliario en España ha comenzado el año 2022 sin sentir las consecuencias del seísmo provocado por la fuerte escalada de precios a costa de la crisis de suministros global, primero, y de la invasión rusa de Ucrania, después. Sin embargo, a partir del segundo trimestre del ejercicio, "lo más normal es que se ralentice", según prevé el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. Queda por ver cuál es el impacto real de este cambio de rumbo.

Durante la presentación del informe anual de Engel & Völkers, el docente explicó que lo que más puede perjudicar al residencial español en 2022 es que la Unión Europea (UE) deje de comprar gas y petróleo a Rusia (lo que mantendría desbocada la inflación) y que suban los tipos de interés por encima del 1% en el segundo trimestre. Esto haría que el nivel de compras registrado hasta la fecha se resintiese y que los precios de la vivienda, en consecuencia, se moderasen.

Por el contrario, precisó, si remiten las tensiones inflacionistas y geopolíticas actuales todo hace indicar que el mercado mantendrá su dinamismo. Así, "si los tipos solo suben al 0,75% o un 1% en el corto plazo este año va a ser magnífico". Con una guerra en el este "corta" que no lleve hasta el extremo las relaciones económicas entre la UE y Rusia, es decir, en el caso de que no se cierre el grifo desde Bruselas al gas de Moscú, el sector puede cerrar 2022 con una subida media de precios del 10% y un incremento de transacciones del 15%, lo que supondría unas 750.000  viviendas vendidas.

La incertidumbre todavía es alta. Lo más probable es que, al menos en el corto plazo, el efecto bumerán de las sanciones a Rusia provoque una desaceleración de la demanda del mercado residencial, "alejando a su vez las posibilidades de generación de una burbuja en 2023 y 2024”. “La menor subida del precio y de las ventas, junto con un aumento más rápido del principal tipo de interés de referencia del BCE permitirán una etapa expansiva más larga", remarcó Bernardos, que fio la buena marcha de la situación a una moderación de la inflación. 

Según detalló el profesor, a pesar de las tensiones inflacionistas y geopolíticas, el ahorro acumulado por las familias durante la época pandémica seguirá siendo el mejor aliado del sector inmobiliario. Así, se seguirá destinando a la vivienda y la inversión internacional retomará su espacio, convirtiéndose en uno de los impulsores del mercado durante este año.

También lo creyó así el consejero delegado para España, Portugal y Andorra de Engel & Völkers, Juan-Galo Macià, que prevé que “la intensa demanda interna en el mercado residencial y el regreso paulatino del comprador extranjero mantendrá al inmobiliario español como un sector muy atractivo para la inversión”. De hecho, “el mercado de la vivienda ha mostrado un comportamiento atípico tras la pandemia, más dinámico de lo esperado en un contexto de incertidumbre y deterioro internacional”.

Según el informe elaborado por la firma, la recuperación de la vivienda registrada en 2021, tanto en transacciones como en precios, se explica por la evolución del ahorro de los hogares, que aumentó en 75.000 millones de euros en el periodo 2020-2021. La foto de la comparativa con los años de la anterior crisis económica es totalmente opuesta, ya que "entonces el sobreendeudamiento llevó a la burbuja", explicaron.

Obra nueva

Del comportamiento de los precios a nivel general dependerá la evolución de la obra nueva, que volverá a acaparar el protagonismo ante la consolidación de la promoción en aquellos mercados de elevado volumen de población, según la inmobiliaria de alto standing alemana.

No obstante, el desequilibrio entre la oferta y la demanda de estos inmuebles ha encarecido su precio en las grandes ciudades y zonas de atracción turística ante la falta de suelo. Por ello, es previsible que la vivienda nueva vuelva a subir más que la de segunda mano en función de la evolución de la inflación y los tipos de interés.

La inmobiliaria aseguró que, a la imparable escalada del IPC, con un impacto directo sobre los costes de construcción y el transporte, se une el empeoramiento de las condiciones de financiación, donde el euribor, aún en negativo, ha iniciado ya la tendencia alcista. Bernardos, por su parte, anticipó que este año se inicien como máximo 145.000 viviendas, una oferta completamente insuficiente para el volumen de la demanda. “Esta oferta constituye uno de los principales problemas del mercado residencial en la actualidad”.

Precios

Madrid es la segunda comunidad donde más ha crecido el precio de la vivienda en 2021, únicamente superada por Baleares. Las propiedades vendidas por Engel & Völkers en la capital han subido 12%, hasta los 4.923 euros el meto cuadrado, mientras que en la periferia han moderado su avance desde el incremento de doble dígito registrado en 2020.

Cuatro distritos de la capital superaron ese nivel, liderados por Salamanca que se mantuvo como la zona de mayor prestigio de la capital. La fuerte demanda en los barrios de Recoletos, Goya y Lista sitúa al distrito en la primera posición del ranking de precios, donde los compradores nacionales han dado paso a algunos de los internacionales que han regresado tras la pandemia. Entre los extranjeros han destacado los franceses, con un creciente interés de mexicanos y argentinos.

Alquiler

La pandemia también ha alterado el atractivo del alquiler como instrumento de inversión. Si hasta comienzos de 2020 existía una clara tendencia alcista de precios en el centro de las grandes ciudades impulsada por la fuerte demanda de inversores tanto nacionales como internacionales, la crisis sanitaria ha impuesto dos velocidades en las capitales y su área metropolitana.

En los alrededores de Madrid, el precio medio ha subido un 9%, hasta rozar los 11 euros el metro cuadrado mientras que en el centro de la ciudad ha registrado un descenso cercano al 2% hasta un coste medio de 17,2 euros. Una caída cercana al 10% desde los 19 euros previos a la pandemia.

En Barcelona ha ocurrido algo muy similar, con alzas en el precio medio del 6% en el área metropolitana, hasta rozar los 14 euros el metro cuadardo, frente a una estabilización en la Ciudad Condal en torno a 17 euros, donde destaca la presencia de extranjeros.